Người mua nhà "mù" thông tin về dự án bị thế chấp

Tại hội thảo góp ý sửa đổi luật Kinh doanh bất động sản do Ủy ban MTTQ VN tổ chức vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đang gặp vướng mắc về tình trạng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.

"Khi thế chấp tài sản sẽ được thể hiện trong giấy chứng nhận. Nhưng thế chấp đối với tài sản hình thành trong tương lai chỉ có chủ đầu tư, ngân hàng nhận thế chấp biết. Sau đó, các bên thực hiện thủ tục đăng ký thông tin thế chấp trên hệ thống trực tuyến của Bộ Tư pháp", lãnh đạo Sở Xây dựng thông tin.

Để đảm bảo thủ tục bán nhà ở hình thành trong tương lai được công khai minh bạch, Sở Xây dựng kiến nghị đưa vào dự thảo quy định yêu cầu chủ đầu tư phải báo cáo, cam kết cụ thể các nội dung thế chấp tài sản bảo đảm. Đồng thời, cung cấp hồ sơ chứng minh nội dung thế chấp tại các ngân hàng.

NGỌC DƯƠNG

Đã thế chấp cho ngân hàng nhưng vẫn bán căn hộ

Trao đổi với PV Thanh Niên, ông Nguyễn Công Phú, nguyên Phó chánh tòa Kinh tế, TAND TP.HCM, chia sẻ để thực hiện các dự án bất động sản, doanh nghiệp cần có nguồn vốn đầu tư rất lớn. Trong đó chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng, vốn trái phiếu và vốn ứng trước của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Bộ luật Dân sự 2005 và bộ luật Dân sự 2015 đều quy định không cho phép chủ đầu tư bán tài sản khi đang thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý. Thế nhưng, có không ít trường hợp, trước khi ký hợp đồng bán nhà với khách hàng, chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất.

Mặc dù, theo khoản 3, Điều 188 luật Đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai mới có hiệu lực. Từ đó người mua có thể tra cứu thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất trong dự án trước khi ký hợp đồng.

Tuy nhiên, cả luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở hiện hành, đều không quy định việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai, phải đăng ký biện pháp bảo đảm, mới có hiệu lực (như thế chấp quyền sử dụng đất).

Như vậy, chủ đầu tư có thể thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai cho ngân hàng, nhưng không công khai thông tin này cho khách hàng mua nhà biết. Do đó, dễ dẫn đến tranh chấp giữa người mua nhà và ngân hàng nhận thế chấp, làm cho việc cấp sổ hồng cho người mua nhà bị ách tắc.

NGỌC DƯƠNG

Dự thảo luật sửa đổi còn nhiều kẽ hở

Vậy làm gì để người mua nhà không phải "dài cổ" chờ đợi sổ hồng? 

Theo ông Phú, tại Điều 7 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định, trách nhiệm của chủ đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, thị trường bất động sản ở địa phương...

Trong đó phải công khai cả việc thế chấp nhà ở, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có). Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm cả điều kiện đã được công khai thông tin (khoản 6, Điều 25, dự thảo).

"Theo tôi, với quy định trên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn có thể che dấu, không công khai thông tin đã thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi vì việc giao kết hợp đồng thế chấp cũng chỉ có bên thế chấp và bên nhận thế chấp biết", ông Phú chia sẻ.

Sửa luật để người mua nhà sớm có sổ hồng

Để khắc phục các hạn chế nói trên, ông Phú cho rằng dự thảo luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung thêm 5 quy định quan trọng giúp bảo vệ người mua nhà yên tâm hơn.

Thứ nhất, việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải được đăng ký biện pháp bảo đảm. Khi ấy mới có hiệu lực tương tự như thế chấp quyền sử dụng đất.

"Đây cũng là một biện pháp công khai thông tin, giúp cho người mua nhà có thể tra cứu cơ sở dữ liệu tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký, tránh trường hợp tiền mất tật mang", ông Phú nói.

Thứ hai, bổ sung vào Điều 7 của dự thảo luật thêm nơi công khai thông tin về dự án tại cổng ra vào công trình xây dựng và phía trước khu nhà mẫu (nếu có).

Thứ ba, thế chấp dự án hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất trong dự án (nếu có) phải được đưa vào trong hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Thứ tư, cần phải bổ sung quy định chủ đầu tư phải xây dựng hợp đồng theo mẫu và phải đăng ký mẫu này với cơ quan có thẩm quyền.

Thứ năm, biện pháp bảo đảm và chế tài đối với hành vi chậm giao sổ hồng của chủ đầu tư cũng cần được pháp luật quan tâm hơn. Thay vì ngân hàng chỉ bảo lãnh đối với hành vi chậm bàn giao nhà như hiện nay, thì cần quy định phải bảo lãnh đối với cả hành vi chậm cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà.