Phân lô, bán nền phải phù hợp quy định pháp luật

Liên quan đến việc xin ý kiến thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở tại dự án khu nhà ở Bách Quang, TP Sông Công (viết tắt là Dự án) của UBND tỉnh Thái Nguyên, mới đây Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời tỉnh Thái Nguyên về vấn đề này.

Theo đó, dự án khu nhà ở Bách Quang có quy mô 16,68 ha có địa điểm thuộc phường Bách Quang, TP Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Dự án đã được UBND TP Sông Công phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ngày 14/01/2019 và ngày 30/7/2019 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án là Công ty Cổ phần tập đoàn DANKO (Công ty DANKO).

Tiếp đến, ngày 14/02/2020 tỉnh Thái Nguyên đã phê duyệt quyết định chấp thuận đầu tư dự án và giao đất đợt 1 ngày 16/11/2020 với diện tích đất được giao là 6,8ha/16,6ha. Dự án được Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên cấp phép để thực hiện hạ tầng kỹ thuật theo các giấy phép: ngày 05/6/2020 và ngày 31/12/2020).

UBND tỉnh Thái Nguyên cho biết, dự án đã cơ bản hoàn thành đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và đề nghị Bộ Xây dựng cho ý kiến đối với việc chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở đối với tổng diện tích 3,74ha gồm 380 lô đất. Trong đó số lượng lô đất liền kề là 252 lô (diện tích 2,5ha), số lượng lô đất shophouse là 128 lô (diện tích 1,24ha).

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho rằng, theo quy định tại Điều 37 của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai và phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này. Mặt khác, tại điểm c khoản 1 Điều 11 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định việc phân lô, bán nền được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai.

Trong khi đó, tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ điều kiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải phù hợp với các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh BĐS và nhà ở.

Đồng thời, theo khoản 2, Điều 19 của Luật Nhà ở 2014 thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật này.

Mặt khác, tại khoản 2, Điều 170 của Luật nhà ở 2014 quy định đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Theo chấp thuận đầu tư của Dự án, mục tiêu của Dự án khu nhà ở Bách Quang là đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng đồng bộ tạo ra một khu đô thị mới hiện đại. Nhà đầu tư thực hiện xây dựng các công trình nhà ở để bán tại các tuyến đường trục chính và có phương án đầu tư các công trình nhà ở để bán tại các tuyến đường nhánh còn lại…

Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên cần rà soát các văn bản pháp lý của Dự án để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền tại Dự án trên không trái với mục tiêu trong các quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, giao đất và các văn bản pháp lý có liên quan khác của Dự án. Đồng thời, tuân thủ các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, nhà ở và pháp luật có liên quan.

Kiểm tra, giám sát chặt chẽ người dân tự xây dựng nhà ở

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 1 Điều 13 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chỉ có chủ đầu tư mới được kinh doanh các sản phẩm trong dự án. Do đó, Công ty DANKO phải được công nhận là chủ đầu tư để được kinh doanh sản phẩm BĐS theo đúng quy định pháp luật.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên chịu trách nhiệm rà soát đảm bảo sự phù hợp của quy hoạch chi tiết Dự án với các cấp độ quy hoạch đô thị (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu); rà soát đảm bảo thực hiện Dự án tuân thủ chỉ tiêu đất công trình dịch vụ công cộng, cây xanh cấp đơn vị ở, nhóm nhà ở theo quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng và quy định về nhà ở xã hội; đảm bảo Dự án phù hợp và tuân thủ theo đúng quy định pháp luật hiện hành khi triển khai thực hiện.

Trường hợp Dự án đã đáp ứng yêu cầu đã nêu ở trên, căn cứ hồ sơ Dự án đã được cung cấp, Bộ Xây dựng đề nghị UBND tỉnh Thái nguyên xem xét quyết định theo thẩm quyền khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở đối với các lô đất, ô đất ở trong ranh giới khu đất được giao tại Dự án.

"Riêng đối với các lô đất đã được giao đất có mặt tiền tiếp giáp với các tuyến đường có mặt cắt 1-1 (rộng 60m), mặt cắt 2-2, (rộng 63m); mặt cắt 4-4 (rộng 19,5m) và các tuyến đường cấp khu vực trong và đi qua Dự án cần được kiểm soát hình thành kiến trúc cảnh quan đô thị đồng bộ, đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên không quy định cho phép người dân tự xây dựng nhà ở" – Văn bản của Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Các khu vực cụ thể của Dự án cho phép người dân tự xây dựng nhà ở phải đáp ứng các quy định tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ.

Đảm bảo hoàn thành giải phóng mặt bằng, không còn các công trình hiện trạng trên đất và được đầu tư các công trình hạ tầng thiết yếu bao gồm: các công trình dịch vụ xã hội, công viên cây xanh và các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Đồng thời, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở...

Đáng chú ý, đối với khu vực cho phép người dân tự xây dựng nhà ở, Bộ Xây dựng đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên giao nhiệm vụ kiểm tra, giám sát chặt chẽ người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và tiến độ của dự án được duyệt.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên nghiên cứu, thực hiện và thông báo lại Bộ Xây dựng những nội dung đã lưu ý tại văn bản này trước khi quyết định theo thẩm quyền việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Trong một diễn biến khác, trước đó vào đầu tháng 12/2021 theo tìm hiểu của phóng viên Tạp chí Xây dựng mặc dù chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa đủ điều kiện để huy động vốn, tuy nhiên đã xuất hiện tình trạng chào mời, huy động vốn tại dự án khu nhà ở Bách Quang (tên thương mại là Danko Avenue) dưới hình thức "hợp đồng vay vốn".

Theo giới thiệu của một nhân viên BĐS đang bán hàng tại dự án khu nhà ở Bách Quang với phóng viên Tạp chí Xây dựng, dự án này chưa thể ký hợp đồng mua bán; vì vậy, khi khách hàng "chốt" mua lô đất nào trong dự án này sẽ ký một hợp đồng vay vốn với chủ đầu tư đã được soạn thảo sẵn và sẽ đóng tiền theo tiến độ.

Cụ thể, hợp đồng thể hiện bên cho vay vốn (khách hàng) và bên vay (Công ty DANKO). Tuy nhiên, bất thường ở chỗ theo giới thiệu của nhân viên này, tất cả các khách hàng khi mua đất tại dự án này đều phải thanh toán theo một khoản bóc tách của chủ đầu tư và khoản tiền này lại không thể hiện trên hợp đồng.

"Chủ đầu tư bán cho anh lô đấy tổng là 2,3 tỷ đồng nhưng anh ký thể hiện trên hợp đồng chỉ là 1,5 tỷ đồng, còn 800 triệu đồng anh sẽ phải thanh toán ngoài với chủ đầu tư, đó gọi là tiền chênh" – nhân viên phát triển dự án khu nhà ở Bách Quang giải thích và khẳng định: Khoản 800 triệu đồng không có hóa đơn.

Thanh Trà