Huy Tuấn, nhân viên môi giới chứng khoán, vừa mất đi một khách hàng. Từ nửa cuối tháng 1 cho đến nay, thị trường có những phiên giảm sâu nên một số khách bắt đầu rút tiền. Chưa đầy 2 tháng, tổng tài sản Huy Tuấn quản lý giảm khoảng 20%. Anh nghĩ con số sẽ tiếp tục tăng lên, khi HoSE vẫn nghẽn lệnh thường xuyên. Tuấn được biết khách hàng rút tiền để đầu tư bất động sản (BĐS). Mảng này mới, họ chưa từng tham gia nhưng nghe đồn "ngon" nên không thể đứng ngoài.

Không ít người thấy BĐS "ngon". Vợ chồng chị Trang suốt từ đầu năm 2020 cũng đã lao vào "ôm" đất nền Bình Dương. Trước đó họ dự định mở quán cà phê nhượng quyền, nhưng đang tìm kiếm mặt bằng thì Covid-19 ập tới. Mọi hy vọng chấm hết khi cả nước chống dịch, hàng quán đóng cửa đồng loạt. Vợ chồng chị tìm hướng đi mới.

Được người bạn giới thiệu, anh chị đã mua ngay khu đất 200 m2 với giá 5,5 triệu đồng/m2 chỉ sau một lần đi xem. Họ vay 50% ngân hàng với lãi suất 10,5%/năm trong năm đầu tiên, thả nổi từ năm thứ 2, thời hạn vay 20 năm. Nếu trả trước trong năm đầu, mức phạt hợp đồng là 3,5% trên tổng giá trị vay.

Đã 6 tháng, miếng đất đang được trả chênh lệch 390 triệu đồng. Đó là giá đường đất. Vợ chồng chị kỳ vọng khi con đường trước mặt được trải nhựa, người dân về đông hơn, khoản lãi có thể gấp đôi hoặc gấp ba chỉ trong năm nay. Sau khi trừ lãi vay và lãi phạt trả trước, họ có thể thu về 400 – 500 triệu đồng, tương đương vốn đầu tư. Giao dịch lần đầu thuận lợi, đôi vợ chồng quyết định sẽ tiếp tục mua đất.

Chưa đủ khả năng làm một mình, anh Đạt lại chọn cách chung vốn với nhóm bạn. Họ mua đâu anh góp tiền ở đó. Khoản nhỏ nhất 100 triệu đồng, lớn hơn thì 200 – 300 triệu đồng. Năm 2020, anh có 4 khoản đầu tư như thế. Một phần tiền lấy từ vốn tiết kiệm, phần nhờ bố mẹ vay ngân hàng.

Những người như vợ chồng chị Trang, anh Đạt hay khách hàng của anh Tuấn trên thị trường BĐS được gọi chung bằng một từ thời thượng: F0. Họ là những nhà đầu tư cá nhân mới hoặc chưa có kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS. Chưa bao giờ, danh xưng F0 lại được sử dụng nhiều và trở thành hiện tượng nổi bật như trong năm 2020.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam thừa nhận F0 đã góp phần làm thị trường năm 2020 sôi động hơn, dù có nhiều suy giảm nhưng giá vẫn tăng. Còn Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) thì nhận định do tác động của Covid-19 khiến nhiều ngành nghề kinh doanh bị ảnh hưởng, dòng vốn dịch chuyển đầu tư vào BĐS, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. VnREA ước tính riêng tại TP HCM, lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào BĐS đang chiếm tỷ trọng tới 30 - 40% tổng cầu đầu tư toàn thị trường. Tuy nhiên, lực cầu này là ngắn hạn, chỉ tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn.

Không có một thống kê chính xác nào về số lượng F0 tham gia thị trường BĐS trong năm 2020. Tuy nhiên, ông David Jackson, Tổng giám đốc của Colliers Việt Nam ước tính hơn 70% giao dịch toàn thị trường năm qua đã đến từ các nhà đầu tư F0. Tỷ lệ này có thể giữ nguyên ở mức hiện tại hoặc tăng lên trong vài năm tới khi giá BĐS có khả năng tăng theo thời gian.

Không nắm được quy trình mua bán, không biết định giá đất, xem xét pháp lý… nhưng anh Đạt vẫn tin vào nhóm bạn. Bởi anh nhìn thấy những lần họ lời vài trăm triệu đồng chỉ sau 6 tháng đến một năm đầu tư. So với mức lương nhân viên văn phòng hơn 10 triệu đồng mỗi tháng của anh, số tiền đó thực sự lớn.

Anh Đạt như nhiều người khác trên thị trường BĐS thời gian qua đang đầu tư dựa vào cảm quan, nhờ các mối quan hệ, dễ bị ảnh hưởng bởi tin đồn, thậm chí có thể ra những quyết định vội vàng bất kể việc chưa có đủ hiểu biết sâu sắc về mua bán BĐS.

Hay như vợ chồng chị Trang, họ muốn tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng trong bối cảnh "có tiền không biết làm gì" và không có ý định sở hữu tài sản lâu dài, thậm chí là muốn lướt sóng "một đập ăn quan". Hoặc họ cảm thấy khó khăn với các kênh đầu tư truyền thống như vàng, nhận thấy rủi ro với chứng khoán nên đặt niềm tin vào BĐS – tài sản được coi là chắc chắn tăng giá theo thời gian.

Anh Đạt cũng có thể nhờ bố mẹ vay ngân hàng và sẵn sàng trả lãi hàng tháng để đầu tư. Bởi năm qua, lãi suất tiền gửi tiết kiệm và lãi suất cho vay mua nhà đều giảm tạo động lực cho những F0 như anh mạnh dạn "xuống tiền".

Trong năm 2020, NHNN đã 3 lần điều chỉnh giảm lãi suất tiền gửi với tổng mức giảm khoảng 1,5 - 2%/năm. Tính đến tháng 3/2021, một số ngân hàng TMCP vốn Nhà nước như BIDV, VietinBank, Vietcombank, Agribank duy trì lãi suất tiền gửi 4%/năm kỳ hạn 6 tháng và 5,6%/năm kỳ hạn một năm. Các ngân hàng TMCP vốn tư nhân dao động khoảng 4,6 - 5,8%/năm, cao nhất 6%/năm kỳ hạn 6 tháng và 7,3%/năm kỳ hạn một năm.

Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư cũng dễ dàng sở hữu BĐS hơn khi lãi suất mua nhà năm 2020 đã thấp hơn năm trước và có xu hướng giảm về vùng thấp nhất 10 năm trở lại đây, theo Bộ Xây dựng.

Năm 2020 cũng được cho là "bùng nổ" các chương trình ưu đãi lớn của chủ đầu tư khi mở bán dự án, trở thành lực hút với F0. Thị trường xuất hiện các gói hỗ trợ mua nhà trị giá hàng trăm tỷ đồng, chiết khấu 50% sản phẩm nhà ở vùng ven, hỗ trợ tiến độ thanh toán kèm ưu đãi lãi suất… Nhiều người tin rằng với giá mua rẻ hơn (khi có ưu đãi), tỷ suất sinh lời sẽ cao hơn khi họ có thể bán lại cho người tiếp theo.

Những sản phẩm có tính thanh khoản cao như đất nền, căn hộ, nhà gắn liền với đất… gần như trở thành "miếng ăn ngon" và dễ tiêu thụ với F0. Chuyên gia từ DKRA Vietnam cho rằng căn hộ cao cấp, hạng sang, nhà gắn liền với đất có giá trên 10 tỷ đồng/căn được nhiều nhà đầu tư F0 ưu tiên lựa chọn. Các loại hình sản phẩm mới như farmstay, homestay… ở các khu vực được giới thiệu là tiềm năng tạo nên một phong trào đầu tư mới hấp dẫn.

Sự xuất hiện của F0 với những giao dịch đầu tư ngắn hạn đã làm thị trường BĐS nóng lên tại một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận, VnREA thừa nhận. Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP HCM đã được thiết lập. Nhiều dự án mới khu vực Thủ Đức được ra mắt với giá hơn 100 triệu đồng/m2, tương đương hoặc cao hơn cả dự án cao cấp ở bán đảo Thủ Thiêm, quận 2 - nơi chỉ cách trung tâm quận 1 bằng một cây cầu chưa đầy 50 m. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp... Tuy nhiên, phân khúc thay đổi vì tăng giá chứ không đến từ tăng chất lượng dự án.

Chuyên gia từ Colliers chỉ ra, nhà đầu tư F0 thường sẽ trả kỳ thanh toán đầu tiên và cố gắng tìm cách bán BĐS để tránh việc phải tiếp tục trả các kỳ thanh toán tiếp sau. Họ mong muốn có được khoản lợi nhuận nhỏ trong quãng thời gian ngắn và điều này thường khiến giá BĐS tăng rất nhanh.

Song, những giao dịch ngắn hạn, chờ lên giá đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại, VnREA khẳng định. Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Khi thị trường không phản ánh đúng giá trị bất động sản thì rất dễ xảy ra bong bóng, tiềm ẩn nguy cơ phát triển không bền vững, có tính bất ổn.

Thị trường có người bán, có kẻ mua, đương nhiên có người giàu lên nhanh chóng vì "lướt sóng" đúng nhịp nhưng cũng có người "chết chìm" giữa cuộc chơi. Thời gian qua, hàng chục cơn sốt đất râm ran khắp cả nước, trải dài từ Ứng Hòa, Thạch Thất (Hà Nội), Vân Đồn (Quảng Ninh) tới Phan Thiết (Bình Thuận), rồi Bình Ba (Bà Rịa – Vũng Tàu), gần đây nhất là Hớn Quản (Bình Phước). Các cơn sốt đa phần đến từ hiệu ứng đám đông, nhiều nhóm người mua rồi đẩy giá lên cao, mua qua bán lại tạo sóng thời gian ngắn (1 - 2 tuần). Sau tất cả, bong bóng vỡ tan, "đội lái" ra đi chỉ còn những người mắc kẹt thì ở lại.

Một chuyên gia trong ngành, khi có mặt ở điểm nóng Hớn Quản đã gặp không ít F0 muốn mua bán lướt sóng, đặt cọc sang tay kiếm tiền trong ngày. Tuy nhiên, khi bạn không thể làm chủ cuộc chơi, bạn chỉ là kẻ đi sau.

Ông Đào Quốc Việt, người kiểm duyệt của Diễn đàn Review BĐS - nơi có hơn 101.600 thành viên - quan sát thấy nhiều F0 "đu theo sóng", mà 80% là sóng ảo. Ông Việt cho rằng đầu tư bất động sản giống như một cuộc chơi của đời người, buộc phân thắng bại mà kẻ ở lại là kẻ sai. Vì vậy, ông không khuyến khích nhà đầu tư tham gia "sóng ảo", nhất là với F0.

Khi F0 lao vào những cuộc giao dịch không có tính toán, họ sẽ bị ảnh hưởng bởi tin tức không chính thức. Một trong những bất lợi của nhóm nhà đầu tư này là nếu không tìm được người mua lại BĐS, họ sẽ phải gánh chịu các khoản thanh toán định kỳ theo quy định của chủ dự án và gặp vấn đề về dòng tiền. Vấn đề khác có thể xảy đến là việc đưa ra các quyết định trong khi thiếu thông tin khách quan, điều mà có thể khiến họ hối tiếc về sau, ông David Jackson nói.

F0 chắc chắn sẽ không mất đi, chỉ có lớp trước kế lớp sau và luôn luôn có những nhà đầu tư mới gia nhập. Thị trường BĐS vẫn sẽ có những điểm hấp dẫn mới, ở bất kỳ địa phương nào. Dòng tiền nhàn rỗi trên thị trường, khi không có hướng đầu tư rõ ràng hoặc đảm bảo lời trong bối cảnh dịch bệnh thì dòng vốn chuyển hướng vào BĐS vẫn tồn tại, làm tăng khoảng 30% lực cầu đầu tư, theo VnREA. Giá nhà đất khu vực đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội, TP HCM sẽ tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% trong năm 2021 và khoảng 5 - 7% ở các tỉnh thành khác.

Tổng giám đốc Colliers lưu ý khi đầu tư, F0 cần tường tận về dòng tiền của chính mình, lập lược đồ rủi ro (risk profile) và quan tâm tính thanh khoản của sản phẩm. Cho dù bản thân muốn "lướt sóng" để kiếm lợi nhuận không quá cao trong thời gian ngắn thì việc có một khoản tiền dự trữ phù hợp vẫn rất quan trọng, phòng khi không thể tìm ra người mua lại BĐS. Nếu tình hình tài chính của bản thân không thực sự ổn định, nhà đầu tư F0 có thể chuyển hướng một cách thận trọng với mức đầu tư dè dặt hơn vào cổ phiếu, trái phiếu hoặc tiền gửi cố định.

Thứ hai, nhà đầu tư cần tự mình kiểm tra kỹ lưỡng các thông tin của dự án, chẳng hạn như uy tín của chủ đầu tư hay tính pháp lý của dự án. Nhà đầu tư cũng cần trang bị cho mình kiến thức về nhiều thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng để nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình.

Thực tế, việc trang bị kiến thức nền tảng không khó nhưng lại là điều bắt buộc khi tham gia kinh doanh BĐS. Không phải ai cũng sẽ có những "lần đầu trong mơ" như vợ chồng chị Trang. Và cũng không ai chắc chắn anh Đạt có thể cầm vài trăm triệu tiền lời như những gì đám bạn đã trải qua. Ngoài ra, trang bị mạng lưới thông tin mở và đa chiều sẽ giúp các F0 làm chủ "cuộc chơi" của chính mình.

Khổng Chiêm-Bảo Linh