Theo Nghị định (NĐ) 16/2022 quy định xử phạt hành chính về xây dựng mà Chính phủ vừa ban hành, từ tháng 2-2022 sẽ tăng mức phạt đối với hàng loạt hành vi vi phạm tại chung cư từ hàng chục triệu đến hàng trăm triệu đồng.

Xử phạt gây thấm dột, lấn chiếm diện tích chung

Nhiều ý kiến ủng hộ việc tăng mức phạt hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng chung cư đối với người sử dụng chung cư trong NĐ. Đơn cử như việc gây thấm dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình bị nâng mức phạt lên 20-40 triệu đồng, tăng gấp đôi so với quy định trước đây (NĐ 139/2017).

Nhân viên ban quản lý thực hiện kiểm tra định kỳ thiết bị điện
tại một chung cư. Ảnh: PD

Chị Ngọc Ánh (quận 7, TP.HCM) kể nỗi khổ căn hộ chị ở trước đây bị chủ căn hộ tầng trên thi công nền nhà gây thấm dột làm hỏng nặng trần thạch cao nhà chị. Chị đã báo ban quản trị (BQT), ban quản lý (BQL) chung cư nhưng không được xử lý triệt để. “Mức phạt cao nhất 40 triệu đồng, bắt khắc phục hậu quả mới có thể răn đe những vi phạm trên” - chị Ánh nói.

Một vi phạm cũng thường xuyên xảy ra ở các chung cư là lấn chiếm không gian chung, diện tích chung. Ông Trung Kiên (quận 12) nêu ví dụ chủ đầu tư chung cư ông ở đã tự ý xây dựng trên tầng thượng quán cà phê và phòng tập gym. Trong khi theo quy định, sân thượng là phần sở hữu chung.

Sau đó, Thanh tra Sở Xây dựng đã xử phạt hành chính chủ đầu tư 45 triệu đồng, buộc phải tháo dỡ công trình xây dựng không phép nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện.

Theo NĐ 16, mức xử phạt 60-80 triệu đồng dành cho hành vi chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức. Mức phạt cũng áp dụng với hành vi tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong chung cư; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong chung cư hỗn hợp.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, đánh giá cao NĐ 16 khi quy định rõ các hành vi vi phạm, đặc biệt đưa vào nhiều vi phạm mới.

Ông Hậu ví dụ mức phạt 60-80 triệu đồng đối với BQT nếu không có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có chung cư thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định; nhận bàn giao kinh phí bảo trì khi chưa có biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định…

Hay mức phạt 100-120 triệu đồng nếu BQT không lập tài khoản để nhận kinh phí bảo trì; không thông báo công khai trên bảng tin của chung cư về các khoản chi từ kinh phí bảo trì…

Chính quyền phải mạnh tay

Đánh giá cao NĐ 16 về tính cụ thể, chi tiết, thế nhưng ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) vẫn lo về công đoạn thực thi. Cụ thể như vai trò của chính quyền địa phương vào cuộc, quyết liệt xử phạt các vi phạm.

Ông Thành cho rằng NĐ đưa ra các mức phạt khá cao đảm bảo tính răn đe, tuy nhiên, để áp dụng vào thực tế còn là một quá trình dài. Với các quy định trong NĐ, một số cư dân sẽ ngần ngại ứng cử vào BQT vì tiền phạt thì cao mà thực tế có những vấn đề nằm ngoài tầm kiểm soát của BQT.

“Đặc biệt, việc phạt tiền với BQT sẽ lấy tiền ở đâu để đóng. NĐ cần hướng dẫn cụ thể hơn” - ông Thành góp ý.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, với các vi phạm ở chung cư hiện nay, nếu không có sự tham gia quyết liệt của chính quyền địa phương thì sẽ rất khó xử phạt trên thực tế. BQT, BQL không có đủ thẩm quyền để xử phạt hay chế tài để cưỡng chế những cá nhân vi phạm.

Ngoài ra, cư dân chung cư sẽ đóng vai trò giám sát, lên án các hành vi vi phạm, từ đó điều chỉnh dần cả cộng đồng trong tòa nhà. Nhân viên bảo vệ, BQL và BQT có trách nhiệm ngăn chặn ngay những hành vi vi phạm. Nếu cư dân cố tình vi phạm hoặc thách thức thì BQT có thể lập biên bản, gửi lên phường đề nghị xử lý về mặt hành chính. NĐ cần quy định rõ trách nhiệm của UBND phường, xã trong hoạt động của BQT.•