Tín dụng ngân hàng cho bất động sản tăng mạnh, luỹ kế cả năm 2020 tăng 21% so với năm 2019.  

Liệu có hay không sẽ diễn ra tình trạng bong bóng bất động sản như giai đoạn 2011-2013 nếu không kịp thời chính sách can thiệp? VnEconomy đã trao đổi với ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam để hiểu thêm về thị trường.

GIÁ ĐẤT TĂNG NÓNG KHẮP NƠI, VÌ SAO?

Ông nhìn nhận thế nào về hiện tượng giá đất ở nhiều địa phương trên cả nước thời gian gần đây đồng loạt tăng nóng?

Giá đất tăng được giải thích do 4 nguyên nhân chính. Thứ nhất, mặt bằng giá tại Tp.HCM đã tăng rất cao trong giai đoạn 2018 - 2019, đến năm 2020 khi dịch Covid 19 tác động lên toàn cầu gồm cả Việt Nam khiến việc đi lại khó khăn, các nhà đầu tư rút ra, đẩy dòng tiền về thị trường miền Bắc, khiến cho lượng tiền đồng loạt đổ vào đất nền, nhà ở, ven đô xung quanh thị trường Hà Nội, đặc biệt là đất thổ cư.

Thứ hai, giá đất phụ thuộc vào cuộc chơi của các chủ đầu tư. Nếu như yếu tố pháp lý tại Tp.HCM khó khăn hơn thì tại các tỉnh thành khác như Bình Dương, Đồng Nai sẽ hút được các chủ đầu tư đến. Các dự án ở Bình Dương, Đồng Nai mọc lên rất nhiều trong giai đoạn vừa qua, vì thế, giá đất cũng được đẩy lên cao. Tức là giá chung cư đắt lên 45 - 50 triệu đồng/m2 thì đương nhiên giá đất không thể nào thấp được, quy luật giá chung cư 1 thì giá đất phải gấp 2, 3. 

Thứ ba là được kích thích bởi cơ sở hạ tầng, các công trình xây dựng. Một nền kinh tế khủng hoảng sau đại dịch muốn phục hồi thì phải thúc đẩy đầu tư công, các công trình xây dựng quan trọng được triển khai, tạo công ăn việc làm cho người dân, tạo cơ sở cho nền kinh tế phát triển, nhờ đó cũng nâng giá bất động sản. Chẳng hạn như sân bay Long Thành được đầu tư xây dựng, kỳ vọng trở thành cảng hàng không trung chuyển lớn nhất nhì Đông Nam Á, khi đó các tuyến đường cao tốc kết nối các khu vực với nhau sẽ được đầu tư xây dựng. Chưa kể, để phục vụ nhu cầu giao thông, dịch vụ sẽ có khoảng 100.000 người cư trú, tạo ra nhu cầu sinh hoạt, dịch vụ lớn, chưa kể là khách du lịch, do đó, giá đất tăng. 

Cuối cùng là dòng tiền nhàn rỗi, Covid 19 khiến mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ đình trệ, người dân đổ tiền vào chứng khoán, bất động sản để tìm kiếm cơ hội sinh lời. Khi tất cả mọi người đều có nhu cầu thì sẽ đẩy giá đất tăng. Cầu cao - cung chỉ có vậy, giá đất tăng. 

Tức là giá đất khắp mọi nơi tăng đều dựa trên nhu cầu thật?

Tất nhiên là có những nơi giá đất tăng dựa trên nhu cầu và tiềm năng, cũng có nơi giá tăng bị thổi lên với những tin đồn, rất nguy hiểm. Chẳng hạn, ở các khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh… đều là những địa phương có lợi thế phát triển bất động sản công nghiệp, nhiều khu công nghiệp được phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng, tạo ra hệ sinh thái, giá đất tăng là dựa trên nhu cầu thật. 

Còn với những khu vực có thông tin quy hoạch sân bay, trung tâm thương mại… giá đất tăng nóng, tăng liên tục trong một thời gian ngắn có thể xem là bị thổi. Ví dụ, đất Hoà Lạc giá lên khủng khiếp, giá hiện đang cao quá rồi. Tăng mà không có cơ sở thì các nhà đầu tư nên thận trọng. Một ví dụ khác như Đà Nẵng, giá đất tăng kinh điển trong năm 2019, nhiều người mua giá quá cao, không thoát được hàng, muốn bán thì chấp nhận cắt lỗ, chịu chi phí lãi vay, thị trường đóng băng gần như không có giao dịch. Việc làm giá sẽ có những tác hại xấu đến thị trường, đến xã hội mà chúng ta không thể lường trước được. 

Có lo ngại hiện tượng bong bóng bất động sản không khi mà dư nợ tín dụng đổ vào bất động sản tăng, nợ xấu bất động sản tăng, giá đất cũng tăng mạnh…?

Không phải cứ giá đất tăng cao thì sẽ có hiện tượng bong bóng xảy ra. So sánh với giai đoạn 2011-2013 để thấy được khi đó tốc độ GDP tăng có lúc lên đến 10%, dòng tiền chốt lời từ chứng khoán đổ sang bất động sản nhiều, dư nợ tín dụng có lúc lên đến 40%, việc ngân hàng cho vay dễ dàng, thế chấp đơn giản hơn, đẩy giá bất động sản tăng cao đến mức độ không ai mua được nữa, dẫn đến bong bóng bị nổ.

Còn giai đoạn hiện tại, GDP thấp nhất trong vòng 10 năm, ngân hàng nhà nước điều tiết, kiểm soát tín dụng tốt, dư nợ tín dụng của doanh nghiệp bất động sản theo quý khoảng 10% là kịch, vay ngân hàng mua bất động sản không hề dễ. Giá hiện tại cũng không tăng đồng đều giữa các phân khúc, ví dụ như chung cư cả năm tăng 2-3% thì không thể có hiện tượng bong bóng bất động sản được.

Như ông nói giá đất tăng là do tiền đang rẻ và không biết đổ đi đâu ngoài chứng khoán và bất động sản. Một khi nguồn tiền rẻ không phục vụ cho nhu cầu sản xuất mà chủ yếu là đầu cơ bất động sản liệu có ổn?

Vấn đề là dòng tiền đó sẽ phụ thuộc vào sự phục hồi sản xuất, khi sản xuất quay trở lại dòng tiền sẽ quay trở lại đầu tư vào sản xuất, dịch vụ - đây cũng là lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao. Một hai năm nữa, khi vaccin Covid được tiêm cho đại đa số người dân, các biến thể mới của Covid được kiểm soát tốt, sản xuất phục hồi thì dòng tiền sẽ quay trở lại các kênh sản xuất, dịch vụ. 

Lúc đó giá bất động sản sẽ giảm, phải không?

Giá bất động sản đã đi ngang từ 2020 đến bây giờ và sẽ tiếp tục xu hướng đó nếu không có yếu tố quá tiêu cực như chiến tranh, thiên tai bão lũ. Điều này xuất phát tâm lý nhà đầu tư, họ mua bất động sản kỳ vọng 5-10 năm tới sẽ có lãi, họ không chấp nhận giảm giá. Bất động sản không bao giờ giảm, chỉ có tăng. Và giai đoạn 2022 - 2023 có thể sẽ tăng và lên mặt bằng giá mới.

Nếu tôi là nhà đầu tư thì tôi tránh xa những khu vực đang sốt nóng, giá sốt liên tục vì người ta muốn kiếm lợi nhuận nhanh. Dấu hiệu của việc làm giá đầu tiên là lượng quan tâm giao địch nhiều, đẩy giá cao qua từng ngày, từng tuần trong thời gian ngắn và được hỗ trợ bằng thông tin không rõ ràng. Tất nhiên đầu tư thì vẫn có rủi ro nhưng rủi ro ít nhất khiến cảm thấy với thoải mái với quyết định của mình thì hãy xuống tiền.

Ông Nguyễn Quốc Anh.

Theo ông, trong năm 2021 nên đầu tư vào phân khúc nào, khu vực nào và tránh đầu tư khu vực nào? 

Với khu vực miền Bắc thì đầu tư vào đất, nhà riêng sẽ có tiềm năng sinh lời tốt. Các khu vực như Hoà Bình, Bắc Ninh, Hải Phòng là những thành phố có lượng tăng trưởng đều qua các năm và còn dư địa tăng. 80% giao dịch bất động sản miền Bắc chủ yếu là Hà Nội do đó, dư địa cho các tỉnh lân cận phần lớn sẽ còn tăng, tất nhiên tuỳ vị trí từng tỉnh và trong tỉnh cũng sẽ có mức tăng trưởng khác nhau. 

Còn khu vực miền Nam thì đầu tư vào chung cư tốt nhờ kỳ vọng vào các chính sách mới có hiệu lực như Nghị định 148, một loạt chính sách của UBND Tp.HCM thúc đẩy các dự án ra hàng sớm hơn.

TRÁNH XA KHU VỰC GIÁ TĂNG NÓNG

Vì sao luôn có những cảnh báo về chiêu trò thổi giá đất của cò, nhưng dường như nhà đầu tư vẫn lao đầu vào bất chấp rủi ro?

Đơn giản vì đó là lòng tham của con người vô đáy. Có khi ngay cả những người luôn miệng nói cảnh báo nhưng họ cũng là người đi đầu tư. Trong đầu tư bất động sản, người ta xác định chỉ cần 10 lần đầu tư, được 1 lần thắng, là ăn rồi. Khẩu vị đầu tư và mức độ rủi ro chấp nhận được của mỗi người là khác nhau. Có người thì chỉ nghe ngóng thông tin là sẵn sàng ném tiền vào. Có người thì xem xét, nhưng khi xem xét xong thì giá đã quá cao.

Cũng cần có sự tham gia rất mạnh của cơ quan quản lý nhà nước trong việc quy định công bố thông tin công khai về các dự án cho người dân thì mới kiểm soát tốt được. Tuy nhiên, ngay cả thông tin minh bạch đến mấy cũng có sự bất đối xứng về thông tin, người biết trước, người biết sau, dù vậy cũng sẽ hạn chế được những rủi ro, thiệt hại mà nhà đầu tư phải gánh chịu từ những dự án "ma", bánh vẽ trục lợi túi tiền người dân.

Ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư bất động sản giữa lúc thị trường như một mớ bòng bong?

Các nhà đầu tư không nên đầu tư theo phong trào, tốt nhất thấy khu vực nào có nhiều người giao dịch, giá đẩy cao hơn 30% so với mặt bằng giá của 6 tháng trước thì phải cân nhắc kỹ, thậm chí là tránh xa, không nên mua. Còn với nhà đầu cơ thì mức độ mạo hiểm của mỗi người khác nhau. 

Các nhà đầu tư cũng nên tỉnh táo, khi nghe thông tin hấp dẫn phải tìm cách xác minh xem đó có là thông tin đáng tin cậy không? Ví dụ khi nói sắp có tuyến đường đi qua thì phải tìm quy hoạch, tìm các chuyên gia, diễn đàn… để xác minh lại, đầu tư bất động sản không cơ hội này thì cơ hội khác.