Công ty cổ phần Thế kỷ 21 được công nhận làm chủ đầu tư dự án Khu dân cư Phước Long B có diện tích 65.069 m2 tại phường Phước Long B, TP. Thủ Đức (trước là quận 9), TP.HCM từ gần 6 năm trước, nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai do vướng đất công xen cài, cho dù cơ chế xử lý diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở đã được quy định tại Khoản 13, Điều 1 - Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.

“Dự án đứng im nên Công ty gặp nhiều khó khăn do chi phí phát sinh và phải chịu các khoản bồi thường cho đối tác, đồng thời chôn luôn số vốn nhận chuyển nhượng đất làm dự án”, đại diện doanh nghiệp này cho hay.

Tương tự, đại diện chủ đầu tư dự án Khu nhà ở tái định cư phường Tam Phú, TP. Thủ Đức diện tích khoảng 6.672 m2 thông tin, năm 2010, dự án được UBND quận Thủ Đức (nay là TP. Thủ Đức) phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, nhưng đến nay chưa thể thực hiện do vướng hơn 1.044 m2 đất công nằm rải rác trong lô đất thực hiện dự án.

Vị này cho biết, ngay sau khi Nghị định 148/2020 được ban hành, doanh nghiệp ông đã liên hệ với luật sư hoàn thiện những thủ tục cần thiết để triển khai dự án, nhưng khi làm việc với lãnh đạo TP. Thủ Đức thì nhận được câu trả lời “vẫn chưa có hướng dẫn chi tiết để xem xét dự án nằm trong diện giao đất hay phải đấu giá”.

“Đến nay, chúng tôi vẫn chưa biết khi nào có thể triển khai dự án, dù thủ tục pháp lý đã đầy đủ. Điều này vừa gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, vừa ảnh hưởng đến việc giải quyết nhu cầu tái định cư cấp thiết của Thành phố hiện nay”, vị này nói.

Những dự án nói trên chỉ là số ít trong 126 dự án nhà ở vướng đất công xen cài ở TP.HCM hiện nay. Một số quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai tại Nghị định 148/2020 được xem là “phao cứu sinh” cho các dự án nhà ở có đất công xen cài bị ách tắc nhiều năm nay, trong đó có điểm đột phá là Chính phủ đã trao quyền nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh trong việc ra quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Nghị định cũng giao UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập.

Trên cơ sở này, giữa năm 2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đã soạn dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5% tổng diện tích đất thì phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập.

Diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu: Đối với các quận nội thành và TP. Thủ Đức, không nhỏ hơn 1.000 m2, khu vực quy hoạch cao tầng không nhỏ hơn 500 m2; đối với các huyện ngoại thành, diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2... Đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, Sở đề xuất căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án…

Tuy nhiên, tại thời điểm đó, dự thảo không nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia cũng như doanh nghiệp vì chưa sát với thực tiễn. Lý do, đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên đất công nằm xen cài, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất, một số trường hợp lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo.

Tin vui cho những chủ đầu tư có dự án dính đất công xen cài là tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất luật hóa quy định về giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt (Điểm n, Khoản 2, Điều 125). Khi được thông qua, đây là cơ sở cao nhất để các cơ quan thực thi pháp luật áp dụng.

Tuy vậy, để tránh tình trạng ách tắc như hiện nay, đại diện một doanh nghiệp địa ốc cho rằng, Chính phủ cần quy định rõ tiêu chí về diện tích hoặc địa thế trong phạm vi dự án để xác định một thửa đất xen cài liệu có phù hợp để xây dựng công trình công cộng hoặc tạo cảnh quan môi trường hay không. Có như vậy, các cơ quan chức năng cũng như doanh nghiệp mới dễ dàng áp dụng, thay vì phải bàn cãi bao nhiêu mét vuông đất hay phần trăm tổng diện tích đất đủ điều kiện giao đất cho doanh nghiệp.