Lại sốt đất - tại sao, hệ lụy và phải làm gì

Đặng Hùng Võ

(KTSG) - Thỉnh thoảng lại có chuyện “sốt đất” ở nơi này hay nơi kia, lúc này hay lúc khác. Trước hết, phải nói tới các cơn sốt đất tại Phú Quốc, Kiên Giang; Vân Đồn, Quảng Ninh và Bắc Vân Phong, Khánh Hòa khi Nhà nước có chủ trương thành lập ba đặc khu hành chính - kinh tế. Kiên Giang và Quảng Ninh đã phải quyết định dừng tạm thời các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất để cắt đi cơn sốt đất.

Tiếp theo, nhiều nơi khác có các ý tưởng quy hoạch mới cũng đã tạo ra những cơn sốt đất cục bộ như sân bay Long Thành, Đồng Nai hay sân bay Hớn Quản, Bình Phước. Các cơn sốt đất cục bộ tại các địa phương có thị trường bất động sản không lớn, không đủ sức lan thành sốt đất trên toàn thị trường.

Thông tin xây dựng sân bay ở Hớn Quản (Bình Phước) đã tạo nên cơn sốt đất tại đây.

Lý do tạo ra “sốt đất”

Tại thời điểm từ đầu năm 2021, giá nhà đất đã tăng khoảng 20-30% tại Hà Nội và TPHCM. Lý do chủ yếu là do số lượng dự án nhà ở được phê duyệt tại hai siêu đô thị này đã giảm đi mười lần trong năm 2019 và 2020 do Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi.

Về lý thuyết, thiếu cung dự án hiện nay sẽ tạo cảnh thiếu cung nhà ở trong vài ba năm tới. Thực tế thị trường thường “phũ phàng” hơn lý thuyết. Thiếu cung nhà ở đã diễn ra ngay đầu năm 2021, do các chủ đầu tư dự án không muốn tung nhà ra bán, mà để lại với hy vọng lợi nhuận nhiều hơn. Khi hai siêu đô thị rơi vào sốt đất thì mạch sốt sẽ lan từng bước ra toàn thị trường. Đây là lý do đầu tiên tạo ra cơn sốt đất hiện nay.

Từ một góc nhìn khác, dịch Covid-19 có tác động làm giảm đáng kể thu nhập của người dân. Ngay những người sống bằng tiền gửi ngân hàng cũng hầu như không có lãi do lãi suất không cao hơn lạm phát bao nhiêu. Thu nhập thấp, người dân buộc phải nghĩ tới giải pháp khác để tăng thu nhập, đầu tư vào bất động sản (BĐS) là một lựa chọn quen thuộc. Ngữ cảnh này đã tạo nên cầu về nhà ở tăng lên nhiều so với mức bình thường. Cầu tăng cao mà cung rất thấp là lý do thứ hai gây ra sốt đất.

Hiện nay là thời điểm năm đầu của một kỳ quy hoạch mới. Lúc này, nhiều ý tưởng về quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng được đưa ra. Thành phố Thủ Đức, thành phố biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại TPHCM được đề xuất. Tại Hà Nội, thành phố Sơn Tây, thành phố Sông Hồng và các tuyến cao tốc cũng được đưa ra.

Bên cạnh đó, nhiều tỉnh, thành cũng đề ra nhiều dự án lớn về sân bay, bến cảng, huyện và xã thành đô thị trong quy hoạch phát triển của mình. Ai cũng biết rằng một bản quy hoạch tốt, một dự án đầu tư hấp dẫn luôn làm cho giá nhà đất tăng lên. Sự hấp dẫn của việc mua nhà đất chờ tăng giá để bán luôn dẫn dắt mọi người kéo nhau theo hiệu ứng đám đông để đầu tư vào BĐS. Đây là lý do thứ ba làm ra sốt đất.

Lý do thứ tư tạo nên sốt đất là giới “cò nhà đất” đang tung tin thất thiệt về pháp luật, về quy hoạch để lôi kéo mọi người tung tiền vào mua đất. Có khi mới chỉ là ý tưởng được đề xuất trong quy hoạch đã được tung tin thành quy hoạch đã được phê duyệt, đất vườn được giới thiệu là đất thổ cư... Những chiêu trò này là rất quen thuộc đối với giới “cò nhà đất”, chỉ để ăn phí môi giới trong chuyển nhượng. Tình trạng sốt đất càng cao thì phí môi giới càng nhiều. Vậy là họ luôn kích cho sốt đất mạnh hơn. Chợ BĐS được lập ngay trên những con đường đi vào thôn xóm nơi có dự án tương lai.

Từ sốt đất dẫn đến bong bóng và... nổ

Tình trạng sốt đất gây nhiều hệ lụy xấu cho thị trường BĐS. Trong thị trường bình thường, giá đất luôn tăng dưới dạng một đường thẳng với độ dốc nhỏ, thể hiện đúng tính chất người tăng nhưng đất không tăng. Khi sốt đất nhẹ thì độ dốc của đường thẳng tăng thêm, khi đất sốt cao thì đường thẳng biến thành đường cong bậc hai.

Hiệu giá đất bị “sốt” và giá đất trong điều kiện thị trường bình thường chính là phần giá đất tạo nên bong bóng BĐS. Bong bóng này không thể cứ lớn mãi mà đến một lúc nhất định phải bị “nổ” do mất cân bằng giá trị. Ai bán được BĐS lúc bong bóng sắp “nổ” thì được lãi lớn, ai phải bán sau khi “nổ” thì sạt nghiệp. Thị trường BĐS như vậy là không bền vững, đầu tư vào đó mang tính rủi ro rất cao, nhiều khi rủi ro lớn tới mức như đánh bạc.

Từ góc nhìn hiệu quả đầu tư, khi đầu tư mà chỉ hy vọng lợi nhuận từ tăng giá thì đó là đầu tư sai mục tiêu. Thị trường BĐS lành mạnh là thị trường phải hướng tới lợi nhuận từ khai thác BĐS phục vụ phát triển kinh tế. Trên phạm vi lớn, xu hướng đầu tư nhằm mục tiêu lợi nhuận từ tăng giá đất dễ dẫn tới khủng hoảng tài chính khi “nổ” bong bóng BĐS.

Tại khu vực Đông Nam Á, khủng hoảng tài chính năm 1997 được bắt đầu từ “nổ” bong bóng BĐS khi hiệu ứng đám đông kéo mọi người dân thế chấp nhà của mình để vay tiền đầu tư vào BĐS. Các định giá viên đất đai định giá tài sản thế chấp cao hơn giá thị trường để vay được nhiều tiền hơn. Bong bóng BĐS hình thành và ngày càng lớn rồi “nổ”, các ngân hàng mất thanh khoản rồi khủng hoảng tài chính bao trùm toàn khu vực.

Trên thế giới, khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 cũng bắt đầu từ bóng bóng BĐS tại Mỹ. Hệ thống tài chính Mỹ chấp nhận và vận hành sáng kiến mở thị trường thế chấp thứ cấp, tức là ngân hàng nhận tài sản thế chấp có thể đem tài sản đó đi thế chấp ở ngân hàng khác để vay tiền. Cơ chế này đã kích thích thị trường BĐS tăng trưởng nhanh gắn với bong bóng. “Nổ” bong bóng BĐS ở Mỹ đã làm cho tài chính toàn cầu rơi vào khủng hoảng.

Từ những lý luận và thực tế nêu trên, có thể thấy sốt đất tạo ra bong bóng BĐS làm cho đầu tư vào BĐS có độ rủi ro rất cao. Khi sốt đất trên toàn thị trường sẽ gây khó khăn trong phát triển kinh tế quốc gia do giá trị đầu vào đất đai không ổn định, kéo theo giá trị hàng hóa đầu ra cũng không ổn định. Khi có các tổ chức tài chính tham gia cung vốn vào đầu tư BĐS thì có thể gây ra khủng hoảng tài chính.

Làm gì để “cắt sốt”

Những hệ lụy của tình trạng sốt đất và bong bóng BĐS là rất lớn. Tại các nước phát triển, người ta sử dụng công cụ thuế chuyển quyền đánh theo lũy tiến ở mức cao vào những trường hợp mua bán nhanh mang tính “lướt sóng”. Họ cũng có sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại.

Rất tiếc, hệ thống thuế BĐS của ta chưa được đổi mới. Vậy là không thể dùng công cụ thuế để cắt sốt đất. Việc người dân chuyển quyền sử dụng đất vẫn phải xác nhận đăng ký giao dịch. Các cơ quan nhà nước lúc này chỉ có thể sử dụng một số biện pháp “yếu ớt” để “cắt sốt”.

Thứ nhất, Hà Nội và TPHCM phải đặt việc cắt sốt đất là nhiệm vụ trọng tâm để cơn sốt đất này không lan ra toàn thị trường. Các cơn sốt đất ở các địa phương khác chỉ còn mang tính thời điểm và cục bộ.

Tại mỗi địa phương, việc cắt sốt đất có thể thực hiện bằng ba việc bao gồm: tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt; giải tán các “chợ cóc BĐS” do giới cò nhà đất lập ra ngay trên đường đi lối lại với lý do gây mất trật tự xã hội; ba là đề nghị báo chí vào cuộc để đăng tải những thông tin chính xác về tình trạng quy hoạch, những rủi ro gặp phải... nhằm không để hình thành hiệu ứng đám đông.

Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạm thời không cung cấp tín dụng cho kinh doanh BĐS nhằm ngăn chặn tình trạng “nổ” bong bóng BĐS gây ra khủng hoảng tài chính.

Thứ ba, chờ sửa Luật Đất đai 2013 thì quá lâu (tới năm 2023), các địa phương cần dựa trên Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng thông qua hội đồng nhân dân một quy trình thống nhất về giải quyết đất đai cho các dự án đầu tư nhằm đẩy nhanh việc phê duyệt dự án đầu tư BĐS đang bị giảm mười lần trong hai năm qua.

Như vậy sẽ loại bỏ được tâm lý e ngại thiếu cung nhà ở trong vài ba năm tới. Bên cạnh đó, chính quyền cấp tỉnh cần chuẩn bị những nội dung đổi mới về quản lý đất đai hướng tới một thị trường BĐS bền vững để chung tay xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.