Khoảng 14 triệu tỷ đồng “nằm” trong ngân hàng

“Không nhiều người dám mua bất động sản khi chưa xác định được đáy thị trường là đâu, nhưng cứ kéo dài như vậy thị trường sẽ càng loạn”, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn tại phía Bắc bày tỏ, đồng thời chia sẻ thêm, “sống sót” và “yên bình” là điều nhiều doanh nghiệp bất động sản mong muốn lúc này, song có quá nhiều yếu tố bất định bủa vây, cho dù đã có thêm nhiều thông điệp từ cơ quan quản lý nhà nước được đưa ra tại các cuộc họp gần đây trong việc điều tiết và giảm thiểu rủi ro lan rộng trên thị trường vào thời điểm này.

Thực tế, không chỉ vị lãnh đạo trên, mà nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đều chia sẻ rằng, tìm điểm cân bằng trong điều hành doanh nghiệp để vừa phù hợp và dung hòa được với các chính sách, vừa ứng phó được với các biến số như lạm phát, lãi suất, tỷ giá… là không dễ dàng.

Theo thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 14 triệu tỷ đồng được gửi trong hệ thống ngân hàng, trong đó khoảng 6 triệu tỷ đồng tới từ các khách hàng cá nhân, còn lại là của các tổ chức kinh tế (thống kê của Ngân hàng Nhà nước tháng 11/2022), cho thấy không phải nhà đầu tư không có khả năng tài chính, mà là chưa muốn xuống tiền mà thôi. Nếu khơi thông được dòng tiền này thì sẽ rất tích cực với các kênh đầu tư, mà toàn bộ nền kinh tế.

Tại dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững mới đây, Chính phủ đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng 110.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn của giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo phương thức tái cấp vốn (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016). Trong đó, một nửa cho chủ đầu tư dự án vay ưu đãi (tương đương 55.000 tỷ đồng), nửa còn lại dành cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước nắm cổ phần chi phối (bao gồm Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank) và các ngân hàng này đã thống nhất dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng cho vay phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất thấp hơn từ 1,5 2%/năm lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Dẫu vậy, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, số tiền này “không thấm vào đâu” so với cơn khát vốn của doanh nghiệp, cũng chưa đủ để vực dậy niềm tin của người mua khi các giải pháp về nguồn cung, pháp lý dự án hay hạ lãi suất đều chưa rõ ràng.

… nhưng cần được khơi thông và chảy vào thị trường địa ốc. Ảnh: Dũng Minh

Thị trường của niềm tin

Một thực tế qua ghi nhận ý kiến của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp thời gian gần đây cho biết, họ cảm thấy “loãng” khi quá nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản được đưa ra, nhưng vẫn chưa chính thức được cụ thể hóa ở một văn bản nào, điều này vô hình trung tạo ra sự mơ hồ về khả năng sớm phục hồi của thị trường.

Không phải ngẫu nhiên trong kiến nghị tại cuộc họp với Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa qua, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland, Vingroup… cùng đề cập tới việc thay vì “đánh đồng” như hiện nay, cơ quản lý cần có giải pháp “khoanh vùng” để gỡ nút thắt về vốn cho những dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý đầy đủ để tăng nguồn cung cho thị trường.

Theo TS. Hồ Quốc Tuấn, giảng viên cao cấp Đại học Bristol (Vương quốc Anh), hiệu ứng sụt giảm niềm tin là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Những trở ngại trên thị trường trái phiếu với các doanh nghiệp bất động sản lan rộng tới mọi loại hình doanh nghiệp khác khiến nhà đầu tư lo ngại, không dám mua, thậm chí là muốn bán lại trái phiếu, cho dù đó là trái phiếu của doanh nghiệp hoạt động hiệu quả.

Doanh nghiệp tốt cũng không thể huy động vốn qua trái phiếu hay ngân hàng, mà khi doanh nghiệp thiếu vốn sẽ khó triển khai sản xuất - kinh doanh, từ đó dễ dẫn tới một loạt hệ lụy khác như phá sản, người lao động thất nghiệp, Nhà nước thất thu thuế... và khi đó, gánh nặng kinh tế - xã hội sẽ đè nặng hơn.

“Bất động sản là một trong những tài sản thế chấp chiếm phần lớn trong hệ thống ngân hàng. Việc nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bằng mọi giá huy động nhiều nguồn vốn để mua lại trái phiếu đã phát hành hoặc chuẩn bị cho các đợt đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 đã hút lượng lớn vốn của thị trường. Nghiêm trọng hơn, tình trạng ách tắc thanh khoản kéo dài khiến những chủ thể có vốn trên thị trường quyết định ôm tiền mặt ngồi chờ, không mạnh dạn đầu tư. Vì thế, muốn tháo gỡ tình trạng nghẽn vốn cho thị trường địa ốc thì không thể không nới ‘van’ tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản”, ông Tuấn phân tích.

Nhìn lại câu chuyện vực dậy thị trường bất động sản Mỹ cách đây gần 15 năm sau giai đoạn khủng hoảng trầm trọng bởi tình trạng cho vay dưới chuẩn, bên cạnh tung các gói kích thích quy mô lớn, chính phủ nước này rất mạnh tay trong việc minh bạch các gói cứu trợ. Theo đó, các dự án nằm trong diện được hỗ trợ đều được công khai và mọi người dân đều có thể theo dõi tiền ngân sách được giải ngân ra sao, qua những kênh nào... thông qua website của chính quyền, trong đó liệt kê chi tiết các khoản chi cho các dự án ở từng bang cũng như quy mô liên bang, giúp tạo niềm tin của người dân vào chính phủ và điều này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc phục hồi thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế.

Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, tất cả thị trường vốn trên thế giới đều vận hành dựa trên yếu tố cơ bản là niềm tin và sự kỳ vọng, nhưng đây là yếu tố vô hình và có thể thay đổi theo thời gian. Do đó, củng cố niềm tin và sự kỳ vọng cho nhà đầu tư bằng thông tin minh bạch là giải pháp lâu dài cần được hướng đến.

“Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được xem là khá non trẻ, nên dù đã có gần như đầy đủ các công cụ huy động vốn mà thế giới đang sử dụng, tôi cho rằng, việc học hỏi kinh nghiệm quản lý vận hành, giám sát, thậm chí là xử lý khủng hoảng từ các thị trường phát triển hơn là việc nên làm trong giai đoạn khó khăn hiện nay. Đồng thời, cần chú trọng vào việc sử dụng vốn đúng mục đích và hiệu quả, chẳng hạn các dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu số đông. Khi đó, vai trò ‘bà đỡ, giám sát, kiểm tra’ của Chính phủ là hết sức quan trọng để đảm bảo thị trường vốn có cơ chế vận hành và quản lý minh bạch, bền vững”, ông David Jackson phân tích.