Hiện nay, theo Luật Nhà ở năm 2014 thì người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở. Thực tế, nhiều địa phương đã linh hoạt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) cho người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi họ mua căn hộ chung cư từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, trường hợp họ mua nhà ở riêng lẻ trong dự án thì vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận, vì hai lý do.

Thứ nhất, có sự mâu thuẫn về quy định “sở hữu nhà ở riêng lẻ” và “quyền sử dụng đất” của cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện hành.

Luật Nhà ở thì cho phép người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua nhà ở thương mại tại Việt Nam, được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Theo Luật Nhà ở thì nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt. Tuy nhiên, theo Điều 5 Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo Luật Đất đai thì người nước ngoài không phải là đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam, còn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam nhưng thông qua cơ chế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, mà không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở riêng lẻ.

Hiện người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án chưa được cấp sổ hồng. Ảnh minh họa: HOÀNG GIANG

Thứ hai, không có cơ sở pháp lý để chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ mà không phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo Điều 6 Thông tư 23/2014 của Bộ TN&MT về giấy chứng nhận thì thông tin về thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở riêng lẻ cũng phải thể hiện thông tin về thửa đất. Vấn đề này, khoản 2 Điều 5 Thông tư 23/2014 cũng có hướng xử lý để cấp Giấy chứng nhận nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở và chủ sử dụng đất là hai chủ thể khác nhau.

Cụ thể, trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, với hướng dẫn trên thì vẫn có cơ sở pháp lý để cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuê, mượn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ theo Luật đất đai hiện hành và Điều 5, 30 Dự thảo Luật Đất đai thì chủ đầu tư dự án không có quyền cho mượn quyền sử dụng đất, “được quyền cho thuê quyền sử dụng đất”, nhưng người nước ngoài thì không được phép mượn, hay thuê quyền sử dụng đất tại Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được thuê, mượn quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở.

Vì những lý do nêu trên nên hiện nay người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại.

Do đó, một trong những nội dung cần nghiên cứu khi sửa Luật Đất đai là đi giải quyết câu chuyện bất cập nêu trên, tạo thông thoáng, minh bạch cho thị trường bất động sản.

Có ý kiến cho rằng, có thể xây dựng hệ thống pháp luật theo hướng chủ đầu tư chỉ bán nhà ở thương mại cho cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và họ chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở (không cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất).

Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy, chủ đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích chính là bán cho các chủ thể có nhu cầu và đủ điều kiện. Việc bán nhà ở đó cho bên mua mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó thì chủ đầu tư cũng không thể thực hiện được các giao dịch khác đối với quyền sử dụng đất (không thể thế chấp, chuyển nhượng cho chủ thể khác,…). Vì nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để làm gì khi mà nhà ở của cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang xây dựng trên thửa đất đó? Nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở nhưng nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì quyền sử dụng đất đó xử lý như thế nào? Chủ thể nào dám nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó khi mà ngân hàng xử lý nợ xấu?

Do đó, tôi cho rằng, với những bất cập nêu trên, Điều 5, Điều 30 Dự thảo Luật Đất đai nên điều chỉnh theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đủ điều kiện theo quy định hiện hành được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở riêng lẻ trong dự án phát triển nhà ở với hình thức sử dụng đất là sử dụng riêng, thời hạn sử dụng đất bằng với thời hạn sở hữu nhà ở riêng lẻ.