'Sốt' đất: quy hoạch có phải là tội đồ?

Trương Trọng Hiểu (*)

(KTSG) - Thị trường bất động sản, hiện thời ở mức giá cao, có vẻ như đang được tiếp thêm động lực để “găm hàng” vì các thông tin về quy hoạch đô thị liên tục được đưa ra và... dự báo. Liệu rằng, giá đất có tiếp tục tăng, và thị trường có phải đón chờ một cơn “sốt” mới? Và điều quan trọng hơn, nếu điều đó xảy ra thì quy hoạch có phải là “tội đồ”?

Giá nhà đất khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2) có thể sẽ phải “nhún mình” thay cho sự “bùng dậy” của bất động sản Thủ Đức (cũ) và quận 9 khi được lên... thành phố. Ảnh: H.P

Giá nhà đất ở Nhật

Trước khi về nước vì dịch Covid-19 vào năm ngoái, tôi đã may mắn được chia vui cùng hai người bạn khi họ mua được nhà tại Nhật Bản. Quả thật, không phủ nhận về mức giá nhà, đất cao ngút ngàn tại các khu trung tâm đô thị lớn như Tokyo hay Osaka. Nhưng từ sau cơn “địa chấn” đầu, rồi cuối những năm 1990, trong những quỹ đạo mới, thị trường bất động sản Nhật Bản có phần được kiểm soát chặt hơn, và giá cả vì vậy cũng bình ổn hơn.

Xin bắt đầu với người bạn mua lại căn hộ. “Mua lại” là vì nhà bạn mua thuộc một chung cư cũ. Đó là tòa nhà nằm ngay cổng Nam của trường Đại học Quốc gia Yokohama, có siêu thị Create đối diện trước cửa, bờ rào sau lưng chính là một công viên rộng lớn cùng với vài cửa hàng tiện lợi khác. Căn hộ ấy khoảng 60 mét vuông, bạn mua với giá hơn 2,7 tỉ đồng (quy đổi).

Một người bạn khác mua nhà biệt lập, tọa lạc ở khu đồi cao. Nhà cách ga Yokohama hai ga tàu điện ngầm, nhưng cũng chỉ cách ga tàu gần nhất khoảng 600 mét. Cũng là nhà cũ, nên giá nhà chủ yếu tính trên giá đất. Hơn 70 mét vuông, bạn trả gần 4 tỉ đồng.

Những căn nhà trên tọa lạc ở thành phố cảng nổi tiếng Yokohama, thành phố nằm bên cạnh và cùng chia sẻ quyền khai thác vịnh với Tokyo.

Sẽ có nhiều ý kiến khác nhau, và cũng cần thêm nhiều thông số để có thể đưa ra đánh giá về mức độ cao thấp giữa giá đất ở TPHCM và Yokohama, nơi cách Tokyo tầm 60 ki lô mét.

Nhưng ít ra, bạn tôi đã không quá khó khăn để có thể tìm kiếm và mua nhà ở nước ngoài như không ít người đang muốn mua nhà ở TPHCM và nhiều địa phương khác.

Một trong những lý do đó là, thị trường bất động sản ở Nhật rất minh bạch, và... thật. Theo quy định, mọi giao dịch, kể cả thuê phòng trọ của sinh viên, đều phải qua công ty môi giới bất động sản.

Giá đất thì có thể tìm kiếm và đối chiếu với trang web về thông tin giá đất. Hồ sơ, điều kiện, sự tham gia của luật sư, ngân hàng hỗ trợ... cũng sẵn có, và do chính công ty môi giới hỗ trợ hoặc đảm trách.

Đương nhiên, tính ra tiền Việt, phí giao dịch cũng không ít. Tổng các loại, gồm thuế, kiểm định, bảo hiểm, bảo lãnh, môi giới..., bạn tôi phải trả gần 200 triệu đồng. Đây là các mức phí được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá nhà do Bộ Giao thông, Cơ sở hạ tầng và Đất đai Nhật Bản hạn định, và việc thu cao hơn mức phí quy định đó là không được phép.

Nhưng bù lại, bạn tôi được chọn vay ngân hàng (để trả góp) với lãi suất dưới 1% năm. Thuế thu nhập cũng được nhà nước chủ động... trả lại vì đã phải lo gánh nặng trả nợ nhà. Tóm lại, bạn tôi vui vẻ kết luận rằng: Rẻ bác à!

Như đã nói, thực tế đó phản ánh mức độ thành công trong điều phối chính sách phát triển có kiểm soát thị trường bất động sản của Nhật Bản. So với mức sụt giảm sau thời “bong bóng”, giá nhà ở Nhật Bản những năm gần đây nhỉnh hơn chút, và dao động ở mức cao gấp khoảng 5 lần so với thu nhập bình quân năm. Tuy nhiên, diện tích nhà kèm theo cũng tăng từ con số trên 65 mét vuông lên trên 75 mét vuông.

Điểm đáng chú ý là, theo Luật Xây dựng và Kinh doanh bất động sản được ban hành từ rất sớm, các công ty kinh doanh bất động sản ở Nhật Bản có nghĩa vụ cung cấp đăng ký thông tin nhà đất có liên quan đến các hoạt động môi giới trung gian hoặc đại diện kinh doanh lên hệ thống mạng lưới thông tin nhà đất (REINS - Real Estate Information Network System).

Đây là phương thức để các bên trong giao dịch mua, bán dễ dàng tìm kiếm phương án hợp lý và có thể nhanh chóng đạt được thỏa thuận. Thực tế, không phải chỉ có các bên mua, bán mà cả các công ty đang hoạt động trên thị trường cũng có thể dễ dàng chia sẻ, trao đổi thông tin, và điều này giúp họ có phương án định giá bất động sản chuẩn xác hơn. Đương nhiên, điều cuối cùng là thị trường phân phối nhà đất cũng sẽ diễn ra êm đẹp hơn.

Trông chờ dữ liệu giá đất ở Việt Nam

So ra, thị trường nhà đất non trẻ của Việt Nam cũng không thua kém các “liền anh, liền chị” khi đã trả qua ba mùa “bong bóng”. Lần đầu xảy ra sau năm 1993 thực ra cũng... đáng, vì dù gì cũng chỉ mới chân ướt chân ráo sau khi chính sách mở cửa giao dịch quyền sử dụng đất bắt đầu.

Nhưng rõ rằng, các cơn sốt đất buộc phải “nổ tung” vào những năm 2000-2001 và 2007-2008 chất chứa nhiều ảo vọng. Và có lẽ, hơn lúc nào hết, đó là thời điểm để Việt Nam sực tỉnh và nhận thấy, thông tin minh bạch là một trong những đòi hỏi tiên quyết để thị trường bất động sản vượt qua những yếu tố có thể tạo “sốt”.

Khác với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã kịp thời bổ sung một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai là “Xây dựng hệ thống thông tin đất đai” (khoản 9 điều 22). Đương nhiên, thông tin về đất đai thì có nhiều, nhưng ở thời điểm nóng bỏng đó, không ít kỳ vọng đặt ra rằng, thông tin giá đất sẽ được hiển thị, dù có thể chỉ mang tính tham khảo. Rất tiếc, dữ liệu giá đất trên toàn quốc đến nay vẫn chưa hình thành.

Thậm chí, sau khi vượt qua lời nguyền về chu kỳ “bong bóng” bảy năm, trên trang web của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) mới chỉ xuất hiện thông tin thông báo về dự án xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai vào năm... 2018.

Vậy nên, trên thực tế, các công ty định giá, người mua, bán chỉ còn cách dựa vào bảng giá đất của các tỉnh để tham khảo, và làm căn cứ để... tăng giá. Nói “tăng giá” là vì tâm lý của các bên tham gia thị trường bất động sản ở Việt Nam lâu nay vẫn luôn đinh ninh rằng, giá nhà đất chỉ có... tăng dù thị trường các nước, lẫn trong nước, đã bao lần “sốc” về giảm giá sau mùa “bong bóng” vỡ.

Không phủ nhận rằng, tính phi chính thống và thiếu chuyên nghiệp của thị trường bất động sản cũng là một tác nhân xấu. Tương tự như Nhật Bản, Việt Nam từ lâu cũng đặt ra khá nhiều điều kiện cho các hoạt động kinh doanh bất động sản, kể cả hoạt động môi giới bất động sản cũng cần phải có chứng chỉ nghiệp vụ.

Tuy nhiên, điều này chỉ có thể tìm thấy (và kiểm soát được) tại các sàn giao dịch lớn, có đăng ký. Còn lại, môi giới “chợ đen”, hay còn gọi là “cò đất”, vẫn không ngừng “hô mưa gọi gió” để bao phen làm thị trường “rúng động”.

Sẽ khó chấp nhận nếu như những cơn mộng làm giàu bất chấp được cổ vũ. Nhưng tại sao kinh doanh bất động sản qua kênh phi chính thống vẫn có thể ăn nên làm ra? Sẽ có nhiều lý do để trả lời, nhưng chung quy, thông tin trên thị trường chính thống không đầy đủ nên đã không trở thành “điểm tựa” cho mọi giao dịch.

Thông tin về quy hoạch cũng không ngoại lệ

Quy hoạch tự mình không hề có lỗi. Cả về lý thuyết lẫn thực tiễn, chính quyền không phải lập quy hoạch chỉ để nhằm kích hoạt... giá đất. Nhưng tác động của quy hoạch đô thị lên thị trường bất động sản, và giá đất, là có. Trong một chừng mực nào, tác động đó có tính tích cực, vì không lẽ nào, nhà đất lại sụt giá khi hạ tầng và bộ mặt đô thị đã được đầu tư xây dựng khang trang và hoành tráng hơn trước.

Nhưng ngược lại, điều đó không đồng nghĩa là thị trường sẽ không “té nước theo mưa”, kiểu đồn thổi thông tin, đầu tư “bầy đàn” hay thậm chí là đầu cơ nhà đất để mong “thổi giá” kiếm lời. Tai hại hơn, những điều này dễ tạo ra cách nghĩ là những cơn sốt đất có thể sắp hình thành do... quy hoạch.

Tỷ như, khi quyết định thành lập thành phố Thủ Đức được công bố, một người bạn của tôi “quăng” status dự liệu về giá cả và thị trường bất động sản lên Facebook. Đại loại, giá nhà đất của trung tâm tài chính hay khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2) có thể sẽ phải “nhún mình” thay cho sự “bùng dậy” của bất động sản Thủ Đức (cũ) và quận 9 một khi được lên... thành phố.

Tương tự, một lần nữa, những dự báo như vậy tiếp tục bùng phát khi thông tin về quy hoạch đô thị của thành phố tiếp tục được đưa ra, và có thể nhiều quận, thành phố mới quanh thành phố cũng sẽ được hình thành.

Như đã nói, chẳng có gì là khó hiểu nếu thị trường bất động sản bắt đầu “nóng” lên. Chỉ có điều, thông tin quy hoạch đó là đúng hay sai, thật hay không thật; và nếu thật, thì đến bao giờ mới bắt đầu triển khai, và liệu rằng các thông tin về quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất lớn, nhỏ đều sẽ được công khai nhanh chóng, rõ ràng, minh thị và chắc chắn?

Thực ra, nếu căn cứ vào Luật Đất đai thì câu trả lời sẽ là có, vì trải qua hai phiên bản gần đây, Luật Đất đai đều quy định sắc nét các nội dung này. Nhưng ngược lại, nếu nhìn vào thực tế “nhiễu” thông tin, đặc biệt là tình trạng các quy hoạch treo vẫn hiện diện dai dẳng ngay trong lòng thành phố thì một mường tượng bi quan không phải là không có cơ sở. Cho nên, chừng nào thị trường còn chưa thể tiếp cận kịp lúc thông tin quy hoạch thì chừng đó những động thái “tranh thủ” trước các thông tin quy hoạch trên thị trường vẫn sẽ tiếp tục khỏa lấp những tác động tích cực của nó.

(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TPHCM)