Tỉnh với sốt đất!

Khánh Bình

(KTSG) - Không có thân nhiệt nhưng hay bị sốt? Chỉ có thể là giá đất ở Việt Nam. Những cơn tăng nhiệt thiệt nhanh rồi nguội lạnh cũng nhanh để lại nhiều hệ lụy vẫn thường xảy ra. Nhiều người không ngần ngại lao theo tin đồn bất chấp những phân tích lý lẽ. Vì tâm lý muốn giàu nhanh? Vì sợ bỏ lỡ cơ hội? Vì quản lý yếu kém của Nhà nước?

Một dự án đất nền ở Bình Dương. Ảnh: N.K

Chỉ thấy cái được ở bề nổi

Không khó để tìm ra những ví dụ về người giàu nhanh lên từ đất. Thậm chí có những người trúng mánh lời gấp mấy lần, tức vài trăm phần trăm, chỉ trong một thời gian tính theo ngày, theo tuần. Nhưng trong ngắn hạn, đó là trò chơi có tổng số là 0, người được là lấy của người mất.

Bởi vì người mua ở đỉnh sẽ bị lỗ bằng với mức tăng khi cơn sốt hạ nhiệt, trở lại mức cân bằng ban đầu. Khổ nỗi là đa số trong chúng ta có thiên hướng chỉ muốn nhìn thấy cái được, cái thành công hơn là cái mất mát, cái thất bại.

Nhưng nhiều người dân cũng tin vào tin đồn vì có tin đồn trở thành tin thật. Mặc dù trong 100 tin đồn, chỉ có vài tin đúng, nhưng chỉ cần vài tin đúng này người ta có thể dựa vào đó để tạo niềm tin hay thuyết phục chính mình.

Có trường hợp, tin đồn ra trước vài tháng, rồi sau đó chính sách hay quy hoạch được ban hành chính thức y chang, thì bảo sao người ta không dựa vào đó mà tin tin đồn.  

Tỉnh táo với những phân tích

Với những người chuyên lướt sóng trong các cơn sốt đất, dĩ nhiên họ quen với rủi ro và có niềm tin rằng mình sẽ nhảy ra khỏi tàu trước hay có được cái ghế trước khi nhạc dừng. Nhưng tai nạn vẫn có thể xảy ra với họ, và xảy ra nhiều lần.

Với những người không chuyên, tham gia vào các cơn sốt đất thì mới thật sự là nguy hiểm. Động lực mạnh nhất là tâm lý sợ trễ chuyến tàu, bỏ lỡ cơ hội (FOMO) nên lấn át các phân tích duy lý.

Nhiều trường hợp bị dính chặt suy nghĩ người đông đất chật, giá đất chỉ có lên chứ không có giảm mà quên rằng điều này chỉ đúng với một số nơi hay khu vực mà thôi.

Nhu cầu nhà ở chỉ tập trung ở các đô thị lớn, nơi cơ hội việc làm có nhiều vì việc làm là yếu tố quan trọng nhất quyết định chỗ ở của đại đa số người dân. Nhiều vùng, nhiều nơi vì không tạo đủ công ăn việc làm, người dân phải di cư đến các thành phố lớn, và giá nhà đất ở đó chỉ có đứng yên hay giảm mà thôi.

Trong trường hợp là người mua cuối cùng, thời gian chờ có thể lên đến rất nhiều năm, và trong thời gian này, vốn bị chôn, chi phí cơ hội bị mất đi là không ít. Trường hợp sử dụng đòn bẩy (vay nợ) để đầu tư thì rủi ro và thiệt hại có thể khó lường. Rủi ro còn ở sự ổn định của chính sách. Vấn nạn quy hoạch treo hay điều chỉnh quy hoạch chưa được giải quyết dứt điểm thì việc bị kẹt lại sau các cơn sốt đất cũng là một rủi ro lớn cần chú ý.

Một khía cạnh khác là khả năng nhận biết và tính toán rủi ro khi tham gia vào các cơn sốt đất. Mức độ rủi ro được đo bằng sự biến động giá, và nó có xu hướng trở về trạng thái cân bằng. Nghĩa là nếu mức giá tăng 50% thì cũng có thể giảm 50%. Nguy hiểm hơn, nếu biên độ dao động lớn, một mức giảm lớn đòi hỏi một mức tăng sau đó lớn hơn rất nhiều để bù đắp lại. Ví dụ một mức lỗ 50% thì nếu lời lại 50% thì cũng còn lỗ 25%.

Khía cạnh quan trọng cuối cùng là phân tích được các chỉ số để xem giá đất có bị sốt hay không. Ở nhiều nước, để đo lường mức độ bong bóng của thị trường bất động sản, người ta dùng các chỉ số như giá nhà/giá thuê (Price/Rent), giá nhà/thu nhập (Price/Income), giá trị đất/GDP (ở đây có thể dùng GDP địa phương GRDP). Một ví dụ cụ thể là cơn sốt nhà đất ở Úc sau năm 1996, khi đó chỉ số giá nhà/giá thuê lên đến 37, chỉ số giá nhà/thu nhập là 8 và giá trị đất/GDP là 3 lần.

Vai trò của Nhà nước

Không thể không nhắc đến vai trò của quản lý nhà nước trong việc quản lý và xử lý các cơn sốt đất.

Trước hết là việc công bố thông tin quy hoạch. Đòi hỏi công khai minh bạch là điều bắt buộc vì khi nào còn những thông tin nội gián thì tin đồn vẫn còn đất sống. Các thông tin này phải được công bố kịp thời, có thể tiếp cận dễ dàng qua các cổng thông tin của chính quyền địa phương hay cơ quan quản lý nhà nước chuyên trách.

Vai trò của nhà nước còn quan trọng trong việc công bố định kỳ, có độ tin cậy cao các số liệu, chỉ số về giá cả nhà đất, thu nhập, cũng như quy mô nền kinh tế địa phương, quốc gia để công chúng có thể lấy đó làm mốc tính toán, so sánh.

Việc ngăn chặn các cơn sốt đất hoàn toàn có thể điều tiết qua chính sách thuế để chống đầu cơ. Chẳng hạn đánh thuế thật cao các giao dịch chuyển nhượng thực hiện trong vòng dưới một năm. Giả sử chỉ cần đánh thuế như thuế tiêu thụ đặc biệt đối với giao dịch bất động sản hoặc thuế thu nhập từ giao dịch bất động sản ngắn hạn thật cao thì mấy ai còn hứng thú với các cơn sốt đất? Bên cạnh đó, dĩ nhiên cần cập nhật thường xuyên khung giá đất làm cơ sở tính thuế sát với giá thị trường, tham chiếu với mức giá trong khu vực, trong vùng.

Hiện nay chưa có thống kê tài sản ròng của người dân Việt Nam phân bổ vào các lớp tài sản nào. Nhưng người viết tin rằng tỷ lệ dồn vào nhà, đất là rất lớn, nếu không nói là gần như toàn bộ. Đây là một rủi ro rất lớn vì tích tụ rủi ro vào chỉ một tài sản. Nếu có biến động lớn trên thị trường thì hệ lụy sẽ khó lường.

Nhiều nước người dân có tài sản ròng dồn vào bất động sản với tỷ trọng cao, khi bong bóng bị xì thì hệ lụy khôn lường, nhất là những trường hợp dùng nhiều đòn bẩy. Chắc nhiều người vẫn chưa quên được nguồn gốc của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009 là cũng bắt đầu từ thị trường nhà đất ở Mỹ.