Ngày 17/3 tới đây, tại phiên họp thứ 21, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Chính phủ đã có tờ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trong đó có một số điểm mới đáng lưu ý về thời hạn sở hữu chung cư.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương với 196 điều. So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo luật sửa đổi đã tăng 13 điều. Trong đó bãi bỏ 7 điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 điều và bổ sung mới 34 điều.

Không còn được sở hữu chung cư vĩnh viễn

Tờ trình của Chính phủ đã chỉ ra những bất cập, hạn chế cần sửa đổi Luật Nhà ở, đó là quy định về sở hữu nhà ở, đặc biệt với nhà chung cư cũ không còn đủ an toàn buộc phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội, Tp.HCM vẫn còn rất chậm, còn gặp nhiều khó khăn.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn tại, hạn chế trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn.

Do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư, ngay cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện cho an toàn sử dụng.

Vì vậy, Chính phủ cho rằng cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn cho người sử dụng và quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Cũng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Chính phủ quy định bổ sung một số nội dung liên quan phát triển nhà ở xã hội. Điểm mới của dự thảo lần này là sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về đối tượng, hình thức và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đất để xây dựng và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Trước thực tế có nhiều vướng mắc về quy hoạch, bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội, trong dự thảo luật lần này, Chính phủ đề cập nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Theo đề xuất của Chính phủ, trong trường hợp không dùng ngân sách xây nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ hưởng các ưu đãi như được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất toàn bộ diện tích dự án; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp; được hưởng lợi nhuận định mức 10% với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư cũng được dành một phần quỹ đất hoặc phần diện tích sàn thuộc khối đế công trình để kinh doanh dịch vụ, thương mại và hạch toán riêng, hưởng lợi nhuận thu được từ hoạt động này.

Quy định của Chính phủ cũng nêu rõ giá bán nhà ở xã hội với các dự án không dùng nguồn ngân sách sẽ được tính đúng, đủ các chi phí để chủ đầu tư thu hồi vốn xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê sẽ được bán nhà sau 10 năm theo giá thị trường, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và các loại thuế theo quy định.

Trong khi đó, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm mua, thuê nhà, theo thị trường. Quy định này tương tự trong Luật hiện hành.

Người nước ngoài sở hữu nhà ở có thời hạn ra sao?

Dự thảo cũng bổ sung thêm các trường hợp có yếu tố nước ngoài được sở hữu nhà ở. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án; tổ chức có chi nhánh, văn phòng đại diện; cá nhân người nước ngoài sẽ được sở hữu nhà.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở trên diện tích đất được thừa kế, tặng cho, mượn, thuê hoặc nhận chuyển nhượng theo quy định; mua, thuê nhà ở thương mại; mua nhận tặng cho, nhận đổi, thừa kế…

Việc sở hữu nhà ở của những trường hợp này sẽ là những dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, và phải đáp ứng các điều kiện liên quan. Tuy nhiên, loại trừ dự án nằm trong khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thông báo.

Đáng chú ý, dự thảo quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài khi được sở hữu nhà ở, thì chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư.

Trường hợp nhà ở riêng lẻ tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà. Việc sở hữu nhà ở với những trường hợp giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế thì quyền sở hữu không quá 50 năm và được gia hạn thêm nếu có nhu cầu.