Hàng nghìn tỷ đồng nằm phơi sương

Tới khu tái định cư Bình Khánh (Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM) những ngày này, đập vào mắt chúng tôi là khung cảnh hoang tàn. Cho đến hiện tại, khu tái định cư này vẫn được xem là dự án tái định cư có quy mô đồ sộ bậc nhất TP.HCM, phục vụ nhu cầu tái định cư cho người dân Khu đô thị mới Thủ Thiêm, bao gồm khu 30,2 ha Bình Khánh quy mô 4.216 căn hộ, khu 38,4 ha Bình Khánh quy mô 6.220 căn hộ và khu 17,3 ha An Phú - Bình Khánh quy mô 1.844 căn hộ.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, hàng chục khối nhà với hơn 12.500 căn hộ tái định cư này được TP.HCM xây dựng từ năm 2007 dành cho người dân trong khu vực giải tỏa. Đây là phương án thực hiện cam kết của chính quyền Thành phố trong việc chuẩn bị đủ quỹ nhà phục vụ tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng, phải di dời khi thực hiện quy hoạch đầu tư Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Dù đã hoàn thiện từ năm 2015, nhưng đến nay, hàng nghìn căn hộ tại dự án vẫn chưa có người dân về ở. Trong đó, TP.HCM xác định có khoảng 3.790 căn hộ tái định cư thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 thuộc khu 38,4 ha Bình Khánh không còn nhu cầu sử dụng để phục vụ tái định cư.

Để chăm sóc, bảo trì, bảo dưỡng cho các căn hộ bỏ hoang này, mỗi năm TP.HCM phải chi khoảng 71 tỷ đồng. Để đưa số căn hộ lớn này ra thị trường cũng như tiết giảm chi phí, chính quyền Thành phố liên tục mang ra đấu giá, nhưng cả 3 lần đều không thành công.

Ở lần đấu giá đầu tiên vào tháng 2/2018 do Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM (thuộc Sở Tư pháp Thành phố) thực hiện với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỷ đồng, nhưng không có đơn vị nào đăng ký tham gia.

Đến năm 2019, số căn hộ tái định cư trên được mang đấu giá lần thứ 2 với mức giá tăng lên gần 9.900 tỷ đồng, tương đương mỗi căn hộ có giá khoảng 2,6 tỷ đồng, tăng 200 triệu đồng so với mức giá đấu lần thứ nhất. Nếu tính bình quân giá mỗi mét vuông đất ở khu vực Thủ Thiêm, mức giá này là khá rẻ, song vẫn không thành công.

Ở lần thứ 3 vào năm 2021, mặc dù dự án được chia làm 2 gói để đấu giá nhưng do ảnh hưởng của dịch bệnh và thiếu nhà đầu tư tham gia nên cuộc đấu giá không thể diễn ra.

Mới đây nhất, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã có buổi làm việc nghe báo cáo về kế hoạch chi tiết tổ chức đấu giá các lô đất và 3.790 căn hộ chung cư tại Khu tái định cư Bình Khánh (Thủ Thiêm). Hiện giá khởi điểm và phương án cho đợt đấu giá lần thứ tư chưa được công bố, song theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố đang tham khảo ý kiến các sở, ngành liên quan để hoàn thiện kế hoạch đấu giá.

Hệ thống tiện ích nội khu hư hỏng do bỏ hoang quá lâu. Ảnh: Trọng Tín

Cửa nào thoát “ế”?

Những thông tin nói trên cho thấy một nghịch lý đang diễn xảy tại thị trường Thủ Thiêm, đó là trong khi nhà hạng sang có giá 70-80 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều chung cư đã thiết lập mặt bằng mới trên 150 triệu đồng/m2 mà vẫn “cháy hàng”, thì nhà tái định cư Thành phố đấu giá liên tục ế khách.

Tình trạng này được lý giải rằng, quỹ nhà tái định cư do Nhà nước quản lý để phục vụ đối tượng thuộc diện đền bù giải phóng mặt bằng, nhưng phần lớn họ đã nhận tiền đền bù và mua nhà nơi khác ở. Ngoài ra, những dự án này đã được xây dựng nhiều năm trước, thiết kế lạc hậu và chất lượng không bằng các dự án của các chủ đầu tư có thương hiệu phát triển mới đây.

Chưa kể, nhà tái định cư khi bán phải thông qua đấu giá với thủ tục nhiêu khê và thời gian kéo dài, trong khi nhà thương mại được các chủ đầu tư mở bán theo tiến độ, được quảng bá có thiết kế, tiêu chuẩn chất lượng cao…

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho biết, ở lần đấu giá đầu tiên vào năm 2018, ông có ý định mua lại để đổ thêm tiền vào sửa sang rồi bán lẻ, nhưng sau khi tìm hiểu kỹ thì từ bỏ ý định này bởi chất lượng nhà ở tái định cư xuống cấp, thiết kế căn hộ xấu, các tiện ích nội khu hư hỏng do bỏ hoang quá lâu. Thêm vào đó là giá đấu khá cao, phương thức thanh toán không phù hợp… và quan trọng nhất là khi khảo sát nhu cầu khách hàng thì nhận được cái lắc đầu của nhiều người.

“TP.HCM đã sai lầm khi mang nhà ở tái định cư ra đấu giá để bán như nhà ở thương mại. Đã là hàng ế, người dân chê không ở, nhưng lại đưa ra giá bán cao. Nếu mua lại thì doanh nghiệp cũng phải chi thêm không ít tiền để cải tạo, nâng cấp thì mới có thể bán được nên không mặn mà”, vị này nói, đồng thời cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở hạn chế như hiện nay, việc chính quyền Thành phố đưa hàng ngàn căn nhà tái định cư ra đấu giá là phù hợp, song để không lặp lại “vết xe đổ” như những lần đấu giá trước, cần chia ra thành nhiều gói nhỏ và quan trọng hơn là phải hạ giá khởi điểm.

“Giải quyết bài toán thoát ế không khó, chỉ cần chia nhỏ số lượng căn hộ để bán theo cụm, khối nhà hoặc có thể chia ra theo sàn, cụm, thậm chí bán lẻ từng căn và tính toán lại giá khởi điểm một cách hợp lý”, vị này khuyến nghị.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, nếu đấu giá hàng nghìn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm ở thời điểm này sẽ gặp không ít trở ngại.

Lý do bởi, thứ nhất, sức mua trên thị trường đang rất yếu. Thứ hai, dòng vốn đang tắc nghẽn, các nhà đầu tư tổ chức khó sắp xếp vốn để tham gia, người mua để ở hay đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc thanh toán một lần cho tài sản giá trị lớn giữa lúc lãi suất cao. Thứ ba, dự án bị bỏ hoang trong thời gian dài nên khó tránh khỏi tình trạng xuống cấp và cần được bảo trì, bảo dưỡng mới có thể đưa vào sử dụng, điều này tạo rào cản tâm lý cho khách mua.

“Trong điều kiện thị trường suy giảm, việc thẩm định giá khởi điểm khi đấu giá cũng là một yếu tố chính quyền Thành phố cần cân nhắc, có thể giảm giá 10% hoặc trong biên độ vừa phải. Việc này nằm trong quyền tự quyết của Thành phố, đồng thời cũng phù hợp với xu hướng chung của thị trường, khi nhiều chủ đầu tư chấp nhận chiết khấu 30-40% giá căn hộ để kích cầu”, ông Châu nhấn mạnh.