Giải thích trong tờ trình, Chính phủ nêu luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Do đó, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn.

Quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi công trình hết hạn?

Theo dự thảo trước đây, có hai phương án về quyền sở hữu nhà chung cư được đưa ra: không quy định thời gian sở hữu căn hộ như luật hiện hành, và thời hạn sở hữu chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình nêu trong hồ sơ thiết kế. 

Theo phương án này, khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan chức năng phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Ngoài ra, thời hạn sở hữu chung cư phải được ghi trong giấy chứng nhận cấp cho các chủ sở hữu.

Trường hợp chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng (theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền), chủ sở hữu đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu. Nếu không còn điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ bị chấm dứt quyền sở hữu và chung cư bị xử lý theo hai hướng phá dỡ xây mới hoặc chủ sở hữu được bồi thường, bố trí tái định cư tùy thuộc vào chức năng quy hoạch khi đó. 

Phương án quy định thời hạn sở hữu căn hộ sau đó nhận nhiều ý kiến trái chiều từ chuyên gia, chủ đầu tư, người dân vì cho rằng Nhà nước đang dùng quyền hành chính để tước đoạt quyền sở hữu hợp pháp của người dân.

Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) lần này quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới. Dự thảo cũng quy định năm trường hợp buộc phải phá dỡ chung cư (xem đồ họa).

Nên tách bạch thời hạn sử dụng với quyền sở hữu

Dù dự thảo luật lần này đã làm rõ hơn việc sở hữu gắn với tuổi thọ công trình nhưng theo nhiều chuyên gia, quy định này cũng chưa ổn. Luật sư Trương Anh Tuấn - giám đốc Công ty luật Trường Sơn - cho hay sở hữu căn hộ chung cư giống sở hữu ô tô. Xe hết hạn sử dụng sẽ không được ra đường, nhưng chủ xe vẫn có quyền sử dụng xe đó, nhà chung cư cũng vậy. 

Do vậy, theo ông Tuấn, chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư và không nên giới hạn thời gian sở hữu của chủ căn hộ.

Cùng quan điểm, TS Cao Vũ Minh, giảng viên Trường đại học Kinh tế - Luật TP.HCM, cho rằng thay vì quy định quyền sở hữu gắn với tuổi thọ công trình, luật phải quy định thời gian, quy trình thẩm định tuổi thọ công trình chung cư. 

Sau khi có kết quả thẩm định, nếu chung cư không thể sử dụng nữa sẽ xử lý việc di dời cư dân và việc xây dựng chung cư sau đó được thực hiện như thế nào. Ví dụ, sau khi chung cư được cơ quan chức năng có thẩm quyền xác định cấp D (cấp rất nguy hiểm) sẽ phát thông báo cho toàn bộ cư dân phải di dời, ai không di dời sẽ bị cưỡng chế để tháo dỡ chung cư, đảm bảo an toàn cho cư dân và người dân xung quanh. 

Riêng quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất, cư dân vẫn được bảo đảm, đồng thời cư dân cũng có quyền quyết định phương thức cải tạo, xây dựng mới... chung cư đó.

PGS.TS Võ Trí Hảo cho rằng theo quy định hiện nay, cơ quan nhà nước có quyền cưỡng chế di dời người dân ra khỏi công trình trong các trường hợp nguy hiểm như có sự cố ô nhiễm, thiên tai, bão lụt và cả khi công trình xuống cấp, không đủ điều kiện để sử dụng. Do vậy, nếu công trình xuống cấp, không cần quy định quyền sở hữu căn hộ như đề xuất của dự thảo luật cũng có thể di dời người dân ra khỏi công trình nguy hiểm.

Cũng theo ông Hảo, nếu quy định ghi rõ tuổi thọ công trình trong văn bản thẩm định thiết kế là 50 năm, 70 năm... sẽ có những hệ lụy như cách xây dựng của chủ đầu tư. Nhìn xa hơn, nếu đề xuất được thông qua, sau 50 năm, 70 năm công trình xuống cấp, cư dân mất quyền sở hữu căn hộ, vậy ai là người được tiếp quản tài sản và xây dựng lại công trình. 

"Không thể sử dụng luật để suy đoán chất lượng, tuổi thọ công trình. Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là phải quy định về việc đánh giá chất lượng công trình. Nếu công trình xuống cấp, không cần Luật nhà ở, sử dụng luật khác cũng đủ để di dời người dân ra khỏi chung cư", ông Hảo nêu.