Giá nhà không giảm mạnh

Số liệu của CBRE cho thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, nguồn cung căn hộ mới ở cả TP.HCM và Hà Nội trong quý IV/22 lần lượt sụt giảm 81% và 38% so với cùng kỳ, dẫn đến lượng tiêu thụ giảm mạnh 80% và 63%.

Dù vậy, giá nhà không giảm mạnh. Giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM và Hà Nội trong quý IV/2022 giảm 1-3% so với quý trước, thậm chí phân khúc trung cấp còn tăng giá 2-5%. Giá thứ cấp bất động sản liền thổ đi ngang ở TP.HCM, nhưng giảm 8% so với quý trước ở Hà Nội.

Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý IV/2022 ở mức thấp nhất trong vòng 7 năm qua.

Nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội trong 2022.

“Theo chúng tôi quan sát, TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan. Do đó, chúng tôi tin rằng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025”, Công ty Chứng khoán VNDirect (VND) nhận định.

Nếu các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nhiều khả năng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước.

Áp lực đáo hạn trái phiếu tăng trong 3-6 tháng tới

Ngay từ đầu năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản ngày càng gia tăng khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.

Theo số liệu của VND, ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong quý II/23 và 65.905 tỷ đồng trong nửa cuối 2023, lần lượt tăng 306,4% và 13,3% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành TPDN đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản.

Áp lực trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản trong các quý tới

“Chúng tôi ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011”, VND nhận định.

Trong khi đó, hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.