Theo quy định hiện hành (tại Nghị định 49/2021), các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1; từ 5 ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội (NƠXH).

Quy định là có nhưng thực tế rất thiếu khả thi. Đó cũng là nội dung được các doanh nghiệp (DN) than phiền tại Hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản bền vững trong bối cảnh mới” do Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với ĐH Quốc gia TP.HCM tổ chức ngày 11-3.

Quy định gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp

Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh: Trước đây, tại Nghị định 100/2015 quy định đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên tại các đô thị từ loại 3 trở lên thì phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để bố trí NƠXH. Với dự án dưới 10 ha thì được chọn bố trí bằng đất, quỹ nhà hoặc bằng tiền. Đến Nghị định 49/2021 thì quy định lại như đã nêu trên.

Các doanh nghiệp kiến nghị được lựa chọn hình thức điều tiết quỹ nhà ở xã hội. Trong ảnh: Dự án nhà ở xã hội HOF-HQC tại 35 Hồ Học Lãm.
Ảnh: Baochinhphu.vn

Ông Dũng cho rằng cách điều tiết NƠXH như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho DN. Nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm.

Ông Dũng lấy ví dụ như một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất NƠXH theo đơn giá nhà nước, chênh lệch rất lớn DN sẽ phải gánh. “Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao” - ông Dũng nói.

Vị này cũng cho biết thêm, khi đầu tư dự án, DN thường chủ động tự đi mua đất phát triển dự án và lẽ ra được quyền tự do kinh doanh phù hợp theo quy định, không làm những điều pháp luật cấm, trong khi chính sách điều tiết NƠXH buộc DN phải bố trí quỹ đất làm NƠXH như vậy là có phần khiên cưỡng.

Từ đó, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép DN được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển NƠXH hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Về lâu về dài, Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng NƠXH và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án. Theo đó, dự án sẽ rút ngắn được thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư. Cơ quan này sẽ chỉ phải triển khai đấu thầu thi công xây dựng theo quy định, sẽ góp phần giảm giá thành nhà ở.

Nhiều vướng mắc cản trở doanh nghiệp làm NƠXH

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành (một DN chuyên đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM), cũng bày tỏ hàng loạt vướng mắc khi DN này đầu tư các dự án NƠXH.

Khó khăn đầu tiên ông Nghĩa nêu là hiện nay các cơ quan, ban ngành trình một dự án dù là dự án thương mại hay NƠXH thì đều phải phù hợp quy hoạch. Quy định hiện nay, các dự án NƠXH thì được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần.

“Chẳng hạn, một dự án quy hoạch hệ số sử dụng đất là 4 thì DN làm NƠXH sẽ được tăng lên 1,5 lần, tương đương với 6. Tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch vẫn là 4 nên các sở, ngành chuyên môn không trình được. Đó là chưa kể quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không cho tăng tầng cao và dân số nên cũng rất khó làm” - ông Nghĩa nói.

Cùng với đó, ông Nghĩa thông tin khi DN làm dự án NƠXH thì được dành 20% diện tích căn hộ hoặc quỹ đất để bán thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận sau khi bán lại được tính chung trong toàn dự án nên cũng coi như DN chưa được hưởng.

Một khó khăn khác được DN này nêu ra là việc được vay ưu đãi khi làm NƠXH. “Trên lý thuyết thì chúng tôi được vay 70%-80% với lãi suất ưu đãi 5%/năm nhưng thực tế từ năm 2016 đến nay, nguồn vốn để tái cấp bù cho các ngân hàng không có, dẫn đến chúng tôi phải vay thương mại với mức 11%/năm. Điều này khiến cho giá NƠXH không thể nào giảm được” - ông Nghĩa cho hay.

Ông Nghĩa nêu thêm hiện nay thông tư mới nhất của Ngân hàng Nhà nước là không cho các ngân hàng thương mại cho vay làm NƠXH mà giao về hết cho ngân hàng chính sách xã hội. Ngân hàng này không chuyên về việc cho vay bất động sản nên rất lúng túng và gần như chủ đầu tư không thể vay được.

“Kiến nghị cho phép ngân hàng lớn cho chủ đầu tư vay, sau đó Nhà nước tái cấp bù lại cho các ngân hàng này chứ hiện nay chỉ giao cho ngân hàng chính sách xã hội thì chúng tôi chết” - ông Nghĩa nói.

Giám đốc Công ty Lê Thành cũng kiến nghị Kiểm toán Nhà nước không nên kiểm toán các DN làm NƠXH bằng quỹ đất cũng như nguồn vốn của DN. Bởi các DN này không dùng đến tài chính công và tài sản công, việc kiểm toán liên tục khiến DN rất mất thời gian và nản lòng.

Cùng với đó, ông Thành kiến nghị Bộ Xây dựng cần sớm ban hành riêng một quy trình và quy chuẩn riêng cho việc đầu tư xây dựng NƠXH nhằm rút ngắn thời gian thực hiện. Đồng thời hình thành một thị trường riêng về NƠXH để những người thuộc đối tượng mua, thuê mua có thể mua, bán cho nhau, thay vì phải mua bán ngầm như hiện nay.