Các chuyên gia cho biết thị trường đất nền năm 2021 sẽ phát triển lành mạnh hơn khi tình trạng phân lô, bán nền trái phép được kiểm soát và xử lý nghiêm.

Khách tham quan một dự án đất nền quy hoạch trong khu đô thị.
Ảnh: QUANG HUY

Thị trường đất nền sáng sủa

Đất nền là phân khúc bất động sản (BĐS) được cho sẽ sống tốt trong bối cảnh dịch COVID-19 ảnh hưởng đến thị trường chung. Đặc biệt, khi quỹ đất các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội ngày càng khan hiếm, đất nền tại các tỉnh, thành lân cận, khu vực có thể phát triển du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục thu hút nhà đầu tư.

Xu hướng chủ đầu tư đổ về các khu dân cư, khu đô thị tại tỉnh vùng ven sẽ ngày càng nhiều. Hiện tại, nhiều khu vực ở các tỉnh, thành cũng đã có sự liên kết và phát triển mạnh mẽ hơn, dân cư tập trung nhiều hơn và nhu cầu nhà ở tăng lên. Địa phương có quy hoạch phát triển dòng sản phẩm này trở thành kênh thu hút đầu tư, có giao dịch tốt.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường đất nền sẽ phát triển lành mạnh khi tình trạng phân lô, bán nền trái phép, vẽ dự án ma lừa khách hàng dần được dẹp bỏ.

Nghị định 148/2020 có hiệu lực từ ngày 8-2 yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán nền phải hoàn thành cơ sở hạ tầng và nghĩa vụ tài chính trên phần đất đó. Điều kiện tách thửa cũng được quy định chặt chẽ hơn trước đây. Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ quy hoạch cụ thể tại địa phương để quyết định diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với từng loại đất riêng biệt. Điều này sẽ hạn chế tình trạng phân lô, bán nền trái phép cũng như các dự án ma tràn lan như nhiều năm gần đây, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, hướng tới nhu cầu thực và đầu tư dài hạn.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Asian Holding, cũng nhận định thị trường BĐS nói chung và phân khúc đất nền nói riêng đã bắt đầu có sự sàng lọc, điều chỉnh loại bỏ những chủ đầu tư làm ăn chụp giật, mất uy tín. Dòng tiền của nhà đầu tư cũng sẽ được tính toán kỹ lưỡng và phân bổ hợp lý hơn.

“Đất nền giá trị nhỏ, phù hợp với tầm tài chính vừa phải ở các tỉnh, thành lân cận TP.HCM khoảng 600-700 triệu đồng/nền hoặc dưới 1 tỉ đồng/nền vẫn sẽ thu hút nhà đầu tư. Đặc biệt là những dự án đất nền đã có sổ, hạ tầng kết nối, vị trí ở những khu vực dân cư đông đúc” - ông Hậu nói.

Các chuyên gia nhận định cơ hội phát triển của thị trường đất nền lẫn những phân khúc nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng là ở các tỉnh, thành vùng ven hoặc nơi có giao thông kết nối thuận lợi với các TP lớn.

Nguyên nhân là tại khu vực nội đô các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM giá nhà đã bị đẩy lên cao, nguồn cung khan hiếm khiến những người mua nhỏ lẻ không có nhiều cơ hội. Bên cạnh đó, dịch bệnh khiến hành vi, thói quen của người tiêu dùng thay đổi. Thay vì chọn xe công cộng, nhiều người di chuyển bằng các xe cá nhân và xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai để nghỉ dưỡng.

Mua đất vùng ven với số vốn khiêm tốn

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cho biết để thành công khi đầu tư đất nền vùng ven cần chú trọng đến yếu tố pháp lý và quy hoạch. Về pháp lý, nhà đầu tư có rất nhiều cách để kiểm tra. Thứ nhất là có thể trực tiếp liên hệ với chính quyền địa phương để tìm hiểu, thứ hai là yêu cầu chủ đất đưa ra văn bản quy hoạch và các giấy tờ liên quan. Người mua cần xuống thực địa tại khu vực đất để dò hỏi thông tin về sản phẩm mình muốn mua.

Người mua nên ưu tiên lựa chọn đất có sổ đỏ. Sau đó, xem thông tin trên sổ khu đất thuộc loại gì, đất ở hay đất rừng, đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm… nên chọn mua đất ở vì những loại đất khác sẽ rất khó chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, khó xây dựng nhà ở sau này…

“Chọn mặt gửi vàng cũng là một kinh nghiệm đầu tư đất nền dự án vùng ven. Người mua tìm hiểu về các chủ đầu tư để định hình uy tín, năng lực thực hiện dự án trước đó” - ông Quang chia sẻ.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, thì cho rằng trước khi quyết định xuống tiền cho đất nền, nhà đầu tư cá nhân cần chậm lại, cẩn trọng xem xét, không nên đi theo số đông. Tuyệt đối không đi chốt nền theo sự kiện với đám đông hò hét thúc ép, đừng sợ “trâu chậm uống nước đục” trong việc đầu tư BĐS. Người mua nên có “thổ địa” có tâm để tư vấn và săn cho mình một miếng đất phù hợp, gần dự án mình quan tâm với giá mềm hơn.

Theo TS Hiển, trước khi quyết định mua đất, hãy tự tổ chức đi riêng để quan sát trong ngoài, thu thập thông tin nhiều góc độ. Thứ hai, người mua phải xác định mua đúng chỗ, đừng mua theo địa danh. Đúng chỗ là miếng đất đó phải thỏa các yếu tố cần có để tăng giá trị sau một thời gian nắm giữ, không nên mua vì đất đó là vùng Hồ Tràm, vùng Long Thành… với cái mác vùng đang sốt.

“Khi mua đất phải luôn đặt câu hỏi sau này có sử dụng thực sự không, như để ở hay kinh doanh... Nếu chưa thấy rõ, không nên xuống tiền. Trường hợp mua đón đầu phải mua giá rẻ do khu đất chưa được thị trường quan tâm. Nếu mua đất đang nóng như Long Thành, Hồ Tràm... thì phải đối chiếu giá. Ghi nhớ hai nguyên lý là mua đúng chỗ và sẽ sử dụng thì sẽ thành công” - ông Hiển đưa ra lời khuyên.