Sáng ngày 15/3, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã chỉ đạo tổ chức Sự kiện thường niên “Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 – 2024”.

Chu kỳ đi lên của bất động sản sẽ rất chậm

Phát biểu khai mạc diễn đàn, nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) đánh giá, năm 2023, thị trường bất động sản đã ấm dần lên khi Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương nhìn ra những điểm nghẽn và đang đẩy nhanh cải cách thể chế, đơn giản hoá các thủ tục hành chính, khắc phục những quy định pháp lý chồng chéo, bất cập, gây rủi ro cho người thực hiện. 

Dẫn khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), ông Toan chi biết thời điểm hiện tại, nhiều Đại biểu Quốc hội, chuyên gia là thành viên hội đồng tư vấn của Chính phủ, lãnh đạo các bộ, ngành, doanh nghiệp và nhà đầu tư quốc tế… đều cho rằng, niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam đang dần trở lại, năng lượng tích cực và những điểm sáng đã hiện diện.

“Nhưng, để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản thì nguồn lực tài chính là rất quan trọng. Và điều còn quan trọng hơn, đó là thể chế. Thể chế tốt sẽ khai thông nguồn lực và giúp "tiền đẻ ra tiền". "Chiếc áo" pháp lý được nới rộng, dư địa phát triển sẽ mở ra”, Phó Chủ tịch VNRea nhấn mạnh.

Cũng kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian gần nhất, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược, thương hiệu và cạnh tranh cũng nhìn nhận hiện nay giai đoạn rất khó khăn đối với thị trường bất động sản, vì vậy những chính sách hỗ trợ của Chính phủ, các bộ, ngành trong thời gian qua là rất lớn, lớn hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng năm 2013.

Đồng quan điểm với ông Phạm Nguyễn Toan, TS. Võ Trí Thành cho biết đã có rất nhiều hội nghị, cuộc họp của Chính phủ, Thủ tướng được tổ chức để bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường - đây là những nỗ lực chưa từng có của Chính phủ.

Theo dự báo của VIRES, thị trường sẽ chính thức phục hồi từ cuối quý II/2024. Tuy nhiên, xu hướng tốc độ đi lên khá chậm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cả khách quan và chủ quan.

Và ông Phạm Nguyễn Toan cũng lưu ý, dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn đó những khó khăn và để tháo gỡ và rất cần sự dũng cảm dám nhìn thẳng vào sự thật.

Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở đáy của hình "chữ U", Phó Chủ tịch VNRea nêu dự đoán chu kỳ này vẫn sẽ tiếp tục "đi ngang" và dù rất chậm, nhưng có xu hướng nhích dần lên.

Kỳ vọng từ việc tháo gỡ về thể chế

Nói rõ hơn về những khó khăn của thị trường bất động sản trong thời gian qua, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng thị trường bất động sản phải đối mặt với 2 rào cản là thể chế pháp lý và tiếp cận nguồn vốn.

Với khó khăn thể chế, ông Tuyến nhận định trong suốt năm 2023, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành đã rất nỗ lực tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

“Minh chứng là sau 10 năm, 3 bộ luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi đồng thời và có hiệu lực thi hành bắt đầu từ 1/1/2025”, ông Tuyến nêu dẫn chứng.

Với Luật Kinh doanh Bất động sản, vị chuyên gia nói rằng có một số điểm mới như tháo gỡ nhà ở hình thành trong tương lai, liên quan đến tiền đặt cọc; việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai thành nhiều đợt, đợt đầu tiên không qua 30% giá trị của hợp đồng, đợt 2 không quá 50% giá trị hợp đồng.

Với môi giới bất động sản, các hoạt động đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây dựng cấp và không được hành nghề độc lập.

Với Luật Nhà ở, một số điểm mới như chính thức thừa nhận loại hình chung cư mini, trong đó có chứng nhận cấp sổ hồng cho loại hình này; bỏ quy định về vấn đề sở hữu nhà chung cư. Bên cạnh đó, tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xây dựng nhà ở xã hội được dành 20% diện tích đất kinh doanh thương mại; mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội… cũng được vị chuyên gia đánh giá cao.

Với Luật Đất đai cũng ghi nhận có một số điểm nhấn như mở rộng, quy định cách tiếp cận đất đai của doanh nghiệp thông thoáng hơn; việc mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, trong đó quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước… Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường.

“Có thể nói, việc hoàn thiện 3 bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản là thành quả chung, là sự nỗ lực rất lớn của Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành, toàn dân trong gần 2 năm góp ý, chỉnh sửa hoàn thiện việc xây dựng luật”, vị chuyên gia nhận xét.

Đến nay, theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến khi thể chế đã hoàn thiện và được xác định rõ ràng, giờ quan trọng là khâu thực hiện ra sao để tháo gỡ được những tồn tại trên thị trường đất đai, bất động sản.

Để có thể bắt đầu thi hành từ 1/1/2025, hiện nay, các Bộ ngành đang khẩn trương xây dựng các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng vẫn có một số điều không đợi đến đầu năm 2025 mà đã đang được áp dụng ngay từ 1/4/2024.

“Tôi hy vọng những tháo gỡ về pháp lý sẽ nhanh chóng được thực hiện, phát huy tác dụng giúp cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong năm 2024 và những năm sau sẽ khởi sắc, mang lại hiệu quả, lợi ích thiết thực hơn, không chỉ cho các doanh nghiệp mà còn cho người dân, quốc gia cùng được thụ hưởng từ những chính sách đã ban hành”, ông Tuyến bày tỏ.