Bộ Tư pháp đang tiến hành thẩm định hồ sơ đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo.
Tại “Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp”, Bộ Xây dựng chỉ ra, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định ưu đãi cho doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong trường hợp tự lo chỗ ở cho người lao động. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định đối tượng này là đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu của các đối tượng này là rất lớn để lo nhà ở cho công nhân của doanh nghiệp mình.
Theo quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014: các đối tượng để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không phân biệt hình thức hỗ trợ đều phải đảm bảo đủ 3 điều kiện (nhà ở, cư trú, thu nhập).
Việc này dẫn đến bất cập là những người thu nhập thấp, để thuê nhà ở xã hội (không mua bán, chuyển quyền sở hữu nhà ở) cũng phải thực hiện đầy đủ các thủ tục, giấy tờ chứng minh 3 điều kiện nêu trên.
Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất các trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không cần đáp ứng các điều kiện như trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đảm bảo đồng thời 2 điều kiện về nhà ở, về thu nhập.
Doanh nghiệp, hợp tác xã thuê nhà ở xã hội tại khu công nghiệp theo pháp luật về nhà ở cho người lao động trong đơn vị mình thuê lại theo quy định của Luật Nhà ở. Những doanh nghiệp, hợp tác xã này phải có hợp đồng thuê mặt bằng khu công nghiệp và đang hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đó và phải có hợp đồng thuê, sử dụng lao động với các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở.
Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội
Bộ Xây dựng cho biết, Điều 61 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nguyên tắc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng. Theo đó, giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội chưa được tính đến một số chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), có bao gồm lợi nhuận định mức (10% đối với nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua; 15% đối với nhà ở xã hội cho thuê). Chủ đầu tư phải xây dựng giá, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định. Điều này dẫn đến phát sinh thủ tục hành chính (kéo dài thời gian, làm tăng chi phí,..) và làm tăng giá nhà ở xã hội.
Việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp, đồng thời thiếu một số chi phí hợp lý, hợp lệ dẫn đến thiệt hại cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, lợi nhuận định mức như trên (hạch toán chung toàn bộ dự án, bao gồm cả phần 20% công trình kinh doanh thương mại) cũng chưa hấp dẫn được nhà đầu tư.
Từ những vấn đề trên, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm chính sách theo hướng giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (nếu có) trong phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức 10% và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.
Giá thuê mua được xác định như giá bán nhưng không tính kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định của Luật Nhà ở. Giá thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê. Chủ đầu tư trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định giá tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp
Bộ Xây dựng nận định, pháp luật về nhà ở hiện hành chưa có chính sách riêng về hình thức hỗ trợ nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
Cụ thể, hiện nay Nhà nước chưa có chính sách riêng về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê. Theo pháp luật nhà ở hiện hành thì chính sách nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội, áp dụng chung cho 10 nhóm đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 (từ việc quy hoạch, bố trí quỹ đât, lựa chọn chủ đầu tư, thực hiện dự án, cách thức xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua, việc quản lý sử dụng…).
Các cơ chế ưu đãi cũng áp dụng chung như nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị, chỉ bổ sung cơ chế ưu đãi đối với doanh nghiệp lo nhà ở cho công nhân thì được tính toán chi phí vào giá thành (nhưng thực tế thì ưu đãi này cũng không đi vào cuộc sống do ít có doanh nghiệp tham gia lo nhà ở cho công nhân).
Mặc dù vừa qua Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một số cơ chế, chính sách có liên quan nhưng chủ yếu là các thiết chế công đoàn như nhà trẻ, nhà mẫu giáo, trường học, công trình siêu thị, nhà văn hóa, thể thao….việc xây dựng nhà ở chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Vì vậy, chưa khuyến khích và thúc đẩy được việc phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
Theo Luật Nhà ở năm 2014 (tại Khoản 1 Điều 16 và Khoản 1 Điều 56) thì khi quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ quan có thẩm quyền phải quy hoạch quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp đó, nhưng theo Luật Đất đai 2013 (tại Điều 149), Luật Đầu tư 2020 (tại Khoản 9 Điều 77) và Nghị định số 82/2018/NĐ-CP (tại Khoản 4 Điều 32) thì việc bố trí quỹ đất này phải thực hiện bên ngoài khu công nghiệp. Quy định khác nhau nêu trên đã dẫn đến bất cập trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án. Bởi vì, nếu quy hoạch quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân ngay trong khu công nghiệp theo pháp luật nhà ở thì sẽ do doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án (theo hình thức chỉ định), nhưng khi bố trí quỹ đất nằm ngoài khu công nghiệp theo Luật Đất đai, Luật đầu tư 2020 và Nghị định số 82/2018/NĐ-CP thì phải tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án. Mặt khác, khi các địa phương bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất theo pháp luật đất đai, Luật Đầu tư và Nghị định số 82/2018/NĐ-CP thì pháp luật nhà ở lại chưa có quy định này.
Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ, thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng 5 năm 2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế có quy định: cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường, an ninh, trật tự.
Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm chính sách mới theo hướng bổ sung quy định đối tượng thụ hưởng chính sách nhà lưu trú công nhân bao gồm: Công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.
Bổ sung quy định doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.
Bổ sung quy định trong quá trình lập quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất trong phần diện tích đất thương mại dịch vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú công nhân và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp đó.
Bổ sung quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân theo hướng: Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp được giao đồng thời làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà lưu trú công nhân. Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà lưu trú công nhân đó phải xác định nhu cầu thuê nhà lưu trú; Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà lưu trú công nhân, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có thể tự đầu tư xây dựng hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đầu tư hoặc chuyển giao đất cho Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam hoặc các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp, các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.
Bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân theo hướng: được miễn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà lưu trú công nhân được tính vào chi phí đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; được tính chi phí đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân là khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
Bổ sung quy định về giá cho thuê nhà lưu trú công nhân theo hướng: Chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác) và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Chủ đầu tư nhà lưu trú công nhân trình Ban Quản lý khu công nghiệp thẩm định tại thời điểm dự án hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng theo pháp luật về xây dựng.
Bổ sung quy định Giá cho thuê nhà lưu trú công nhân do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê.
Bổ sung quy định yêu cầu đối với Dự án phát triển nhà lưu trú công nhân; về loại nhà và tiêu chuẩn thiết kế nhà lưu trú công nhân.
Tuệ Minh