Kinh doanh resort nghỉ dưỡng cao cấp

Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay tiền thân là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tuấn Phong, thành lập năm 2006. Doanh nghiệp chính thức đổi tên như hiện tại vào năm 2009 và niêm yết trên HoSE vào năm 2010 với vốn điều lệ là 505 tỷ đồng. 

Công ty là doanh nghiệp bất động sản du lịch chuyên về đầu tư, xây dựng, kinh doanh các khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp tại Việt Nam. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng với việc đưa vào khai thác, vận hành khu nghỉ dưỡng đẳng cấp 5 sao như Six Senses Ninh Vân Bay, Emralda Ninh Bình, Lạc Việt New Tourist City, Six Senses Sai Gon River, Ana Mandara Đà Lạt Resort...

Trong đó, Six Senses Ninh Vân Bay được xem là "con gà đẻ trứng vàng" của công ty lại được biết đến nhiều hơn cả. Đây là một trong những resort nổi tiếng nhất và năm trong số ít khu resort tại Việt Nam nhận nhiều giải thưởng của thế giới về du lịch. Nơi đây từng được hãng tin Euronews bình chọn vào nhóm 11 khu nghỉ sinh thái bền vững hàng đầu thế giới và cũng là đại diện duy nhất của Việt Nam được vinh danh lần này.

Khu resort này cũng nằm trong top 5 địa điểm nghỉ dưỡng thuần khiết do tạp chí Elite Traveler trao tặng, hay nhận giải "Khách sạn xanh" do Tổ chức Môi trường của ASEAN trao. Hồi tháng 4/2021, Tạp chí du lịch Veranda của Mỹ cũng đã đưa Six Senses Ninh Vân Bay vào danh sách 30 khu nghỉ dưỡng trọn gói hàng đầu trên toàn cầu...

Resort này cũng là địa điểm nghỉ dưỡng và tổ chức sự kiện của nhiều sao nổi tiếng với tần suất dày đặc từ trước khi dịch Covid-19 xuất hiện. Những căn biệt thự nổi tiếng nhất trong tổng số 59 căn villa tại nơi này có thể kể đến như Hilltop Villa, Beachfront Pool Villa, Rock Pool Villa, Water Pool Villa... với mức giá bình quân 8-10 triệu đồng/đêm cho những phòng thường. Những căn hộ cao cấp, giá phòng có thể lên tới vài nghìn USD/đêm.

"Hệ sinh thái" Nhựa Đồng Nai

Cổ phiếu NVT của Ninh Vân Bay đã tăng trần nhiều phiên liên tiếp. Trong phiên ngày 23/3, thị giá NVT có thời điểm tăng kịch trần lên mức 25.150 đồng/cổ phiếu với khối lượng sang tay đạt gần 500.000 cổ phiếu. Như vậy, cổ phiếu này tăng hơn 40% trong một tuần và tăng hơn 60% trong một tháng. Đến cuối ngày, thị giá NVT giảm về 23.800 đồng/cổ phiếu - vẫn là mức tăng mạnh của cổ phiếu này.

Đà tăng của NVT bắt đầu từ việc Hội đồng Quản trị Tasco (HUT) thông qua chủ trương thành lập công ty con - Công ty TNHH Tasco Land, do Tasco sở hữu 100% vốn điều lệ. Trong đó, Tasco Land sẽ tập trung phát triển mảng bất động sản cao cấp. Đồng thời, Tasco sẽ đầu tư vào Bất động sản Ninh Vân Bay thông qua Tasco Land để tạo nền tảng thương hiệu, vận hành và triết lý phát triển sản phẩm bất động sản cao cấp. Sau thông tin này, không chỉ NVT mà HUT cũng đều "tăng phi mã".

Ninh Vân Bay mới đây cũng đã bổ nhiệm bà Đặng Thị Ngọc Hân (hay còn được biết đến là Hoa hậu Ngọc Hân) làm Phó Tổng Giám đốc công ty, kể từ ngày 16/3. Hoa hậu Ngọc Hân cũng chính là Giám đốc Đối ngoại của Nhựa Đồng Nai (DNP). 

Tuy nhiên, sự có mặt của Nhựa Đồng Nai tại Ninh Vân Bay không phải từ thời điểm Hoa hậu Ngọc Hân giữ chức vụ cao trong công ty. Ninh Vân Bay đã nằm trong hệ sinh thái của doanh nhân Nguyễn Đình Độ - Chủ tịch HĐQT Nhựa Đồng Nai từ trước đó. 

Mối liên hệ này bắt đầu từ tại đại hội cổ đông thường niên diễn ra vào tháng 4/2019, khi đó, có 3 người mới được bầu bổ sung vào Hội đồng quản trị nhiệm kỳ 2017-2022 là ông Nguyễn Hoàng Giang, Phạm Thành Thái Lĩnh và Ikhwan Primanda. Ông Phạm Thành Thái Lĩnh đã gia nhập Nhựa Đồng Nai từ năm 2016, phụ trách tìm kiếm và thực hiện các cơ hội đầu tư của DNP Corp và DNP Water. Hiện ông Lĩnh đang là Tổng Giám đốc của Ninh Vân Bay.

Đến tháng 9/2019, một cổ đông lớn là ReCapital Investment (đầu tư vào Ninh Vân bay từ năm 2014) đăng ký bán 21.720.000 cổ phiếu NVT, giảm tỉ lệ sở hữu từ 35,87% xuống 11,87%. Khối lượng này bằng đúng lượng cổ phiếu mà một cổ đông cá nhân là ông Phạm Quốc Khánh mua vào. Trước giao dịch, ông Khánh không nắm giữ cổ phiếu NVT nào. Sau đó, ông đã trở thành cổ đông lớn nhất, nắm 24% cổ phần NVT khi ấy. Cùng thời điểm đó, ông Phạm Quốc Khánh cũng nắm giữ hơn 5% cổ phần của CTCP Nhựa Đồng Nai từ năm 2014.

Cuối năm vừa rồi, thời điểm Tasco được chuyển giao cho một nhóm cổ đông mới là Nhựa Đồng Nai, Tasco cũng chuyển giao vị trí Chủ tịch. Theo đó, vị trí này chuyển từ ông Phạm Quang Dũng sang ông Hồ Việt Hà. Ông Hồ Việt Hà chính là Phó Chủ tịch DNP Water - một công ty con của Nhựa Đồng Nai và đồng thời là Chủ tịch của Ninh Vân Bay.

Như vậy, có thể thấy nhóm cổ đông đứng đằng sau thâu tóm Ninh Vân Bay vài năm trở lại đây có liên quan mật thiết đến nhóm Nhựa Đồng Nai. 

Quỹ ngoại thoái vốn, doanh nghiệp lỗ nặng

Trong khi Nhựa Đồng Nai từng bước thâu tóm Ninh Vân Bay về cùng một hệ sinh thái, các nhóm quỹ ngoại lại lần lượt thoái hết vốn tại đây sau nhiều năm đầu tư.

Hồi tháng 2/2021, Recapital Investments Pte. Ltd thông báo đã bán hết hơn 10,7 triệu cổ phiếu NVT của Công ty Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay, tỉ lệ sở hữu giảm từ 11,9% về 0. Recapital Investments Pte. Ltd đầu tư vào Ninh Vân Bay từ 2013 khi mua 30 triệu cổ phiếu phát hành riêng lẻ với giá 7.500 đồng/cổ phiếu. Đến năm 2019 tổ chức này bắt đầu rút dần vốn khỏi Ninh Vân Bay.

Trước đó, Belton Investments Limited cũng bán toàn bộ 6,4 triệu cổ phiếu, tương đương 7,07% vốn Ninh Vân Bay, mục đích bán là để thanh toán các khoản vay. Quỹ ngoại này có tên trong danh sách cổ đông lớn Ninh Vân Bay từ năm 2012 và đến 2019 cũng bắt đầu thoái dần vốn.

Bản thân Ninh Vân Bay là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp, song doanh nghiệp làm ăn bết bát khi nhiều năm thua lỗ. Những năm có lãi cũng không ghi nhận mức cao. Năm 2011, năm đầu tiên sau khi niêm yết sàn HoSE, NVT lỗ 77 tỷ đồng, năm tiếp theo lại lỗ 70 tỷ đồng. Hai năm tiếp theo lãi mỏng lần lượt 21 tỷ đồng và 6 tỷ đồng, sau đó đến năm 2015 lại lỗ 128 tỷ đồng. Năm 2016, Ninh Vân Bay lãi tượng trưng gần 2 tỷ đồng rồi tiếp tục lỗ lên tới 479 tỷ đồng (năm 2017). Năm 2018, NVT quay lại lãi 1,8 tỷ đồng. 

Năm 2019 được coi là năm thành công nhất của doanh nghiệp này khi doanh thu đạt 278 tỷ đồng - mức cao nhất lịch sử hoạt động còn lợi nhuận là 68 tỷ đồng - cao thứ 2 lịch sử hoạt động. 

Năm 2020, dịch Covid-19 xuất hiện khiến không có khách quốc tế, song Ninh Vân Bay vẫn có lãi 27 tỷ đồng nhờ đón được khách nội địa. Tuy vậy, sang đến năm 2021, Ninh Vân Bay lại quay trở lại thua lỗ. Gần nhất, trong quý IV/2021 vừa rồi, chuỗi resort 5 sao Ninh Vân Bay tiếp tục báo lỗ 11 tỷ đồng. Quý liền trước đó, Ninh Vân Bay cũng lỗ hơn 40 tỷ đồng.

Cần nhấn mạnh, năm 2021, NVT đề ra kế hoạch kinh doanh khá lạc quan với doanh thu thuần hợp nhất là 279 tỷ đồng, tăng 32% và lợi nhuận sau thuế 40,7 tỷ đồng, tăng mạnh đến 113% so với thực hiện năm 2020.

Tính tới cuối năm 2021, Ninh Vân Bay lỗ lũy kế 707 tỷ đồng, đang ăn mòn vốn điều lệ là 905 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu còn 538 tỷ đồng. 

Đáng chú ý, trong năm 2021, nợ vay của NVT cũng gia tăng mạnh lên 319 tỷ đồng, gấp 58 lần cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, vay ngắn hạn tăng 8,5 lần và vay dài hạn tăng 105 lần trong vòng một năm qua.

Dù kinh doanh không mấy ấn tượng với lỗ lũy kế ngày càng tăng mạnh, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra tháng 6/2021 của NVT, doanh nghiệp này vẫn cho biết đang nghiên cứu, phát triển lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng đô thị và ven đô thành chuỗi, cập nhật xu hướng đô thị hiện đại. 

Ninh Vân Bay cũng có kế hoạch phát triển hai dự án cho khu vực Hà Nội và hướng tới phát triển thành chuỗi 10 khu đô thị bất động sản nghỉ dưỡng đô thị và ven đô. Mỗi khu đô thị quy mô từ 30-50 biệt thự, định hướng là sản phẩm đặc biệt, ít cạnh tranh tại các thành phố lớn như Đà Nẵng, Tp.HCM và các khu vực tiềm năng trong 5 năm tới.