Ngay sau khi ban hành Nghị định 08 với một số giải pháp cấp bách để hỗ trợ thanh khoản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cuối tuần qua, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP 2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Các chuyên gia đánh giá, những chính sách này đã cụ thể hóa các thông điệp của Chính phủ về việc tháo gỡ khó khăn phải đi đôi với kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản.

Tín dụng vào nhà ở xã hội luôn được khuyến khích

Theo tinh thần của Nghị quyết 33, Chính phủ chỉ đạo tổng thể các giải pháp và giao nhiệm vụ cụ thể cho từng bộ, ngành, địa phương, đồng thời, chỉ rõ trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản. Đó là phải ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu giá cả, cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường.

Đối với hệ thống ngân hàng, Chính phủ chỉ đạo có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ... Cùng với đó, Chính phủ yêu cầu NHNN xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro với các phân khúc bất động sản khác nhau; rà soát các quy định liên quan đến cho vay, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho đồng bộ, phù hợp với chính sách phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ.

Thực tế, trong giai đoạn từ năm 2010 đến nay, NHNN đã thường xuyên cập nhật các quy định có liên quan đến hệ số rủi ro nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán... để đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Hiện nay, việc áp dụng các hệ số rủi ro đối với hoạt động cho vay bất động sản được thực hiện theo Thông tư số 22/2019/NHNN ngày 15/11/2019 của Thống đốc NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo PGS.TS. Trần Hùng Sơn, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM, sự thay đổi hệ số rủi ro qua các thời kỳ không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Theo đó, phân khúc nhà ở này chủ yếu có giá trị ban đầu dưới 1,5 tỷ đồng, hệ số rủi ro đối với phân khúc này đang được đặt ở mức thấp nhất (50%) so với các phân khúc khác và không thay đổi qua các thời kỳ. Điều đó cho thấy định hướng của NHNN luôn khuyến khích cho vay đối với nhu cầu mua nhà để ở, cũng như phát triển các phân khúc nhà ở hợp túi tiền với người dân.

Mặt khác, đối với (i) các khoản cho vay cá nhân phục vụ đời sống từ 4 tỷ đồng trở lên; và (ii) cho vay đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, hệ số rủi ro đã được nâng lên qua từng thời kỳ. Việc điều chỉnh tăng hệ số rủi ro như trên cho thấy nhà điều hành đã đưa ra thông điệp về việc theo dõi chặt chẽ diễn biến tín dụng cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản có giá trị lớn. NHNN yêu cầu các NHTM, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tuân thủ nghiêm các quy định về cấp tín dụng trong lĩnh vực này.

Doanh nghiệp phải tự tái cơ cấu, tự chịu trách nhiệm

TS. Châu Đình Linh, Giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, việc quy định hệ số rủi ro cao với tín dụng kinh doanh bất động sản là phù hợp với định hướng quản trị rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế, bảo đảm an toàn cho hoạt động của các TCTD, đồng thời để nắn dòng vốn vào lĩnh vực phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rất khó khăn về vốn, đặc biệt các phân khúc có khả năng tiếp cận thị trường tốt nhưng thiếu vốn, NHNN đang thúc đẩy triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội...

Trong khi đó, TS. Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho rằng cùng với các giải pháp tháo gỡ khó khăn, NHNN cần tiếp tục nâng hệ số rủi ro đối với hoạt động cho vay bất động sản, đặc biệt là các phân khúc có giá trị cao. Bởi trên thực tế, hệ số rủi ro 200% (mức cao nhất theo Thông tư số 22/2019/NHNN) không hẳn là quá cao đối với các sản phẩm chỉ mang tính đầu cơ và gần như không có người mua để ở. Ông Kiên phân tích thêm, việc nâng hệ số rủi ro đối với các phân khúc này sẽ đòi hỏi chủ đầu tư dự án phải chuẩn bị phương án tài chính rất chuẩn để đảm bảo hạn chế rủi ro xuống mức thấp nhất.

“Hệ số rủi ro liên quan đến việc thu xếp tài chính, trong đó yêu cầu doanh nghiệp phải có phương án sử dụng tài chính và phương án tạo ra dòng tiền rất chuẩn thì mới đi vay được. Việc nâng hệ số không ảnh hưởng tới lãi suất của doanh nghiệp khi vay ngân hàng, không làm cho lãi suất khoản vay tăng lên”, ông Kiên giải thích thêm.

Để chính sách này đi nhanh vào nền kinh tế, TS. Nguyễn Đức Kiên khuyến nghị, NHNN cần sớm xây dựng thông tư hướng dẫn thực hiện để các NHTM làm căn cứ đưa ra các quy định kiểm soát rủi ro nội bộ. Cơ quan quản lý cũng cần có giải pháp giám sát hoạt động thẩm định rủi ro của các TCTD theo cách phân loại mới. Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, việc nâng hệ số rủi ro đối với tín dụng bất động sản sẽ là giải pháp để hạn chế tình trạng doanh nghiệp triển khai một lúc 40 - 50 dự án mà không có đủ nguồn vốn, như Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đã nhận định tại hội nghị tín dụng bất động sản đầu tháng 2/2023.

Cùng với việc điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản khác nhau, TS. Nguyễn Đức Kiên lưu ý, các doanh nghiệp bất động sản đang phải vay vốn, nhất là những doanh nghiệp có hệ số đòn bẩy tài chính cao cần hết sức chú trọng quản trị dòng tiền. Đồng thời doanh nghiệp phải nâng cao năng lực tài chính, đa dạng hoá nguồn huy động vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Để làm được điều này, bản thân doanh nghiệp phải có các giải pháp cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng.

“Yêu cầu này đặt ra đối với NHNN chính là thực hiện kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại Hội nghị ngày 17/2 với các doanh nghiệp bất động sản, theo đó doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm với hoạt động của mình và tự xử lý vấn đề của mình trước, đừng vì lợi ích của mình mà gây thiệt hại cho các doanh nghiệp khác và cho nền kinh tế. Nếu thực hiện không đúng và bị xử lý thì đừng nói cơ quan quản lý nhà nước gây khó khăn”, ông Kiên bình luận.