“Nước lên, thuyền lên”

Chung cư Thanh Bình nằm trên một con ngõ rộng khoảng 4m trên đường Trung Kính, Cầu Giấy vốn là hai tòa nhà cỡ nhỏ chủ yếu dành cho cán bộ nghỉ hưu của một số cơ quan thuộc TP. Hà Nội và một phần bán ra ngoài với giá sơ cấp chỉ khoảng 23-25 triệu đồng/m2 nhà xây thô từ 5-6 năm trước. Thời gian gần đây, group zalo chung của tòa nhà liên tục xuất hiện những đề nghị hỏi mua căn hộ với tất cả các diện tích từ 45-105 m2 và đặc biệt, giá chào mua được chủ động đẩy lên đến 39-40 triệu đồng/m2 với đề xuất chủ nhà để nguyên đồ đạc để người mua mới có thể ở ngay.

Thực tế, xung quanh các tòa nhà này chẳng có chuyển động gì về hạ tầng đáng kể, các tiện ích khác về giáo dục, chăm sóc sức khỏe… cũng không có gì mới và nói như anh Cù Văn Lĩnh - một cư dân chung cư này là “nước lên, thuyền lên, bèo cũng nổi theo” mà thôi.

“Trẻ con trong nhà lớn cả rồi khiến căn hộ 68 m2 chật chội quá nên tôi bán đi, định tìm một căn hộ lớn hơn ở chung cư khác, nhưng giá toàn cao ngất, loanh quanh mãi rồi lại phải bù tiền mua căn hộ hơn trăm mét vuông trong cùng tòa nhà này”, anh Lĩnh cho hay.

Nhận định của cư dân nói trên dường như cũng xác đáng với trường hợp của anh Thủy - chủ nhân một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội ở quận Bắc Từ Liêm. Thủy mua căn hộ hơn 70 m2 phần thương mại của dự án nhà ở này vài năm nay, nhưng đến nay vẫn chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư nên chưa được nhận sổ hồng sở hữu. Dù vậy, dịp này suốt ngày anh phải nghe điện thoại chào mua căn hộ với giá chênh cả tỷ đồng.

“Đang bí tiền đóng nốt, nếu bán đi lại chênh ra được cả mớ tiền, nhưng nghĩ kỹ thì giá đất, giá nhân công, giá vật liệu... cứ phi ầm ầm như hiện nay, chỗ nào mà chả lên như thế”, Thủy cho biết.

Từ những câu chuyện nhỏ của các cư dân đô thị nói trên đến thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường như Batdongsan.com.vn mới thực hiện gần đây đều cho thấy sự khốc liệt của cuộc chiến sở hữu mái ấm nơi đô thị. Cụ thể, theo dữ liệu thống kê của đơn vị này, giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội hiện nay là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố; 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự; 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với nhà chung cư.

Nếu ước tính thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm thì để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân Thủ đô cần “cày cuốc” 169 năm, biệt thự cần 132 năm, nhà riêng cần 47 năm, còn căn hộ chung cư cần 23 năm (với giả thiết dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

Tương tự, nếu ước thu nhập bình quân của người lao động TP.HCM trong năm 2023 khoảng 148 triệu đồng/năm thì với giá rao bán trung bình một căn nhà mặt phố là 25 tỷ đồng, người dân nơi đây cần 169 năm thu nhập bình quân để sở hữu nhà mặt phố; với giá trung bình mỗi căn biệt thự là 24 tỷ đồng thì thời gian để sở hữu sẽ là 162 năm; giá nhà riêng rơi vào khoảng 7,9 tỷ đồng/căn, tương đương 53 năm thu nhập; còn chung cư có giá trung bình 3,5 tỷ đồng/căn thì gần bằng 24 năm thu nhập.

Tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhà chung cư là sản phẩm mà số đông hướng tới. Như vậy, rõ ràng, với đà tăng liên tục nhiều năm qua, giấc mơ sở hữu mái ấm của nhiều người đang ngày càng xa vời và thực tế này phần nào được phản ánh vào diễn biến tâm lý người mua nhà thời gian gần đây.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất ghi nhận mức độ quan tâm tăng trong 2 tháng đầu năm nay, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi các loại hình khác như đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự… đều giảm từ 17-54%. Lãi suất ngân hàng có dấu hiệu giảm cùng các chính sách, chủ trương hỗ trợ thị trường bất động sản thời gian gần đây đã tác động khá tích cực đến tâm lý người mua nhà.

Sức hấp dẫn của phân khúc nhà chung cư đã tăng rõ rệt khi trong 2 tháng đầu năm nay, giá cho thuê trung bình căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP.HCM tăng lần lượt 8% và 4% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá bán chung cư cũng không giảm, bất chấp thanh khoản giảm mạnh. Thậm chí, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm tăng từ 9-16% ở tất cả các phân khúc và tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp. Giá bán nhà chung cư tại TP.HCM cũng tăng từ 3-6% đối với phân khúc trung và cao cấp.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, việc mua nhà ở các đô thị lớn Việt Nam sẽ ngày càng khó khăn nên người dân cần có kế hoạch tích lũy, gia tăng thu nhập… để sớm mua được nhà, thay vì chờ đợi giá giảm sâu.

Mua sớm hơn mua muộn?

Cùng góc nhìn, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, kể cả trong bối cảnh thị trường trầm lắng hay sau suy thoái thì bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực luôn “bật dậy” nhanh, đó là nhà ở xã hội, đất nền khu công nghiệp, căn hộ khách sạn tại các thành phố du lịch và đặc biệt là chung cư có mức giá vừa phải, bởi nguồn cung loại hình nhà ở này rất khan hiếm.

Theo lãnh đạo BHS Group, dù không nhiều, nhưng thị trường vẫn ghi nhận giao dịch ở những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có thể tạo dòng tiền ổn định từ việc kinh doanh. Thị trường cũng đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, tập trung tại các dòng sản phẩm nhà ở chung cư giá trị vừa phải, nhà đất thổ cư để ở, nhà ở xã hội...

“Trong bối cảnh cả 2 thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM đều hầu như không có dự án mới được cấp phép, giá nhà liên tục tăng cao… thì với căn hộ chung cư giá bình dân hay nhà ở xã hội, người mua không nên nghĩ đến chuyện giảm giá nữa vì mức giá hiện tại đã là thấp nhất để có thể tiếp cận”, ông Nga nhấn mạnh.

Ở một diễn biến khác, tại cuộc họp góp ý cho dự án Luật Nhà ở sửa đổi, sau khi lắng nghe ý kiến đóng góp từ nhiều bên, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết, qua quá trình thảo luận, ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan liên quan cơ bản đề nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

“Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định và có trách nhiệm tổ chức thực hiện di dời, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư không còn an toàn vì mục đích bảo đảm sức khỏe, tính mạng, tài sản cho người dân”, ông Định chia sẻ thêm.

Trên thực tế, thời hạn chung cư là vấn đề thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận thời gian gần đây và với quyết định trên, có thể nỗi lo quy định thời hạn khiến nhà chung cư bị mất giá sẽ không còn, từ đó làm tăng thêm sức hấp dẫn cho dòng sản phẩm này.

Xét ở góc độ đầu tư, ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển kinh doanh, Colliers Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản nhà ở vẫn duy trì sức hấp dẫn dòng vốn ngoại. Trong bối cảnh dòng vốn trong nước chưa khơi thông và tín dụng bất động sản còn bị hạn chế, hiện là thời điểm phù hợp để các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay các quỹ tài sản có chủ quyền từ châu Âu, Bắc Mỹ và châu Á - Thái Bình Dương tiếp cận các dự án bất động sản nhà ở tại Việt Nam - nơi thị phần vốn nghiêng về khối nội.

“Phân khúc nhà ở ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, hướng đến sự phát triển ổn định, minh bạch. Nguồn cung thị trường kỳ vọng sẽ cân bằng với sự đa dạng về sản phẩm và chất lượng khi khối ngoại tham gia nhiều hơn”, ông Hoàng cho hay.