Hai tháng qua, thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê tại TP HCM ghi nhận nhiều khu mua sắm toàn phần (trung tâm thương mại) hoặc khối đế bán lẻ (tòa tháp chỉ bố trí thương mại một vài tầng) có tỷ lệ trống tăng lên, khách thuê rút đi khá nhiều. Trong đó, khu vực ngoại thành Sài Gòn ở hai trục Đông và Nam thành phố có mặt bằng kinh doanh trống nhiều hơn so với khu trung tâm quận 1 hoặc nội đô TP HCM.

Theo Savills Việt Nam, các khu bán lẻ nằm ngoài khu trung tâm thành phố, các vị trí tại các tầng cao hơn, các dự án cũ cũng đang gặp khó trong việc cải thiện công suất. Khách thuê trả mặt bằng thuộc lĩnh vực thời trang chiếm 24%, ăn uống chiếm 22%, còn lĩnh vực giải trí và giáo dục chiếm 20%.

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield - công ty chuyên cung cấp các dịch vụ bất động sản - cũng cho thấy từ cuối năm ngoái đến nay, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường bất động sản bán lẻ tại TP HCM giảm 5% so với cùng kỳ năm trước, nâng tỷ lệ trống lên 12% (nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại thành phố hiện đạt 1,052 triệu m2 sàn).

Tại Hà Nội, VnExpress cũng ghi nhận nhiều trung tâm thương mại ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa dù mới đi vào hoạt động vài năm, đến nay không có mấy khách thuê. Như tại Trung tâm thương mại Discovery Complex (quận Cầu Giấy) dành 8 tầng cho thuê kinh doanh, mua sắm, ăn uống, tập thể thao nhưng hiện chỉ có tầng trệt, một phần tầng 2 và 7 sáng điện, còn lại tắt đèn.

Các trung tâm thương mại khác như Artemis, MIPEC Tower tuy nằm ở khu dân cư đông đúc, hiện mặt bằng bị trống khá nhiều.

Các chuyên gia cho rằng hiện tượng dịch chuyển địa điểm kinh doanh của các thương hiệu bán lẻ, dịch vụ, giải trí do vị trí và giá thuê quyết định nhưng cũng chịu tác động lớn từ cách bố trí vận hành và diễn biến của nền kinh tế.

Theo ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Công ty Bất động sản Center Land - doanh nghiệp chuyên môi giới bất động sản thương mại khu trung tâm TP HCM - vị trí kết nối kém là rào cản đầu tiên khiến các thương hiệu bán lẻ rút đi.

Ông Quân phân tích, tình trạng khách thuê trả mặt bằng thương mại đang xảy ra ở một số khu mua sắm phổ biến tại khu vực ngoại thành TP HCM như TP Thủ Đức, quận 7, Nhà Bè (khu Nam Sài Gòn), nơi có vị trí kém hấp dẫn hơn so với trục lõi trung tâm thành phố. Vị trí ngoại thành thường khiến các thương hiệu bán lẻ gặp khó trong việc tiếp cận khách hàng mục tiêu.

"Nếu vị trí không đắc địa, cộng thêm giá thuê cao hoặc chủ tòa nhà ít hỗ trợ giảm giá sẽ là thách thức lớn cho nhà bán lẻ trong bối cảnh hiệu quả kinh doanh được đặt lên hàng đầu giai đoạn hậu Covid", ông nói.

Ông này cũng cho rằng "buôn có bạn bán có phường", các nhà bán lẻ có mối quan hệ tương hỗ, nghĩa là sự xuất hiện của nhãn hàng này kéo theo sự cập bến của nhãn hàng kia, để tạo ra môi trường trải nghiệm phong phú cho khách hàng. Trường hợp khu mua sắm có giá thuê cao, vị trí kết nối không thuận lợi, bán buôn kém hiệu quả thường ít hút được thương hiệu mới, dẫn đến hiệu ứng các thương hiệu cũ nản lòng rút đi. Các nhà bán lẻ sẽ di chuyển sang nơi khác có vị trí tốt hơn hoặc chính sách giá thuê cạnh tranh hơn để cân đối bài toán kinh doanh và quảng bá thương hiệu.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, việc không được quản lý vận hành hợp lý là một trong những tác nhân chính. Bởi bên cạnh vị trí, biến số quản lý vận hành khu thương mại dịch vụ có vai trò quan trọng với cả nhà bán lẻ lẫn người tiêu dùng đến trải nghiệm mua sắm. Nếu bố trí không gian hợp lý giữa khu vực mua sắm với giải trí, dịch vụ cũng là lợi thế "lấy lòng" người tiêu dùng trẻ, vốn là lực lượng chủ yếu tiếp cận các trung tâm thương mại hiện đại. Đây là lý do vì sao thời gian gần đây, nhiều khu mua sắm đang có kế hoạch bố trí, sắp xếp lại mặt bằng để định vị thị phần khách thuê mới phù hợp hơn.

Trong khi đó, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội Hoàng Nguyệt Minh, chỉ ra bốn lý do. Thứ nhất, các khách thuê bán lẻ không còn mở rộng tràn lan như trước, mà tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa. Thứ hai, việc kiểm soát chặt phòng cháy chữa cháy hiện nay, đặc biệt cho khối khách bán lẻ, vô hình chung yêu cầu khách thuê cần thẩm định mặt bằng kỹ hơn, tránh trường hợp sau khi thi công nội thất không sẽ khó phê duyệt dẫn đến phải đóng cửa.

Cũng theo bà này, với khối đế trung tâm thương mại, việc cho thuê lẻ riêng từng khách sẽ khó thu hút được các nhãn hàng lớn, cần có chiến lược xây dựng danh mục khách thuê chuyên nghiệp. Những dự án thiếu đi bài toán này sẽ khó hút được khách thuê trong việc chốt mặt bằng. Cuối cùng là yếu tố pháp lý. Các mặt bằng bán lẻ cần đạt được phê duyệt về công năng bán lẻ hoặc thương mại dịch vụ thay vì chuyển đổi từ các công năng khác sang, dẫn đến việc khách thuê không xin được giấy đăng ký kinh doanh hay phê duyệt phòng cháy chữa cháy cho mặt bằng sử dụng.

Vấn đề tăng trưởng kinh tế cũng được ông Trang Minh Hà, Chủ tịch North Stars Asia nhắc đến. Ông nói Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu sẽ chậm lại ở mọi nơi, tiếp tục giảm xuống 2,7% năm nay, từ mức 3,2% năm ngoái. Điều này cũng ảnh hưởng đến nhu cầu tiêu dùng tại Việt Nam, từ đó tác động đến các nhà bán lẻ. Bằng chứng là các nhãn hàng cắt giảm định phí, cân nhắc những mục tiêu thực dụng hơn chẳng hạn như tiết kiệm chi phí, tăng hiệu quả kinh doanh thay vì chỉ nhắm đến mục tiêu đơn thuần là quảng bá sản phẩm.

Chủ tịch North Stars Asia cho rằng có thể cần đến một số giải pháp vực dậy các khu thương mại cho giai đoạn đầy khó khăn đầu năm 2023. Thứ nhất, đối với cá nhân và tổ chức đang sở hữu những mặt bằng bán lẻ vùng ven nên có những chính sách ưu đãi, hỗ trợ tiền thuê cho khách. Việc giảm chi phí mặt bằng xuống có thể tạo điều kiện phối hợp các nhãn hàng tổ chức những chương trình khuyến mại, kích cầu và vui chơi giải trí hấp dẫn, góp phần thu hút các thương hiệu lớn quay lại sau đại dịch.

Ở góc độ thành phố, theo ông rất cần sự phối hợp từ Sở Du lịch TP HCM với các doanh nghiệp, đơn vị tổ chức nhiều hơn các chương trình lễ hội, ẩm thực, giao lưu, tham quan, triển lãm để kích cầu tiêu dùng.

Ở cấp độ quốc gia, chính phủ nên cân nhắc và nghiên cứu những giải pháp của Thái Lan đã từng áp dụng năm 2020, khi áp chính sách trợ giá chi phí thuê phòng khách sạn và 40% giá vé máy bay cho du khách trong nước để kích cầu du lịch nội địa năm 2023. "Việc kích cầu du lịch có thể tạo thêm được cơ hội cho ngành bán lẻ bứt phá", ông Hà nhận định.

Vũ Lê - Đức Minh