Như Pháp Luật TP.HCM đã thông tin, theo tinh thần Nghị quyết 18/2022 của Ban chấp hành Trung ương, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất và xây dựng giá đất sát giá thị trường. Đây là bước đột phá lớn trong chính sách pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên việc xây dựng giá đất sát với giá thị trường được nhiều chuyên gia đánh giá là "không dễ" và khó có thể làm ngay được. Xoay quanh vấn đề giá đất này, Pháp Luật TP.HCM xin giới thiệu tiếp một số ý kiến dưới đây:

Phó Thủ tướng Chính phủ TRẦN HỒNG HÀ:

Bảo đảm công bằng khi định giá đất

Mấu chốt của việc xây dựng bảng giá đất là định giá đất đai. Nếu không chính xác sẽ gây rất nhiều hệ lụy và chủ quan, duy ý chí. Về phương pháp định giá, ngoài việc sử dụng các phương pháp định giá thì cần phải có dữ liệu thật về đất đai. Những phương pháp định giá phải phản ánh được quy luật thị trường thì mới có giá đúng. Giá phải dựa vào mua – bán và sự điều tiết của nhà nước, giá đất không nên quá cao để không ảnh hưởng đến các dự án.

Phương pháp giá trị dựa trên số liệu thống kê, tuy nhiên chúng ta không kỳ vọng giá đất sát giá thị trường mà khi có biến động sẽ xác định và cập nhật bảng giá đất. Các chính sách sẽ xoay quanh bảng giá đó để bảo đảm công bằng, thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đai.

Giả sử, đất đai cần phải điều hòa giá trị gia tăng từ địa tô giữa nhà nước – doanh nghiệp – người dân, bảo đảm công bằng cho cả những nơi không sử dụng được đất đai làm nguồn lực. Kinh tế đất đai đòi hỏi Nhà nước điều tiết được những thứ đó.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà. Ảnh: CHÂN LUẬN

Nghịch lý hiện nay là bao giờ cũng có hai giá đất, bao giờ cũng có sự so sánh giữa hai giá. Điều này cũng tác động nhiều đến cả kinh tế và xã hội. Hiện nay, Nhà nước phải định giá, quyết định chuyển dịch đất đai và định hướng việc này.

Nhà nước cần kiểm soát thị trường để sử dụng đất đai hiệu quả, không thể để giá đất nóng lên và vì vậy phải mở rộng quyền của người thuê đất hàng năm như thuê đất trả tiền một lần. Có thể thuê 50-60 năm trả tiền hàng năm, với các quy định cụ thể về trường hợp nào là trả tiền hàng năm, tránh chuyện nhiệm kỳ Như vậy, đất thuê hàng năm mới thương mại được và phát huy được giá trị gia tăng.

TS CẤN VĂN LỰC, chuyên gia kinh tế:

Cần có lộ trình xây dựng giá đất theo thị trường

So sánh trực tiếp – hệ số điều chỉnh – định lượng hồi quy nên được coi là ba phương pháp định giá đất.

Giá đất thì nên có lộ trình sát với giá thị trường, phù hợp từ 3-5 năm làm thí điểm sau đó nhân rộng từ năm 2026, lúc đó giá đất toàn quốc mới sát giá thị trường. Các nước trên thế giới cũng phải mất từ 5-10 năm mới có được giá đất sát thị trường. Ngoài ra, quy trình định giá đất, tư vấn định giá đất cũng rất quan trọng. Dự thảo luật cũng quy định khá rõ nhưng vì vai trò quan trọng của nhóm định giá đất nên phải có sự “độc lập – khách quan – chuyên nghiệp – chứng chỉ”. Nhóm này không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá hay HĐND, UBND cấp tỉnh hay quản lý nhà nước.

Về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất: nên bổ sung tiền thu, thuê đất hàng năm đối với các mảnh đất xen kẹt, lấn biển đối với các nhà đầu tư thụ hưởng. Quy định chi tiết hơn về đất xây dựng công trình ngầm, trên không nhằm kinh doanh. Nộp tiền sử dụng đất và thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng hoặc gia hạn...

TS LÊ XUÂN TRƯỜNG, Học viện Tài chính:

Giá đất cụ thể phải "thoát ly hoàn toàn" khỏi "bảng giá đất

Trước đây, giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm (lúc ấy chưa có chữ “Bảng”). Đến Luật 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại đổi mới thành giống như 20 năm trước. Bảng giá đất phải căn cứ vào khung giá đất, tuy nhiên khung giá không có giá trị gì thì theo tôi việc bỏ là đúng.

Bên cạnh đó, dự luật quy định “Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.

Như vậy, có thể suy luận, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân và nhân nhiều hay nhân ít với hệ số. Có điều bất hợp lý là, Luật Đất đai năm 2013 hiện hành không hề nhắc đến từ “hệ số”, tuy nhiên hệ số K lại xuất hiện trong các Nghị định của Chính phủ. Vậy thì việc bồi thường trong Dự luật này liệu có chung một số phận với Luật hiện hành? Luật như vậy là tù mù, trái với nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Tuy nhiên, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “giá đất cụ thể” thế là cao nhất rồi, đã theo đúng giá thị trường rồi và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ rồi.

Quy định là bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại chính Điều 89, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.

Vì vậy, dự thảo luật cần quy định “giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất như kiểu bảng giá đất bị trói chặt vào khung giá đất trước kia.