Đầu năm 2021, chúng tôi có cuộc gặp gỡ với ông Angus Liew, Tổng giám đốc Gamuda Land (HCMC) – là công ty con trực thuộc Tập đoàn Gamuda Berhad, một trong những tập đoàn phát triển BĐS và cơ sở hạ tầng có quy mô lớn nhất của Malaysia và cả Châu Á.

Đến nay, nhà kiến tạo đô thị hàng đầu đến từ Malaysia này đã có hơn 25 năm kinh nghiệm phát triển với 11 dự án khu đô thị và 9 dự án cao ốc tích hợp quy mô lớn ở Malaysia, Singapore, Việt Nam và Úc, có tổng giá trị đầu tư lên đến trên 7 tỷ USD.

THÁCH THỨC VÀ CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM NĂM 2021

Theo dự báo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, năm 2021 nguồn cung cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020. Cụ thể, tại Hà Nội, quý 1 và quý 2/2021 dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc chào thị trường. Trong đó khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỉ trọng nhiều nhất. Tại Tp.HCM, sẽ có khoảng 20 dự án sẽ chào hàng trong 6 tháng đầu năm 2021, cung cấp ra thị trường khoảng 30.000 sản phẩm với đủ loại phân khúc.

Về lực cầu, kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trưởng trở lại. Dự báo sức cầu của nhóm này sẽ đạt 70% lực cầu năm 2019. Theo đơn vị này, nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn chiếm tỉ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp tiếp tục được giao dịch nhiều nhất. Dự báo năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại Tp.HCM và Hà Nội. Về giá, giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và Tp.HCM sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, dự báo tăng 5-10% so với năm 2020.

Bước chân vào thị trường Việt Nam từ năm 2007, Gamuda Land hiện đang đầu tư hai khu đô thị đẳng cấp là Gamuda City quy mô 274 ha tại quận Hoàng Mai, Hà Nội và Celadon City rộng 82 ha tại quận Tân Phú, Tp.HCM. Ông Angus Liew, Tổng giám đốc Gamuda Land (HCMC) đã có những nhìn nhận về thị trường BĐS Việt Nam ở giai đoạn này.

Dịch Covid-19 tái bùng phát trở lại, liệu những kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp BĐS có bị đảo ngược, và thị trường BĐS năm 2021 sẽ diễn biến theo chiều hướng nào, thưa ông?

Ông Angus Liew: Đây sẽ là giai đoạn đầy thách thức vì thị trường BĐS nhiều khả năng chưa thể gỡ được thế khó ngay lập tức do giao dịch chậm, lực cầu yếu. Tuy nhiên, cần phải làm rõ là lực cầu yếu không phải vì dòng vốn đang cạn kiệt, mà chủ yếu là do tâm lý của nhà đầu tư. Họ ngần ngại bỏ tiền vào BĐS khi không đoán định được triển vọng của khoản đầu tư này trong bối cảnh đầy biến động. Phải chờ đến khi dịch được kiểm soát chặt chẽ, Việt Nam không có ca bệnh nào mới phát sinh thì thị trường sẽ biến chuyển tích cực hơn.

Ông Angus Liew, Tổng giám đốc Gamuda Land (HCMC)

Tuy vậy, tôi rất lạc quan với diễn tiến tình hình hiện tại, bởi rõ ràng là Chính phủ Việt Nam đang làm rất tốt khâu kiểm soát dịch bệnh, và hiện đã bắt đầu tiêm vắc -xin Covid-19. Đây sẽ là động lực để thị trường BĐS hồi phục trở lại, phát triển nhanh trong thời gian tới. Nguồn cung thị trường hiện đang ít hơn nguồn cầu nên sau khi tình hình ổn định, NĐT sẽ quay trở lại thị trường mạnh mẽ hơn.

Tất nhiên, rất khó để có thể đưa ra bất kỳ dự đoán chính xác nào vì chúng ta không biết việc đóng cửa biên giới sẽ kéo dài trong bao lâu và khi nào đại dịch được kiểm soát tốt trên bình diện toàn cầu. Thế nhưng, có thể khẳng định, phân khúc nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các NĐT trong nước, tiếp tục là loại hình phát triển trong năm 2021. Nhu cầu đối với phân khúc nhà ở vẫn cao là do một bộ phận tại Việt Nam có tài sản tích lũy dưới dạng vàng, ngoại tệ đang có nhu cầu chuyển hóa các loại tài sản trên sang BĐS.

Theo quan điểm của ông, những yếu tố nào sẽ thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2021 và sau này?

Ông Angus Liew: Tôi cho rằng có 4 yếu tố chính sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS cả trong ngắn và dài hạn, đó là cơ cấu dân số, tăng trưởng kinh tế, tình trạng di cư và nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Việt Nam là một trong những nước có cơ cấu dân số tốt nhất khu vực hiện nay, dân số Việt Nam đang tầm khoảng 97 triệu người với 50% là người dưới 35 tuổi (Ngân hàng Thế giới 2020). Tỉ lệ dân số trẻ là động lực thúc đẩy sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu, từ đó gia tăng nhu cầu sở hữu BĐS, đặc biệt là ở những dự án khu đô thị mới được quy hoạch chỉn chu.

Cùng với đó, tại thời điểm hiện tại, Việt Nam đã vượt trội hơn hầu hết các nước láng giềng khi duy trì được mức tăng trưởng kinh tế dương do chịu tác động của đại dịch ít hơn hẳn so với các nước láng giềng. Chính phủ cũng đặt mục tiêu tăng trưởng khoảng 6,5% vào năm 2021. Tôi cho rằng điều này là rất khả khi với những chỉ dấu kinh tế tích cực trong khoản thời gian vừa qua.

"Quỹ đất sạch là rào cản lớn nhất tạo ra những khu đô thị xanh đúng nghĩa”, TGĐ Gamuda Land nhấn mạnh

Ngoài đầu tư, nhu cầu về chỗ ở của người dân cũng đang tăng mạnh. Theo số liệu thống kê dân số mới nhất, Việt Nam có khoảng 7,3% dân số, tương đương với trên 6 triệu người là người từ nông thôn di cư đến các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM để sinh sống và làm việc. Con số này được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Đây chính là một trong những yếu tố chính thúc đẩy sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu về BĐS nhà ở. Ngoài ra, Việt Nam cũng là quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất trong ASEAN và sẽ tiếp tục phát triển trong dài hạn. Khi nguồn quỹ đất đô thị tăng lên, sẽ là cơ hội để các nhà phát triển cho ra mắt các dự án mới.

Cuối cùng, sự gia tăng nguồn vốn FDI chính là nguồn lực đáng kể từ bên ngoài tạo nên sức bật mạnh mẽ cho thị trường BĐS Việt Nam. Việt Nam đang tham gia nhiều hiệp định thương mại quốc tế như EVFTA, EVIPA, CPTPP, điều đó đã giúp cho Việt Nam trở thành "ngôi sao sáng" của nền kinh tế toàn cầu. Nhiều nhà máy, doanh nghiệp sản xuất quốc tế đang chuyển sang Việt Nam, kéo theo vô số công ty thương mại vào cuộc. Trong thời gian tới đây, khi tình hình đại dịch được ổn đinh, chúng ta sẽ chứng kiến một làn sóng mới đông đảo các chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam, tạo ra nhu cầu cao đối với các dự án nhà ở, đồng thời nâng cao thu nhập của người Việt Nam.

Mặc dù vẫn còn một số khó khăn nhất định nhưng Việt Nam nhìn chung có nhiều cơ hội đầu tư BĐS hơn các thị trường Châu Á - Thái Bình Dương khác.

"CÔNG TRÌNH XANH" ĐANG LÀ XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM

"Công trình xanh" được thế giới công nhận là một trong những xu hướng chính của phát triển bền vững. Là một trong những chủ đầu tư tiêu biểu đề cao yếu tố xanh trong quy hoạch tổng thể, ông nghĩ gì về xu hướng này tại Việt Nam?

Ông Angus Liew: Dịch Covid-19 hay biến đổi khí hậu đã làm thay đổi tâm lý của người tiêu dùng. Người dân ngày càng quan tâm đến sức khỏe nhiều hơn. Yếu tố "xanh" trong BĐS không còn là tiêu chuẩn cộng thêm để quảng cáo nữa mà đó là yêu cầu bắt buộc phải có nếu muốn dự án thành công, bởi đây là nhu cầu thiết thực của người mua nhà.

Trong những năm gần đây, với tốc độ đô thị hóa nhanh nhưng thiếu chiến lược quy hoạch tổng thể hài hòa cộng thêm những tác động tiêu cực từ biến đổi khí hậu, ô nhiễm môi trường, Việt Nam đang cần hơn bao giờ hết những dự án dân cư thân thiện với môi trường, phát triển bền vững cùng hệ sinh thái thiên nhiên.

Hơn thế nữa, người dân ngày nay cũng ngày càng có khuynh hướng tìm đến lối "sống xanh" để cân bằng và tận hưởng cuộc sống mỗi ngày. Rõ ràng là sống gần gũi với thiên nhiên sẽ giúp chúng ta giảm thiểu lo âu, căng thẳng, những năng lượng tiêu cực và nâng cao hiệu quả công việc.

Và thực ra thì "tôn trọng thiên nhiên và môi trường" đã luôn là giá trị thương hiệu hàng đầu từ khi thành lập Gamuda Land. Đó là tôn chỉ xuyên suốt chi phối quá trình phát triển các khu đô thị của chúng tôi. Chúng tôi đã áp dụng nguyên tắc này ngay từ những ngày đầu gia nhập thị trường Việt Nam.

Từ lúc thiết kế quy hoạch tổng thể, mục tiêu của chúng tôi đã là kiến ​​tạo nên những khu đô thị bền vững tiên phong với không gian xanh, thân thiện với thiên nhiên và môi trường. Minh chứng sống động nhất chính là khu đô thị Celadon City (Q. Tân Phú, Tp.HCM), mật độ xây dựng nơi đây chỉ xuýt xoát 20%, 80% còn lại là mảng xanh, các hạng mục thủy sinh và cơ sở hạ tầng. Đây là dự án có mật độ xây dựng thấp nhất tại Việt Nam, đồng thời cũng là nơi sở hữu công viên lớn thứ ba Tp.HCM ở thời điểm hiện tại.

Thị hiếu của người Việt Nam đối với các công trình "xanh", thưa ông?

Ông Angus Liew: Thời điểm đầu, khi bước tới thị trường Việt Nam, chúng tôi nhận thấy giá cả là điều kiện tiên quyết trong việc "xuống tiền" mua BĐS của người dân. Họ quan tâm nhiều đến giá và lộ trình thanh toán. Tuy nhiên, sau năm 2015, thị trường BĐS phát triển nhiều dự án, sự lựa chọn phong phú và đa dạng hơn. Mối quan tâm của người mua nhà đã hướng đến chất lượng dự án nhiều hơn. Dĩ nhiên giá cả cũng quan trọng nhưng không còn là yếu tố quyết định.

Những tiện ích nội khu và hạ tầng cơ sở như trường học, khu thể thao, siêu thị,… và chất lượng công trình là những yếu tố được người mua cân nhắc trong quyết định mua nhà của mình. Họ có thể sẵn sàng trả giá cao cho một BĐS nhưng đổi lại có môi trường sống xanh, tiện ích, đáp ứng được nhu cầu sống khỏe của gia đình, tương lai con cái. Thực tế, người mua cũng hiểu rằng, nếu không cố gắng mua một nơi an cư lý tưởng ngay bây giờ, có thể họ sẽ phải trả cái giá cao hơn cho sức khỏe, cho chất lượng sống trong tương lai.

Dĩ nhiên, khi đầu tư vào một dự án xanh, bền vững đúng nghĩa thì chi phí nhà không thể thấp được. Đó là bài toán với chủ đầu tư. Thế nhưng, xu hướng sống xanh, chất lượng sẽ được người dân ưa chuộng trong giai đoạn tới.

Là một nhà phát triển BĐS quốc tế uy tín với hơn 25 năm kinh nghiệm, Gamuda Land có đề xuất gì giúp thúc đẩy sự phát triển đô thị xanh tại Việt Nam theo hướng bền vững?

Ông Angus Liew: Khi lập quy hoạch tổng thể, điều đầu tiên chúng tôi cân nhắc là xem thiên nhiên có thể mang lại gì, làm gì cho chúng ta trong quỹ đất càng nhiều càng tốt. Sau đó, chúng tôi cố gắng bảo tồn môi trường tự nhiên của vùng đất và thúc đẩy đa dạng sinh học. Khi đa dạng sinh học phát triển mạnh mẽ, nơi đây không chỉ là nơi tốt cho con người sinh sống mà còn cho cả động và thực vật. Đây luôn là triết lý của chúng tôi, đa dạng sinh học và bền vững.

Bên cạnh bầu không khí, cơ sở hạ tầng cũng rất quan trọng. Nói một cách đơn giản, khu đô thị tích hợp là nơi bạn có thể ở cả ngày mà không cần di chuyển ra ngoài. Chẳng hạn, ở Celadon City là một ví dụ điển hình cho điều đó. Ở đây, chúng ta có nơi ở, trung tâm mua sắm, chỗ vui chơi, công viên, trường học và nơi làm việc. Tất cả những nhu cầu sống hàng ngày đều được đáp ứng tại "lá phổi xanh" phía Tây TP.HCM, một khu đô thị tích hợp hoàn chỉnh.

RÀO CẢN LỚN NHẤT LÀ QUỸ ĐẤT SẠCH

Theo ông, khó khăn lớn nhất trong việc đầu tư những KĐT xanh, tầm cỡ tại Việt Nam là gì? Những khu đô thị hiện hữu hàng trăm hecta tại Việt Nam hiện nay đã đáp ứng được các yêu cầu của một KĐT xanh đúng nghĩa chưa?

Ông Angus Liew: Khó khăn lớn nhất để xây dựng một khu đô thị quy mô là quỹ đất. Quỹ đất sạch là rào cản lớn nhất tạo ra những khu đô thị xanh đúng nghĩa.

Chúng tôi vẫn đi tìm những mảnh đất tốt để phát triển khu đô thị và mong muốn tìm được quỹ đất sạch. Nhưng nói thực, để tìm được quỹ đất đủ lớn, đất sạch là rất khó khăn ở thời điểm này. Chúng tôi vẫn nghiêng về phát triển các dự án ở phía Tây của Tp.HCM do khu vực này vẫn còn nhiều dư địa phát triển, mật độ dân cư cao.

Và vấn đề còn lại là thủ tục pháp lý. Với những đô thị lớn, thời gian phát triển sẽ rất dài. Do đó, rủi ro cho các nhà phát triển là rất lớn, họ phải trải qua nhiều chu kỳ kinh tế lên và xuống. Nhà phát triển cần phải nhanh chóng điều chỉnh theo nhu cầu của thị trường, đưa ra những sản phẩm phù hợp, đúng thời điểm thì mới trụ vững được. Vì vậy, theo tôi, vai trò của Chính phủ là rất lớn trong việc phát triển các dự án đại đô thị, bởi quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng, quy hoạch được diễn ra hiệu quả và nhanh chóng, sẽ tiếp thêm nguồn động lực thúc đẩy các nhà phát triển mạnh tay đầu tư hơn.

Theo ông Angus Liew, nếu doanh nghiệp định vị tốt sản phẩm, có mảng xanh, chất lượng sẽ được thị trường đón nhận

Trên hết, dù phát triển dự án ở khu vực nào thì mấu chốt vẫn là chất lượng sản phẩm của mình. Nếu doanh nghiệp định vị tốt sản phẩm, tìm dự án có mảng xanh, chất lượng sẽ được thị trường đón nhận. Hiện tại, doanh nghiệp chúng tôi hoạt động theo phương châm "chậm mà chắc", muốn khách hàng đến dự án là nhìn thấy thiên nhiên, hệ sinh thái khác biệt so với các dự án khác.

Theo Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam 2019 (VGCB), cho đến thời điểm hiện tại, Việt Nam đã có khoảng 100 công trình xanh. Nhưng mới dừng ở dự án cấp độ đơn lẻ. Một đô thị được công nhận đạt chuẩn xanh toàn diện phải đáp ứng được 7 tiêu chí đó là: không gian xanh; công trình xanh; giao thông xanh; công nghiệp xanh; chất lượng môi trường đô thị xanh; bảo tồn cảnh quan văn hóa lịch sử danh lam thắng cảnh, cảnh quan thiên nhiên; cộng đồng dân cư sống thân thiện với môi trường.

Tuy vậy, việc phát triển đô thị xanh ở Việt Nam còn gặp nhiều trở ngại do hạ tầng kỹ thuật, giao thông chưa phát triển đồng bộ,, môi trường nhiều nơi bị ô nhiễm nghiêm trọng, dân số đông nên hạn chế về quỹ đất xây dựng.

Việt Nam là nước có điều kiện khí hậu nhiệt đới nóng ẩm, là môi trường thuận lợi để phát triển không gian xanh đô thị và các công trình kiến trúc xanh. Vấn đề đặt ra là phải làm quy hoạch cân bằng các yếu tố thiên nhiên, đảm bảo môi trường sinh thái, từ đó xây dựng đô thị xanh, phát triển kinh tế xanh. Bài toán quy hoạch phải tích hợp đa ngành, đa mục tiêu, chú trọng yếu tố con người, cam kết của nhà quản lý, đặc biệt lợi ích của cộng đồng phải được tôn trọng.

Trong đó, điều kiện tiên quyết chính là ngay trong công tác quy hoạch cần phải có sự thống nhất và định hướng rõ nhằm đem lại hiệu quả cao, quy định quỹ đất cây xanh và mặt nước trong hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hướng tới tính tiện ích và hiện đại, phù hợp với nhu cầu sinh hoạt đi lại của người dân.

Như ông nói, tìm kiếm được quỹ đất lớn là trở ngại với việc đầu tư khu đô thị tại Việt Nam. Vậy, hoạt động M&A có giải quyết được vấn đề này trong thời gian tới?

Ông Angus Liew: Trong bối cảnh Tp.HCM đang khan hiếm "quỹ đất vàng", thì đây được cho là cơ sở tốt cho hoạt động M&A trên thị trường BĐS dịp cuối năm 2020 và những năm tới.

Điều này thể hiện qua báo cáo của Savills, một số dự án bất động sản tại Hà nội và Tp.HCM theo ghi nhận từ năm 2019 đến nay đã được thương lượng chuyển nhượng và mua với tổng giá trị hơn 500 triệu USD theo hình thức M&A.

Các khó khăn của thị trường BĐS trong thời kì dịch Covid-19 được nhận định rằng đã và đang tạo ra tiền đề để hoạt động M&A sôi nổi, tuy nhiên nhiều thách thức vẫn còn ở phía trước các thương vụ này.

Một lần nữa, vai trò của Chính phủ là rất lớn để thúc đẩy hơn nữa hoạt động M&A, thu hút nhà đầu tư nước ngoài bằng cách tạo điều kiện thông qua quá trình phê duyệt pháp lý nhanh chóng, hiệu quả.

Xin cảm ơn ông!

Hạ Vy