Từ câu chuyện tại Hà Nội

Trước năm 2022, Hà Nội là một trong những địa phương ghi nhận hoạt động đấu giá đất sôi động bậc nhất cả nước với nguồn thu từ đất đóng góp một phần quan trọng cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, sau những sự cố liên quan đến hoạt động đấu giá đất cùng với động thái siết chặt tín dụng bất động sản khiến hoạt động này sụt giảm mạnh.

Năm qua, Hà Nội đặt chỉ tiêu thu từ đấu giá đất là 12.450 tỷ đồng, nhưng đến hết tháng 11/2022 mới đạt hơn 7.018 tỷ đồng, bằng 56,37% kế hoạch, toàn Thành phố chỉ đấu giá thành công 87 dự án với tổng diện tích 14,17 ha. Việc phải xây dựng lại căn cứ xác định giá khởi điểm dựa trên mức trúng đấu giá của phiên đấu giá trước đó (lúc thị trường “sốt ảo”) đã đẩy giá khởi điểm lên cao và khiến nhà đầu tư e ngại.

Bước sang năm 2023, nhiều huyện như Đông Anh, Sóc Sơn, Phúc Thọ, Sơn Tây… liên tục tổ chức đấu giá đất với giá khởi điểm từ 18,3 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2, nhưng tình trạng “ế ẩm” vẫn phổ biến. Là một trong những huyện tiến hành đấu giá đất sớm nhất (từ ngày 3/2 đến ngày 16/3), Phúc Thọ đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 20 thửa đất ở khu vực Hương Nam, xã Xuân Phú cùng 17 thửa đất thuộc TT5 khu Đồng Phươm, xã Thọ Lộc.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ cho biết, các cuộc đấu giá đất không có cảnh tượng tấp nập như trước đây, khu vực Hương Nam đấu giá 20 thửa đất thì chỉ 5 người trúng đấu giá. Trong 5 lô đất trúng thầu, chỉ 1 lô trúng bằng giá khởi điểm là 23,4 triệu đồng/m2, 1 lô cao nhất là 30,4 triệu đồng/m2 và số còn lại nhỉnh hơn 24 triệu đồng/m2.

Còn ông Nguyễn Quý Mạnh, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng cho hay, thị trường trầm lắng nên không còn cảnh “cò” đất, đầu nậu kéo nhau vào đấu giá rồi bán “lướt sóng” ăn chênh. Dù vậy, đấu giá đất thời điểm này cũng có những bất lợi như giá khởi điểm cao hơn so với mặt bằng chung thị trường, vì thế không có hồ sơ đấu giá.

“Phải đấu giá 1-2 lần không có hồ sơ đấu giá thì mới có cơ sở để hạ giá xuống. Chính quyền địa phương cũng lo ngại kế hoạch đấu giá đất không thành công có thể ảnh hưởng đến công tác đầu tư cơ sở hạ tầng dành cho địa phương”, ông Mạnh bộc bạch.

Không chỉ Hà Nội, ở những địa phương từng xảy ra sốt đất bắt nguồn từ hoạt động đấu giá như Bắc Giang cũng rơi vào tình cảnh ế ẩm. Gần đây nhất, 40/98 lô đất ở tại một số khu dân cư không tìm được chủ mới do giá khởi điểm neo quá cao. Trước đó, ngày 26/2, Bắc Giang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Việt Yên và Yên Dũng nhưng cũng ít người tham gia vì nguyên nhân tương tự.

Anh Trần Việt Hưng, một nhà đầu tư cá nhân đến từ quận Hà Đông chia sẻ, năm nay không có hứng thú với đấu giá đất phần vì thanh khoản thị trường kém, khó tiếp cận tín dụng ngân hàng, lãi suất tăng cao…, phần nhiều còn lại là do việc giá sàn ở nhiều đợt đấu giá hiện nay bị áp ở mức cao hơn so với bình thường. Nguyên nhân là sau các yêu cầu chấn chỉnh của Bộ Tài chính năm ngoái, nhiều địa phương phải áp dụng phương pháp đối chiếu với giá đấu ở các thương vụ trước làm căn cứ, trong khi thực tế, giá ở các đợt đấu giá trước chủ yếu là giá “ảo”.

Theo anh Hưng, thực tế, giá trị giao dịch nhiều lô đất xung quanh có điều kiện tương tự, thậm chí giá đất của nhiều đợt đấu giá trước đó còn thấp hơn so với giá sàn đấu giá mới nên nhà đầu tư không hứng thú.

“Có nhiều lô đất đấu giá còn được chủ cũ cắt giá rất sâu nên chúng tôi không vội vàng tham gia vào các đợt đấu giá đất mới”, anh Hưng chia sẻ thêm.

Giá khởi điểm neo quá cao khiến nhà đầu tư e ngại. Ảnh: Dũng Minh

Cơ chế đấu giá đất cần cụ thể hơn

Theo đại diện Ban soạn thảo dự án Luật Đất đai sửa đổi, một trong những định hướng sửa đổi Luật lần này là công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất. Theo đó, dự thảo quy định chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách nhà nước và huy động các nguồn lực xã hội đối với các dự án đầu tư có tính chất điểm nhấn động lực phát triển, có yêu cầu hạ tầng đồng bộ về kiến trúc... Tuy nhiên, cho tới bây giờ, nhiều vấn đề của dự thảo vẫn khiến giới chuyên gia đau đầu.

Để tránh tình trạng thao túng giá đất thông qua việc đấu giá đất rồi bỏ cọc, dự thảo Luật hướng tới việc thiết lập các phương pháp xác định giá đất sát với thị trường ngay từ đầu để các địa phương có cơ sở đưa ra giá sàn, từ đó giảm rủi ro cho những người có nhu cầu mua đất ở thực, tránh phải chịu gánh nặng do chi phí đất tăng “ảo”.

Theo Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội Nguyễn Hồng Tuyến, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã xây dựng chế định giá đất khá hoàn thiện (bỏ khung giá đất, chỉ sử dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể để điều tiết nguồn lợi từ đất đai, việc định giá đất tiệm cận hơn với nguyên tắc thị trường, nâng cao chất lượng công tác định giá đất). Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định chưa thể chế đầy đủ chính sách giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, đặc biệt là vấn đề định giá đất, tính độc lập và nâng cao năng lực của hội đồng thẩm định giá đất, tổ chức tư vấn xác định giá đất, định giá viên.

Ông Vũ Đình Xứng, Phó giám đốc Sở Tài chính Quảng Ninh cho rằng, cần làm rõ hơn quy định về giá đất thị trường, về khung giá đất thị trường tại Điều 153 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo ông Xứng, dự thảo chưa quy định rõ ràng về giá đất thị trường, chỉ quy định nguyên tắc xác định giá đất là phù hợp với tính ổn định thị trường trong thời điểm bình thường, được xác định bằng mức giá bình quân của giao dịch thực tế có cùng mục đích sử dụng đất chuyển nhượng nhiều nhất trên thị trường, thông qua thống kê trong khu vực và khoảng thời gian nhất định...

“Dự thảo cũng chưa quy định các yếu tố tăng hoặc giảm đột biến cần thống kê trong khoảng thời gian nhất định. Khi thị trường đất đai chưa công khai, minh bạch, thì còn diễn ra tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ, thổi giá, giá mua bán chuyển nhượng không ghi nhận trên hợp đồng mua bán…”, ông Xứng nhấn mạnh.

Ông Phạm Đình Cường, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính đánh giá, dường như cơ quan soạn thảo đang cho rằng giá đất quá thấp và nội dung sửa đổi sẽ đẩy giá đất lên. Theo ông Cường, Nhà nước quyết định giá đất và giá thị trường xoay quanh giá đất, nếu bảng giá đất tăng lên sẽ gây ra nhiều hệ luỵ cho xã hội.

“Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này cần xây dựng bảng giá đất để giao dịch về đất xoay xung quanh, không đẩy giá đất lên mà cần giảm giá đất xuống. Nhà nước đại diện sở hữu toàn dân và quyết định giá đất một cách hợp lý, không chuyển giá đất cho đơn vị nào xây dựng để đảm bảo tính độc lập”, ông Cường đề xuất.