Theo thống kê của Sở QH-KT, TP.HCM hiện có hơn 14.000 ha đất có chức năng quy hoạch là đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Nhiều năm nay, việc xây dựng nhà ở của người dân trong hai khu vực quy hoạch này đều bị ảnh hưởng do chỉ được các quận, huyện cấp giấy phép xây dựng (GPXD) tạm. Mới đây, Sở Xây dựng đã có văn bản đề xuất UBND TP cấp GPXD chính thức cho người dân có đất trong hai chức năng quy hoạch này.

Khu đất tại đường 24, phường Linh Trung, TP Thủ Đức thuộc quy hoạch
là đất dân cư xây dựng mới và hiện chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm. Ảnh: VIỆT HOA

Lúng túng cấp GPXD trong thời gian dài

Theo một báo cáo của Sở QH-KT, toàn TP có hơn 14.000 ha đất có chức năng quy hoạch là đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Trong đó, riêng đất dân cư xây dựng mới gần 12.300 ha, chiếm gần 52% tổng diện tích đất ở. Đất sử dụng hỗn hợp là gần 1.700 ha, chiếm tỉ lệ 1,9% tổng diện tích đất ở. Đây là con số không nhỏ và người dân có nhà, đất trong hai chức năng quy hoạch này cũng đã bị thiệt thòi quyền lợi trong suốt một thời gian dài.

Qua làm việc với các quận, huyện, Pháp Luật TP.HCM nhận thấy việc cấp GPXD đối với hai chức năng quy hoạch là đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới đang trong tình trạng mỗi quận, huyện làm một kiểu.

Đối với khu vực quy hoạch là đất dân cư xây dựng mới, có nơi cấp GPXD chính thức, nơi cấp tạm, có nơi không cấp GPXD. Đối với đất hỗn hợp thì đa phần cấp GPXD tạm. Điều này tạo ra sự bất nhất trong quản lý nhà nước về cấp GPXD, đồng thời cũng không công bằng với người dân có đất trong quy hoạch.

Trước đó, vào năm 2018, Sở QH-KT đã kiến nghị UBND TP chia chức năng hỗn hợp thành ba nhóm và gộp chung quy hoạch đất dân cư xây dựng mới tương tự như quy hoạch đất ở. Theo đó, ba nhóm đất hỗn hợp sẽ tương ứng với việc cấp GPXD chính thức, cấp GPXD tạm hoặc chưa xem xét cấp GPXD.

Cụ thể, nhóm 1: Chiếm trên 50% diện tích đất hỗn hợp, với cơ cấu chức năng chính phổ biến là loại hình nhà chung cư kết hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng (không có công viên cây xanh, công trình công cộng). Hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân thì cấp GPXD chính thức.

Nhóm 2: Chiếm khoảng 30% diện tích đất hỗn hợp, phổ biến là loại hình chung cư, công trình thương mại - dịch vụ - văn phòng (một số ít có bố trí công viên cây xanh, công trình công cộng). Hiện trạng không có nhà ở, đất ở của người dân, chỉ có nhà xưởng, cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp gây ô nhiễm cần di dời nên không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Nhóm này, Sở QH-KT kiến nghị cấp GPXD tạm.

Nhóm 3: Chiếm trên 20% diện tích đất hỗn hợp, tương tự như nhóm 2. Tuy nhiên, hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân là các khu lụp xụp cần thu hút dự án đầu tư để chỉnh trang, tái thiết đô thị. Sở QH-KT đề nghị chưa giải quyết cấp GPXD đối với nhóm này.

Đối với đất dân cư xây dựng mới, Sở QH-KT đề xuất cấp GPXD chính thức.

Từ đề xuất này, năm 2019, Sở Xây dựng có văn bản gửi Sở QH-KT và Sở Tư pháp đề xuất thay vì chia thành ba nhóm thì sẽ chia thành hai nhóm để cấp GPXD.

Cụ thể, nhóm 1: Hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân, mật độ dân cư đông và hạ tầng kỹ thuật đã có đầy đủ thì đề nghị Sở QH-KT phối hợp với quận, huyện rà soát, điều chỉnh chức năng quy hoạch từ đất hỗn hợp thành đất dân cư hiện hữu và cấp GPXD chính thức.

Nhóm 2: Hiện trạng không có nhà ở, đất ở của người dân, chỉ có nhà xưởng, cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời hoặc khu vực chưa đảm bảo hạ tầng kỹ thuật thì giữ nguyên chức năng quy hoạch đất hỗn hợp và cấp GPXD có thời hạn. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng, đến nay Sở QH-KT và Sở Tư pháp không có ý kiến về đề xuất này.

Lựa chọn phương án có lợi cho dân

Để tháo gỡ khó khăn cho quận, huyện và đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, đầu tháng 2-2021, Sở Xây dựng đã có văn bản gửi TP về những vướng mắc trong công tác cấp GPXD đối với các khu vực quy hoạch có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới.

Theo Luật Xây dựng, điều kiện để được cấp GPXD là nhà, đất của người dân phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng (quy hoạch 1/500) được duyệt. Đối với công trình/nhà ở riêng lẻ tại các tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch 1/500 thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị. Đối với khu vực nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết điểm xây dựng dân cư nông thôn.

Sở Xây dựng đánh giá với hiện trạng lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng trên địa bàn TP hiện nay, hầu hết chỉ phủ kín quy hoạch phân khu (1/2.000). “Hiện các quận, huyện vẫn phải tiếp tục rà soát và điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Do đó, việc đảm bảo điều kiện cấp GPXD theo đúng quy định của Luật Xây dựng còn gặp nhiều khó khăn và mất rất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất” - Sở Xây dựng đánh giá.

Từ thực tiễn nêu trên, Sở Xây dựng đề xuất UBND TP xem xét hai phương án nhằm tháo gỡ vướng mắc trong công tác cấp GPXD trong khu vực đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Qua đó, đảm bảo quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng.

Cụ thể, trong phương án 1, Sở Xây dựng đề xuất chỉ cấp giấy phép có thời hạn (cấp GPXD tạm) với quy mô tối đa là ba tầng theo Quyết định 26/2017 quy định một số nội dung về cấp GPXD trên địa bàn TP. Sở Xây dựng đánh giá: Ưu điểm của phương án này là giải quyết cấp GPXD đúng quy định pháp luật về xây dựng, tạo được sự thống nhất trong công tác cấp GPXD. Đồng thời hạn chế được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khi mời gọi chủ đầu tư thực hiện dự án chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, nhược điểm của phương án này là ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân trong quy hoạch hỗn hợp và dân cư xây mới kéo dài, không triển khai.

Phương án 2 là cấp GPXD chính thức với quy mô không quá sáu tầng theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liên kế. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6 m, nhà ở liên kế không được xây cao quá bốn tầng.

Phương án này chưa phù hợp về điều kiện cấp GPXD theo quy định pháp luật và khó khăn trong việc mời gọi chủ đầu tư thực hiện dự án trong quy hoạch do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cao. Tuy nhiên, Sở Xây dựng vẫn đề xuất UBND TP xem xét, chấp thuận phương án 2 bởi “phương án này sẽ đáp ứng được nhu cầu xây dựng của tổ chức/cá nhân trên địa bàn TP, đáp ứng quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.