Theo thống kê, trên cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành. 397 KCN đã được thành lập; 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87.100 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58.700 ha. 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35.700 ha; diện tích đất công nghiệp khoảng 23.800 ha.  

Bên cạnh đó, tính đến hết năm 2020, cả nước có 968 cụm công nghiệp (CCN) được thành lập với diện tích 30.192ha. Theo kế hoạch, định hướng đến năm 2025, cả nước sẽ có 1.704 cụm công nghiệp với tổng diện tích 58.123 ha.

Những con số trên cùng với những giá trị đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư từ các KCN, CCN cho thấy vấn đề đất đai trong các KCN, CCN là một khía cạnh rất cần được quan tâm trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai trong đó trọng tâm là Luật Đất đai (sửa đổi).

Mở đường cho doanh nghiệp nhỏ và vừa

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Hữu Thập - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Tuyên Quang cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 cũng như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều đang có nhiều điều khoản hỗ trợ cho doanh nghiệp tiếp cận đất trong các KCN, CCN.

Nổi bật là quy định các dự án đầu tư của doanh nghiệp tập trung tại các KCN, CCN được nhà nước hỗ trợ trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đây là điều thuận lợi nhất đối với doanh nghiệp bởi công tác giải phóng mặt bằng, thỏa thuận bàn giao đất với người dân vẫn luôn được đánh giá là gặp nhiều khó khăn, dễ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Tuy nhiên, dù chế độ của Nhà nước đã có nhưng theo ông Thập, ưu thế này vẫn là chưa đủ. Bởi hiện nay tuỳ theo điều kiện của từng tỉnh, thành, chi phí để thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều hạn chế.

Theo đó, nhiều trường hợp bản thân doanh nghiệp phải trích tiền ra trước chi trả cho những khoản này, hỗ trợ ngược lại cho nhà nước có đủ kinh phí để tiến hành thu hồi đất. Sau đó, khi được giao đất, cho thuê đất, doanh nghiệp sẽ được khấu trừ đi nghĩa vụ tài chính đã ứng trước.

Bên cạnh đó, dưới góc độ doanh nghiệp, ông Thập cho biết thêm, thời gian qua, các doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận quỹ đất rất khó khăn, đặc biệt là doanh nghiệp sản xuất.

“Quỹ đất địa phương tại các khu công nghiệp chưa thực sự dành cho các doanh nghiệp nhỏ, không tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất trong các KCN mà hầu như chỉ ưu tiên cho các dự án FDI, các dự án lớn”, ông Thập cho hay.

Vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp vẫn phải sử dụng đất ở của mình làm nơi sản xuất, từ đó tạo ra những hệ lụy về môi trường và những tác động xã hội nghiêm trọng.

Ngoài ra, quy hoạch KCN, CCN cũng là một vấn đề nhức nhối. Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Tuyên Quang cho biết các tỉnh khu vực đồng bằng, gần trung tâm thủ đô Hà Nội thì có quy hoạch cụ thể, rõ ràng về việc xây dựng các KCN, CCN.

Thế nhưng tại các tỉnh miền núi, nơi có quỹ đất rộng, nguồn nhân lực dồi dào thì việc quy hoạch lại còn thiếu cụ thể. Trong khi đó, chính miền núi là những tỉnh khó khăn, rất cần cơ chế thu hút đầu tư, tạo điều kiện phát triển trên những lợi thế có sẵn của từng tỉnh thì lại chưa được quan tâm đúng mức.

Do đó, ông Thập kiến nghị Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung thêm nhiều cơ chế, xây dựng hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho doanh nghiệp được tiếp cận đất đai trong các KCN, CCN. Đặc biệt là các doanh nghiệp vừa vả nhỏ cũng như tại các tỉnh miền núi, cách xa vị trí thủ đô.

Ngăn giá đất bị thổi lên quá cao so với giá trị thực

Từ thực tiễn của một trong những tổng thầu công nghiệp hàng đầu Việt Nam trong lĩnh vực xây dựng bất động sản công nghiệp, ông Bùi Bình Quyền - Giám đốc phát triển dự án Tập đoàn Giza Group cho biết, vấn đề khiến các doanh nghiệp trăn trở nhất trong việc tiếp cận đất đai là giá cho thuê đất.

“Do đặc thù địa lý và cơ sở hạ tầng khác nhau, hiện nhà đầu tư đang tiếp cận thuê đất phục vụ đầu tư sản xuất kinh doanh với giá thuê là khác nhau ở mỗi địa phương, và giá thuê này cũng không cố định mà có thể thay đổi tùy theo quyết định của UBND các tỉnh hàng năm. Hiện chưa có quy định cụ thể về khung giá, hay vùng nào áp dụng mức giá nào, dẫn đến sự thiếu đồng nhất và bị động của nhà đầu tư về vấn đề này”, ông Quyền chia sẻ.

Theo ông Quyền, các nhà đầu tư FDI khi tiếp cận các thông tin về đầu tư tại Việt Nam nói chung, và mỗi địa phương nói riêng, cần sự rõ ràng và minh bạch để họ cảm thấy yên tâm và sẵn sàng đầu tư lâu dài, cũng như lên kế hoạch dài hạn cho việc xây dựng nhà xưởng, lắp đặt máy móc, tuyển dụng đào tạo nhân công,…

“Giá thuê hạ tầng cũng sẽ phụ thuộc vào đơn vị phát triển hạ tầng của từng khu, cụm công nghiệp, cũng không có những tiêu chuẩn xếp hạng hay mức tối thiểu/tối đa áp dụng, dễ dẫn đến việc giá bất động sản công nghiệp có thể bị thổi lên quá cao so với giá trị thực trong những giai đoạn “nóng”, ảnh hưởng trực tiếp đến sức hút của Việt Nam so với các thị trường khác của Đông Nam Á, đối với các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Quyền nhận định.

Về vấn đề cho thuê đất, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản, chỉ ra bất cập rằng, nếu quy định đưa ra tại dự thảo thì quy định tại Nghị định số 46 sẽ không còn và đi theo 2 chiều hướng cụ thể: Dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoặc không được miễn tiền thuê đất, hoặc được miễn toàn bộ thời gian thuê.

Vị chuyên gia này phân tích, nếu theo hướng không miễn tiền thuê đất thì sẽ khó thu hút đầu tư, trái nguyên tắc khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực và địa bàn cần ưu đãi theo Luật Đầu tư.

Bởi lẽ, các dự án hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi huy động nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn để tạm ứng giải phóng mặt bằng, để đầu tư hạ tầng, san nền, làm đường giao thông...

Do vậy, ông Đỉnh kiến nghị sửa khoản 35 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai theo hướng, việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 đang quy định.

Mạnh Quốc - Nguyễn Nhung