Trước một số tin vĩ mô tốt thời gian gần đây, bà có bình luận gì về tác động tới thị trường bất động sản?

Thời gian qua, hàng loạt tin tức từ việc tung các gói tín dụng hỗ trợ, hay việc sửa đổi Nghị định 65 theo chiều hướng giải quyết nút thắt cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp như cho phép giãn nợ và thanh toán trái phiếu bằng tài sản cho thấy những nỗ lực của Chính phủ trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản thoát ra khỏi tình trạng khó khăn hiện tại.

Tuy nhiên, nhìn chung, chúng tôi đánh giá các thông điệp từ chính sách của Chính phủ vừa qua không mang tính “giải cứu” các doanh nghiệp bất động sản ở diện rộng, mà mục đích lớn nhất là cân bằng lại cán cân cung cầu của thị trường, giảm tính đầu cơ để từ đó thị trường tự điều tiết một cách tự nhiên nhất.

Trong thời gian vừa qua, việc thiếu nguồn cung nhà ở cho phân khúc tập trung nhu cầu ở thực cao như các căn hộ bình dân và trung cấp khiến cho giá nhà ở vẫn tiếp tục neo ở mức cao trong khi đó sản phẩm phân khúc cao cấp lại dư thừa và không đến được với đại đa số người dân.

Bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Phân tích VNDIRECT

Vậy còn với việc công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước?

Gói tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước công bố trị giá 120.000 tỷ đồng tập trung cấp cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có khả năng sẽ giải quyết được vấn đề giá nhà và có thể sẽ đưa thị trường bất động sản rẽ theo một nhánh khác trong thời gian tới. Qua đó, tôi cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đã và đang theo đuổi phân khúc này sẽ được hưởng lợi.

Bên cạnh đó, đối với các nhà phát triển bất động sản vốn đang tập trung vào phân khúc cao cấp sẽ thay đổi chiến lược trong ngắn hạn của mình bằng cách tập trung sang phát triển quỹ đất sẵn có phù hợp cho các dự án nhà ở xã hội nhằm tận dụng được gói tín dụng để hỗ trợ thanh khoản doanh nghiệp, điều mà đang cho thấy rất nhiều khó khăn ở thời điểm hiện tại.

Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết là các doanh nghiệp có quy mô tương đối lớn trong ngành nên có lẽ sẽ nhìn thấy sự dẫn dắt ở làn sóng nói trên. Trên thực tế, một vài doanh nghiệp lớn như Vinhomes đã rất nhanh chóng chuyển đổi kế hoạch sang phát triển dự án nhà ở xã hội với thương hiệu Happy Home, và tôi cho rằng đây sẽ trở thành xu thế trong thời gian tới.

Với Luật Đất đai sửa đổi thì sao, tác động đến thị trường sẽ thế nào, theo bà?

Với Luật Đất đai sửa đổi, có lẽ là hơi sớm để đưa ra những nhận định vì những điểm sửa đổi vẫn còn đang được thảo luận, tuy nhiên theo quan sát của chúng tôi, các điểm dự thảo mới nhìn chung sẽ hạn chế tối đa làn sóng đầu cơ bất động sản và cân bằng lợi ích của người dân cũng như của các doanh nghiệp địa ốc.

Về dòng vốn cho các doanh nghiệp niêm yết, đâu sẽ là kênh huy động vốn chủ lực?

Doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay có 4 kênh huy động vốn chính để phát triển dự án.

Thứ nhất là kênh trái phiếu. Sau nhiều sai phạm ở một số doanh nghiệp/tập đoàn lớn thời gian vừa qua, cộng thêm khó khăn về thanh khoản khiến nhiều doanh nghiệp chậm trễ trong việc trả lãi và nợ gốc trái phiếu đúng hạn, khiến cho niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện xuống thấp hơn bao giờ hết. Do đó, theo quan điểm cá nhân, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn cần thêm một thời gian tương đối dài nữa để lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư. Một sự hồi phục nhanh sẽ chỉ đến từ việc tác động mạnh bởi chính sách của Chính phủ. Do vậy, cho năm 2023, kênh huy động vốn này sẽ tiếp tục khó khăn đối với các doanh nghiệp nhóm này.

Tiếp theo là dòng tiền từ hoạt động mở ký bán mới các dự án. Trong bối cảnh lãi suất cao như hiện nay, rõ ràng nhu cầu mua nhà đang giảm sút. Mặc dù nhu cầu vẫn còn cao ở phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp nhưng nguồn cung lại ít. Sự mất cân bằng về cung cầu này khiến cho giá nhà ở khu vực có nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao. Điều này dẫn đến thanh khoản trên thị trường thấp. Do vậy, kênh huy động vốn được coi là lành mạnh nhất này đang không thực sự thuận lợi, trừ khi có những mức chiết khấu đủ lớn về giá bán.

Kênh huy động vốn thứ 3 là cổ phiếu. Sau một giai đoạn ghi nhận những sự sụt giảm nặng nề, thị trường chứng khoán cần thời gian để hấp thụ, tích lũy trở lại. Giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng chứng kiến những mức chiết khấu rất lớn về mức giá thấp. Ở điều kiện thị trường hiện tại cũng như nền giá này, việc phát hành thêm cổ phiếu để thị trường hấp thụ là điều tương đối khó khăn. Nếu do yếu tố nào đó khiến thị trường có sự hồi phục tốt và dòng tiền vào mạnh thì đây sẽ lại là kênh huy động tốt cho các doanh nghiệp niêm yết.

Cuối cùng là kênh tín dụng. Để giải quyết trạng thái rất khó khăn về dòng tiền ở các doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện hiện tại, việc can thiệp vào kênh tín dụng ngân hàng có lẽ là nút thắt dễ dàng nhất và cần thiết nhất để duy trì hoạt động cho các doanh nghiệp ngành này

Với cổ phiếu nhóm này, theo bà, liệu năm 2023 có thể có sóng?

Tôi cho rằng sẽ rất khó để năm 2023 có làn sóng tăng mạnh đối với các cổ phiếu bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở hay bất động sản nghỉ dưỡng trong nửa đầu năm 2023 do ngành vẫn đang trải qua “mùa Đông” khắc nghiệt với tình hình khó khăn. Trong nửa sau của năm có thể có những hồi phục kỹ thuật nhưng câu chuyện “sóng ngành” sẽ chỉ rõ ràng hơn cho đến khi có tín hiệu đảo chiều của chính sách tiền tệ.

Vậy còn với cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp thì sao, thưa bà?

Đối với các phân khúc khác như bất động sản khu công nghiệp, tồn tại những khó khăn đến từ câu chuyện của pháp lý khi khó có thể mở rộng quỹ đất ở thời điểm này và thanh khoản để triển khai dự án mới. Trong khi đó, động lực vẫn đến từ dòng vốn FDI. Chúng tôi có quan điểm trung lập đối với nhóm ngành trên và cũng cho rằng dù triển vọng có phần sáng hơn nhóm bất động sản nhà ở nhưng cũng khó có sóng tăng mạnh.

Nói vậy năm nay sẽ khó có sóng cổ đất, dù là sóng “lăn tăn”?

Có thể sẽ xuất hiện những “con sóng” từ dòng tiền đầu cơ theo câu chuyện nhà ở xã hội ở các mã cổ phiếu bất động sản có vốn hóa nhỏ, tuy nhiên sẽ khó bền và cục bộ, không đủ để tạo sóng tăng cho cả ngành.

Vậy bà yêu thích cổ phiếu bất động sản nào trong năm 2023?

Tôi cho rằng, đối với năm 2023, nhà đầu tư nên tập trung vào những cái tên chất lượng có các đặc điểm sau: Quỹ đất lớn, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong năm 2023.Tiếp theo là khả năng tiếp cận cao với phân khúc căn hộ trung cấp và vừa túi tiền như hiện nay các phân khúc được thúc đẩy bởi nhu cầu thực của người dùng cuối. Cuối cùng là tăng trưởng thu nhập bền vững và mô hình kinh doanh có khả năng mở rộng với tình hình tài chính lành mạnh (đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để chống lại rủi ro thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản như đã thảo luận ở trên. Tôi cho rằng, NLG có tên trong danh sách này do đáp ứng các tiêu chí chính nêu trên.