06:01, 03/03/2023

Hoạt động của thị trường bất động sản đang như một cỗ máy quay đều, khi một mắt xích nào đó vướng mắc, chậm lại, cả cỗ máy bị ảnh hưởng, thậm chí ngưng hoạt động.

Thực tế, từ nửa cuối năm 2022 đến nay, khó khăn của thị trường và các doanh nghiệp bất động sản ngày càng chồng chất hơn, trái ngược với bức tranh phục hồi có phần sôi động ở nửa đầu năm.

Một trong những nguyên nhân là do “phương thuốc” kiểm soát tín dụng, ngăn chặn đầu cơ và sự tăng nóng của thị trường bất động sản được Ngân hàng Nhà nước “tăng liều”, thắt chặt hơn. “Ngấm thuốc”, thị trường bất động sản ngay lập tức thoát khỏi tình trạng nóng sốt, đầu cơ dần được loại bỏ, tình trạng cho vay dưới chuẩn thuyên giảm, nhưng tác dụng phụ không mong muốn là thanh khoản thị trường chậm dần đều. Cú phanh gấp trong chính sách điều hành tín dụng đã khiến mắt xích nguồn vốn để các doanh nghiệp triển khai dự án bị đứt gãy. Bên cạnh đó, tâm lý của thị trường cũng bị ảnh hưởng từ động thái kiểm soát tín dụng có phần chặt chẽ hơn của Ngân hàng Nhà nước với lĩnh vực bất động sản. Nhà đầu tư chuyển sang trạng thái nghe ngóng, chần chừ, thậm chí quay lưng với bất động sản.

Càng về cuối năm 2022, càng nhiều doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà than không tiếp cận được tín dụng. Phía Ngân hàng Nhà nước luôn khẳng định không siết, nhưng các tổ chức tín dụng lại giải thích do cạn room, hết room, phải chờ room được nới mới có thể giải ngân. Một loạt ngân hàng sau đó đề nghị được nới room, sau khi được đáp ứng (dù không nhiều), tâm lý của người mua và doanh nghiệp có phần tích cực hơn, tuy nhiên, câu chuyện khó tiếp cận tín dụng vẫn là trở ngại lớn.

Doanh nghiệp không tiếp cận được vốn, lỗi không phải do room tín dụng - Điều này đã được khẳng định nhiều lần nhưng từ khóa “nới room tín dụng” vẫn được thị trường bất động sản mong chờ như một tín hiệu tâm lý tích cực. 

Trên thực tế, room tín dụng hiện có còn thực sự là mối lo của thị trường bất động sản?

Reatimes đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM.

Thị trường đang mang nặng tâm lý về room tín dụng

PV: Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần khẳng định không siết tín dụng bất động sản, chỉ kiểm soát chặt chẽ hơn vào hoạt động đầu cơ, nhưng các doanh nghiệp và cả người mua nhà trong một thời gian khá dài vẫn than khó tiếp cận tín dụng và theo đó, những tín hiệu mới dạng như “nới room”, “tăng room bất động sản”, “khơi thông điểm nghẽn tín dụng… trở thành những cơn mưa tưới tắm cho sự khô hạn của thị trường. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Trần Nguyên Đán: Nửa cuối năm 2022, trước một số biểu hiện tăng nóng của thị trường, Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát room tín dụng mạnh mẽ hơn đối với bất động sản. Các doanh nghiệp ngập trong trạng thái thiếu vốn nhưng không tiếp cận được tín dụng, trong khi đó, phía các ngân hàng thương mại lại giải thích là do cạn room. Điều này đã khiến thị trường bất động sản dường như đang mang nặng tâm lý về room tín dụng. Tức là tín hiệu tích cực sẽ được nhìn thấy khi room được nới, đặc biệt là room cho bất động sản.

Bên cạnh đó, khi Ngân hàng Nhà nước “chặn” bơm tiền ra nền kinh tế thông qua tăng trưởng tín dụng,  trong khi nhu cầu vay vốn lớn, các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất cao để huy động vốn. Lãi suất huy động tăng cũng đã khiến lãi suất cho vay tăng và hiện vẫn đang ở ngưỡng cao.

Mặt khác, sự thay đổi trong chính sách kiểm soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp sau một số vụ việc sai phạm lớn bị xử lý đã khiến dòng vốn này cũng bị chững lại. Các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp. Từ cuối năm 2022 và thời gian tiếp theo, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn và đến hạn cho nhà đầu tư. Dòng vốn trái phiếu bị tắc nghiêm trọng đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên phụ thuộc hơn vào vốn ngân hàng - như “nguồn sữa” chính cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của mình.

Chính vì thế, "lãi suất tăng”, “kiểm soát room tín dụng” là những cụm từ mà khi nghe đến các doanh nghiệp và thị trường hiện nay rất lo ngại.

PV: Tín dụng ngân hàng vẫn đang là nguồn vốn chính của các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Vậy theo ông, nếu tình trạng mất thanh khoản trên thị trường còn kéo dài thì sẽ ảnh hưởng như thế nào đến hệ thống tài chính và nền kinh tế?

Ông Trần Nguyên Đán: Hiện nay các công ty bất động sản đang là con nợ rất lớn của ngân hàng. Mặc dù dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 21% tổng dư nợ trong nền kinh tế nhưng vấn đề đặt ra còn lớn hơn nhiều.

Tín dụng ngân hàng là kênh mạnh mẽ nhất để tái cấp vốn nên khi thị trường bất động sản mất thanh khoản, sẽ rất e ngại khi xử lý tài sản thế chấp là bất động sản. Trong khi đó, hơn 74% tài sản thế chấp tại ngân hàng là bất động sản. Như vậy, rủi ro về tín dụng rất cao. Dẫn đến, các ngân hàng đang dè dặt hơn trong việc cấp tín dụng cho toàn bộ nền kinh tế chứ không chỉ riêng bất động sản.

Nếu bất động sản mất thanh khoản thì các công ty bất động sản tất nhiên sẽ gặp khó khăn, nhưng kéo theo đó, các ngân hàng cũng “te tua”. Trong trường hợp công ty nào không trả được nợ, trong đó bao gồm cả doanh nghiệp bất động sản, xây dựng lẫn sản xuất thì sẽ không thanh lý được tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng.

Như vậy, câu chuyện mất thanh khoản trên thị trường bất động sản hiện nay đang ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Việc giải quyết tình trạng khó khăn, tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy sự phục hồi của nhiều ngành kinh doanh khác muốn vay vốn tín dụng và thế chấp bằng tài sản bất động sản.

PV: Khi nhu cầu vay vốn cao, việc sử dụng công cụ hành chính là room tín dụng phần nào đó đã cản trở tính linh hoạt trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại. Theo ông, tại sao room tín dụng vẫn được duy trì?

Ông Trần Nguyên Đán: Theo tôi, Ngân hàng Nhà nước vẫn dùng công cụ room tín dụng vì đang không quá trông đợi vào tính tự giác của ngân hàng thương mại trong việc điều tiết cho vay tránh rủi ro. Việc duy trì room tín dụng, trước hết là để kiểm soát được cung tiền, bên cạnh đó còn nhằm mục đích kiểm soát được rủi ro hệ thống của các ngân hàng.

Nếu bỏ room tín dụng, các ngân hàng sẽ có được không gian rộng hơn để tự quyết định nhưng bộ phận giám sát các chỉ tiêu về an toàn của ngân hàng có thực sự có đủ công cụ để giám sát và xử phạt những ngân hàng nào vi phạm hay không. Điều này ở thời điểm hiện tại vẫn rất khó, tình trạng chạy theo lợi nhuận chấp nhận những khoản vay rủi ro cao vẫn còn nên vẫn phải duy trì trong một thời gian nữa cho đến khi chúng ta có công cụ đủ mạnh để giám sát về quản trị rủi ro của ngân hàng.

Cần “rộng tay” hơn trong điều hành chính sách tiền tệ

PV: Nhìn vào bức tranh hiện nay, theo ông, liệu có nên vì dè chừng lạm phát mà thắt chặt chính sách tiền tệ, giữ mức tăng trưởng tín dụng như năm 2022 nữa hay không?

Ông Trần Nguyên Đán: Tôi cho rằng, lạm phát lớn nhất hiện nay là “lạm phát” về tâm lý, nghĩa là khi cảm giác Chính phủ không kiểm soát được lạm phát thì lúc bấy giờ người ta sẽ “tăng bù”, tức là tăng giá bán để bù lại lạm phát.

Sau tác động của dịch Covid-19, nền kinh tế bắt đầu “hân hoan” một chút vì mở cửa các hoạt động đầu tư, kinh doanh trở lại nhưng hiện lại đối mặt với tình trạng thiếu đơn hàng, không có đơn hàng thì sản xuất gì.

Như vậy, chuyển động kinh tế trong mắt người dân không được tốt. Bên cạnh đó, nhìn vào bức tranh thị trường bất động sản và chứng khoán hiện nay cũng rất lo ngại cho các doanh nghiệp. Tâm lý lo ngại đó làm người dân ít chi tiêu, điều này dẫn đến khả năng suy thoái cao hơn.

Chính phủ đang phải đối diện với bài toán làm sao để tăng trưởng kinh tế. Sự mong đợi về tăng trưởng kinh tế tốt hơn sẽ khiến cho việc ngăn chặn lạm phát không còn quá quan trọng nữa. Bản thân người dân cũng mong tăng trưởng kinh tế, kinh tế phát triển, dòng tiền lưu thông thì mới có thu nhập, do đó, thời điểm này, không ai “gào lên” và yêu cầu phải kiềm chế lạm phát nữa.

Áp lực lạm phát hiện nay không còn nặng nề như trước đây, do đó, tôi cho rằng, cần “rộng tay” hơn trong điều hành chính sách tiền tệ để kích thích tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng tín dụng. Tất nhiên, điều này không có nghĩa là bơm tín dụng ra nền kinh tế bằng mọi giá, giải quyết khó khăn tức thời mà là hướng dòng tín dụng đến những “cái đích” phù hợp để phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế thực chất.

PV: Tức là hiện vẫn có dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ?

Ông Trần Nguyên Đán: Năm nay, khả năng tăng trưởng tín dụng, nới room tín dụng ở mức cao hơn là khả thi. Tuy nhiên, các doanh nghiệp và thị trường bất động sản cũng không nên quá hy vọng vào “con đường” này. Bởi hiện nay, dư nợ tín dụng với bất động sản đã khá cao và nhiều doanh nghiệp đã đứng trước nguy cơ bị “nhảy nhóm nợ”.

Chính sách tiền tệ trong thời gian tới nên nới lỏng và linh hoạt hơn, hướng đến khu vực sản xuất thực chất. Có thể hỗ trợ, tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại có thể giảm lãi suất cho vay và tích cực bơm vốn cho nền kinh tế. 

Nguồn vốn trái phiếu mới là then chốt

PV: Để giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua những khó khăn chồng chất hiện nay, theo ông, cần có giải pháp gì?

Ông Trần Nguyên Đán: Tôi cho rằng, để “cứu” được các doanh nghiệp bất động sản gặp khó, thì phải "cứu" được thị trường, mà quan trọng nhất là “cứu” thanh khoản của thị trường, để các hoạt động mua bán quay trở lại, tất nhiên với một mức giá phù hợp, không phải giá ảo như trước đây.

Lúc này, cần “bơm” tín dụng để kích thích nhu cầu của những người sẵn sàng mua nhà, hướng tới nhà giá rẻ, giá phải chăng - những người mua nhà lần đầu, không phải đầu cơ.

Khi nhu cầu mua trên thị trường được thúc đẩy với nguồn vốn rẻ thì các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực trả nợ sẽ thanh lý hàng tồn kho với mức giá thấp hơn. Thị trường thiết lập mặt bằng giá mới và dần trở về với giá trị thực.

Thanh khoản của thị trường quay trở lại thì mọi nút thắt sẽ được giải quyết. Doanh nghiệp có dòng tiền để xử lý các khoản nợ.

PV: Để giải quyết bài toán vốn cho các doanh nghiệp thì nên bắt đầu từ đâu, thưa ông?

Ông Trần Nguyên Đán: Rõ ràng, hiện các doanh nghiệp bất động sản không thể trông chờ vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room bởi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao. Và với tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện cho vay từ phía ngân hàng.

Mặt khác, nếu bất động sản nếu vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Vì khi bất động sản bể nợ, thì sẽ vỡ luôn ngân hàng.

Tôi cho rằng, trái phiếu là quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu chứ không phải vốn ngân hàng. Không cách nào khác phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro. Suy cho cùng, xây dựng một thị trường trái phiếu bất động sản lành mạnh sẽ là cách phát triển bất động sản tốt hơn.

Để phát triển thị trường trái phiếu thì phải đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm. Bên cạnh đó, giải pháp tốt nhất nên phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo và có ngân hàng giám sát.

Hiện nay các công ty bất động sản không thể thanh toán trái phiếu đến hạn, đang đề xuất cho phép thanh toán các khoản nợ này bằng bất động sản. Đây là một bước lùi cho thị trường trái phiếu. Tuy nhiên, về dài hạn, vẫn cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, minh bạch, bền vững để các doanh nghiệp có không gian rộng hơn trong việc huy động vốn. Việc điều hành chính sách pháp luật cần tránh tình trạng khi thì quá nới lỏng để tạo ra một thị trường đầy kẽ hở để các doanh nghiệp đua nhau phát hành, đến khi có rủi ro thì lại đột ngột “phanh” gấp, khiến doanh nghiệp trở tay không kịp, như câu chuyện hiện nay. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm đi vào quy củ, hoạt động dựa trên sự dẫn dắt của pháp luật và có sự giám sát chặt chẽ.

PV: Với doanh nghiệp bất động sản, ông có lời khuyên gì?

Ông Trần Nguyên Đán: Với doanh nghiệp, tôi cho rằng để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trái phiếu.

Bên cạnh đó, các nhà phát triển dự án cũng cần cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, không thể mãi chạy theo phân khúc cao cấp và một “sự phồn vinh không có thật” mà phải xác định theo đuổi phân khúc giá phù hợp với thu nhập của người dùng, đồng thời khai thác nhu cầu thực tế của số đông chứ không phải mục đích đầu cơ của một nhóm nhỏ, tạo ra sự xáo trộn trên thị trường.

Câu chuyện tái thiết lập lại thế cân bằng trên thị trường bất động sản, khơi thông điểm nghẽn của các dòng chảy, rất cần sự chung tay của Chính phủ, các bộ ngành nhưng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp. Tìm cơ hội trong thách thức, linh hoạt để thích ứng là cách mà các doanh nghiệp muốn sống sót và thoát khỏi vũng bùn lầy cần chú trọng./.

-       Xin cảm ơn ông!

Bài viết cùng tác giả Hà Lam »