Báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng cho biết, trong nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục ở trạng thái giao dịch trầm lắng, nhưng đến 6 tháng cuối năm, lượng tìm kiếm giao dịch tài chính đầu tư đã có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới xuất hiện ngày càng nhiều.

Về tồn kho bất động sản, theo số liệu của 53/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản là khoảng 18.808 căn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. Số lượng tồn kho cụ thể là chung cư 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền.

Bộ Xây dựng đánh giá, nhìn chung, trong năm 2023, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án đối với các phân khúc nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và phân khúc đất nền có xu hướng giảm.

Dù theo báo cáo chung thì lượng tồn kho đang có xu hướng giảm, nhưng xét về bức tranh riêng của từng doanh nghiệp bất động sản, dễ dàng nhận thấy hàng tồn kho đang ở mức khá cao.

Đứng đầu trong loạt doanh nghiệp bất động sản về tồn kho, kết thúc năm 2023, CTCP tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) đang có đến 138.598 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 3% so với đầu kỳ, gần bằng tổng tồn kho của hai doanh nghiệp bất động sản đứng đầu là Tập đoàn Vingroup – CTCP (HoSE: VIC) và CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) cộng lại.

Bên cạnh đó, hàng tồn khó chiếm tới 57% tổng tài sản của doanh nghiệp với giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm tới 129.458 tỷ đồng (hơn 93% tổng tồn kho). Ngoài ra còn một số dự án đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng chỉ chiếm tỉ trọng rất nhỏ.

Với lượng hàng tồn kho khổng lồ như trên, Novaland đang phải trích lập dự phòng lên đến gần 161 tỷ đồng, cao gấp 80 lần so với đầu năm 2023.

Đáng chú ý, hàng tồn kho của tập đoàn này luôn duy trì chiếm trên 50% tổng tài sản trong nhiều năm trở lại đây và hàng chục nghìn tỷ trong số này được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay nợ.

Đứng ngay sau Novaland là “ông lớn” trong làng bất động sản – Vingroup với hàng tồn kho tại ngày 31/12/2023 đạt 92.730 tỷ đồng, giảm gần 6.000 tỷ đồng so với đầu kỳ.

Trong đó, cơ cấu tồn kho của Vingroup bao gồm 63.354 tỷ đồng bất động sản đang xây dựng và bất động sản sẵn sàng để bán.

Tại Vinhomes, lượng tồn kho dừng ở ngưỡng 52.342 tỷ đồng, giảm tới 18% (gần 10.000 tỷ đồng) so với đầu kỳ. Nguyên do bởi trong năm 2023 Vinhomes đã bàn giao đúng tiến độ 9.800 căn bất động sản thấp tầng tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3 giúp đem về doanh thu đồng thời làm tồn kho được tiết giảm.

Chủ yếu tồn kho của Vinhomes hiện nằm tại khoản mục bất động sản để bán đang xây dựng với hơn 49.407 tỷ đồng được doanh nghiệp thuyết minh chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí GPMB, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển dự án KĐT sinh thái Dream City, KĐT Đại An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và một số dự án khác.

Không có hàng tồn kho quá cao như các doanh nghiệp kể trên nhưng CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) lại dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng tồn kho.

Kết thúc năm 2023, Nhà Khang Điền ghi nhận tồn kho cao nhất trong lịch sử của công ty với 18.787 tỷ đồng, tăng tới 50,8% so với đầu năm.

Cơ cấu tồn kho của doanh nghiệp bất động sản trên chiếm đa số là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án khu dân cư đang phát triển bao gồm 8 dự án, chiếm tổng tồn kho gần 17.700 tỷ đồng.

Trong đó, dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo chiếm hơn 6.527 tỷ đồng; dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông hơn 3.380 tỷ đồng; dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông hơn 3.158 tỷ đồng; đây cũng là dự án có lượng tồn kho tăng mạnh nhất, gấp 3 lần so với đầu kỳ và cũng là nguyên nhân khiến khoản mục tồn kho của doanh nghiệp tăng chóng mặt.

Cùng đó, dự án Khang Phúc - An Dương Vương cũng tăng gấp đôi lên hơn 1.233 tỷ đồng; dự án Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2 có giá trị hơn 1.675 tỷ đồng; dự án Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A gần 610 tỷ đồng. Ngoài ra, danh sách còn có 1 dự án mới xuất hiện trong năm 2023 là Bình Trưng Mới - Bình Trưng Đông, với gần 965 tỷ đồng.

Ngược lại với đà tăng siêu tốc của Nhà Khang Điền, hàng tồn kho của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) lại ghi nhậm giảm nhẹ 109 tỷ đồng so với đầu năm về ngưỡng 14.139 tỷ đồng. Trong đó tồn kho bất động sản thành phẩm của công ty lại tăng gần 58%, lên hơn 2.500 tỷ đồng và bất động sản xây dựng dở dang giảm về 10.892 tỷ đồng.

Cũng hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, hàng tồn kho của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận giảm nhẹ về 12.199 tỷ đồng, dù vậy vẫn chiếm hơn một nửa tài sản và phân bổ chủ yếu tại 12 dự án trọng điểm của doanh nghiệp.

Trong đó, có thể kể tới một số dự án tiêu biểu như: Dự án The EverRich 2 với 3.597 tỷ đồng; Dự án Tropicana Bến Thành Long Hải với 1.993 tỷ đồng; Dự án Bình Dương Tower với 2.393 tỷ đồng...

Theo báo cáo chuyên đề "Thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản Việt Nam" do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang, buộc phải tạm dừng do doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án.

Nhìn vào những con số tồn kho hàng chục đến hàng trăm nghìn tỷ cho thấy, hàng tồn kho vẫn đang dần trở thành một bài toán hóc búa mà doanh nghiệp bất động sản nào cũng cần tìm lời giải.