Trung Quốc từng bước kiềm chế bong bóng bất động sản

Lạc Diệp

(KTSG) - Thị trường bất động sản Trung Quốc bùng nổ đã làm dấy lên những lo ngại về nguy cơ bong bóng nhà đất. Để kiềm chế tình trạng này, giới chức Trung Quốc đã triển khai nhiều biện pháp “hạ nhiệt thị trường”, và bước đầu đã đạt được một số kết quả.

Ly hôn giả là lựa chọn của nhiều gia đình Trung Quốc nhằm lách luật, mua thêm nhà (Nguồn: Sixth Tone)

Nhiều gia đình mắc kẹt vì “ly hôn giả” để mua nhà

Hồi tháng 9 năm ngoái, chị Xu Qingran, một phụ nữ 39 tuổi đã ly hôn chồng và cố gắng có được giấy chứng nhận quyền sở hữu ngôi nhà thứ ba vào giữa tháng 1 năm nay. Chị tái hôn với chồng ngay sau khi lĩnh giấy chứng nhận.

May mắn cho chị, chỉ một tuần sau đó, các quy định nhằm hạn chế mua bất động sản đối với các cặp vợ chồng mới ly hôn chính thức có hiệu lực. Các quy định mới được áp dụng tại nhiều thành phố lớn như Thượng Hải, Nam Kinh hay Thâm Quyến đã nêu rõ rằng, những người đã ly hôn sẽ chỉ đủ điều kiện để mua nhà mới sau khi đã ly hôn đủ ba năm.

“Tôi không thể diễn tả được rằng tôi đã vui mừng như thế nào. Nếu không nhờ sự quyết đoán của chồng tôi, có lẽ chúng tôi đã bỏ lỡ cơ hội,” chị Xu Qingran cho biết.

Thế nhưng, những người may mắn như gia đình chị là không nhiều.

Chị Wuxin, một phụ nữ 42 tuổi tại Thượng Hải cũng tìm tới phương pháp ly hôn giả để có thêm quyền sở hữu ngôi nhà thứ ba, dù trước đó đã có hai căn. Để né quy định chỉ cho phép mỗi hộ gia đình mua hai căn nhà, tháng 11 năm ngoái, chị Wuxin và chồng đã đến văn phòng dân sự ở trung tâm thành phố Thượng Hải để làm thủ tục ly hôn.

Họ phải mất tới hàng tuần mới có thể có được một cuộc hẹn, bởi nhu cầu ly hôn đã gia tăng chóng mặt, khi nhiều gia đình coi đây là công cụ hữu ích để né các quy định hạn chế mua nhà mà giới chức Trung Quốc ban hành nhiều năm trước đó. Lợi ích mà cách thức này mang lại là rất hấp dẫn, trong bối cảnh giá nhà đất đã tăng nhanh chóng.

Không rõ có bao nhiêu hộ gia đình Trung Quốc đã sử dụng cách ly hôn giả để đầu tư vào nhà đất, tuy nhiên các đại lý bất động sản cho biết hiện tượng này đã trở nên phổ biến ở Thượng Hải, cũng như các thị trường nóng khác như Hàng Châu, Nam Kinh và Thâm Quyến.

Tuy nhiên, cặp đôi đã đến muộn trong cuộc đua này. Các quy định mới bất ngờ ập đến, khiến kế hoạch đầu tư của vợ chồng chị bị đặt ra ngoài vòng pháp luật chỉ sau một đêm.

Bây giờ, những người đã lỡ ly hôn như chị Wuxin phải đối mặt với hai sự lựa chọn. Một là tiếp tục chờ cho đủ ba năm, hai là quay lại cuộc sống hôn nhân. Rốt cuộc, chị đã quyết định cắt lỗ và tái hôn càng sớm càng tốt.

Các hoạt động đầu cơ dần bị kiềm chế

Kiềm chế nạn ly hôn giả, chỉ là một phần trong số hàng loạt biện pháp mà giới chức Trung Quốc đã áp dụng trong thời gian qua để kiềm chế thị trường bất động sản đang trở nên quá nóng.

Hồi tháng 1 năm nay, Ủy ban Quản lý bảo hiểm và ngân hàng Trung Quốc đã yêu cầu các ngân hàng rà soát lại các khoản vay cá nhân và tiêu dùng được gia hạn kể từ tháng 6-2020, nhằm phát hiện những người sử dụng tiền đi vay để mua bất động sản. Chiến dịch thanh tra diễn ra ngay sau khi giá nhà tăng vọt tại các thành phố lớn như Thượng Hải, Thâm Quyến.

Thông thường theo các quy định, người vay vốn phải sử dụng số tiền nhận được theo đúng mục đích như đã thỏa thuận với ngân hàng. Việc đầu tư các khoản vay tiêu dùng hoặc vay kinh doanh, để mua bất động sản, cổ phiếu bị coi là hành vi phạm tội.

Tại tỉnh Quảng Đông, giới chức ngân hàng đã phát hiện 920 trường hợp sử dụng tiền đi vay để mua nhà, với tổng trị giá lên tới 277 triệu nhân dân tệ (42,56 triệu đô la Mỹ). 

Theo các công ty môi giới, những động thái cứng rắn từ giới chức Trung Quốc đã khiến hàng loạt nhà đầu cơ sai phạm phải vội vã tìm cách xoay xở để trả nợ gốc và lãi cho các ngân hàng. Song Yulin - Giám đốc quản lý cấp cao tại Công ty Bất động sản Baonuo, Thượng Hải, cho biết “Một số chủ nhà đang sẵn sàng giảm giá và mong muốn bán đi những ngôi nhà mà họ vừa mua trước đó trong thời gian sớm nhất nếu có thể”.

Tại Thượng Hải, đà tăng vọt của giá nhà đã dần được kiềm chế. Tháng 2-2021, số nhà được chuyển nhượng chỉ là 19.000 căn, giảm 57% so với tháng 1, trong khi mức giá trung bình cũng giảm 8%, xuống còn 40.000 nhân dân tệ/mét vuông.

Ông Yin Ran, một nhà đầu tư bất động sản tại Thượng Hải, cho biết những người đã lợi dụng các kẽ hở trong quy định để dùng các khoản vay khác mua nhà giờ đang phải trả giá.

Những nỗ lực ngăn chặn đầu cơ tận gốc

Mặc dù thị trường đã có một số dấu hiệu lắng dịu, giá nhà mới tại Trung Quốc trong tháng 2-2021 vẫn ghi nhận tốc độ tăng nhanh nhất trong vòng năm tháng qua. Theo các số liệu mới công bố, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn đã tăng 0,4%, so với mức tăng 0,3% của tháng 1. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà mới đã tăng 4,3%.

Theo báo Wall Street Journal, để ngăn chặn nguy cơ bong bóng bất động sản, chính quyền Trung Quốc tìm cách xử lý gốc rễ của vấn đề - quy trình đấu thầu đất ở các thành phố lớn.

Các quan chức chính phủ Trung Quốc mới đây đã gióng lên hồi chuông cảnh báo và kêu gọi các thành phố lớn phối hợp đấu giá đất. Theo giới đầu tư và phân tích, điều này sẽ hạn chế những cuộc đấu giá “điên cuồng”, đồng thời gây bất lợi cho các công ty hoạt động yếu kém, từ đó củng cố tính bền vững của thị trường bất động sản.

Truyền thông nhà nước dẫn tuyên bố của Bộ Tài nguyên Trung Quốc cho biết các thành phố trọng điểm nên phối hợp tổ chức đấu giá đất nhà ở vào một vài thời điểm cụ thể trong năm. Đây được coi là sự thay đổi lớn so với cơ chế hiện hành, vốn để chính quyền các địa phương tự đưa các lô đất ra đấu giá và không định sẵn lịch trình. Sự không chắc chắn này khiến những công ty bất động sản phải điên cuồng lao vào cuộc đấu giá với hy vọng giành phần thắng.

Các công ty phát triển bất động sản lớn như China Evergrande Group và Sunac China Holdings Ltd. thường phải vay mượn ồ ạt từ ngân hàng hoặc bán trái phiếu để huy động vốn tham gia đấu giá. Các doanh nghiệp này sau đó sẽ bán nhà cho người mua trước khi dự án được hoàn tất, để thu tiền mặt về. Những chu kỳ như vậy liên tục lặp lại, qua đó đẩy giá bất động sản lên cao.

Các chuyên gia cho biết xét về mặt lý thuyết, việc đấu giá đất đồng bộ có nghĩa là hàng chục lô đất sẽ được đưa ra đấu giá cùng một lúc. Như vậy, chỉ những tập đoàn bất động sản lớn, có tiềm lực tài chính mạnh mới đủ khả năng cạnh tranh.

Theo chuyên gia kinh tế Iris Pang thuộc Ngân hàng ING (Hồng Kông), hệ thống đấu giá mới là cách hiệu quả để ngăn các công ty bất động sản đang nợ sâu tham gia đấu giá mua đất, bởi các công ty sẽ phải trả một số tiền cọc lớn để tham gia vào bất cứ cuộc đấu giá nào.

Những thay đổi trên thị trường kinh doanh bất động sản

Trước đó, giới chức Trung Quốc cũng đã thử nhiều cách nhằm ngăn chặn các công ty bất động sản yếu kém tham gia thị trường, bao gồm việc hạn chế các doanh nghiệp bán trái phiếu để huy động vốn. Bắc Kinh cũng ra lệnh hạn chế cho vay bất động sản và áp dụng quy tắc “ba lằn ranh đỏ”, buộc các công ty bất động sản kinh doanh thua lỗ phải tìm mọi cách để giảm nợ.

Ông Hayden Briscoe, Trưởng bộ phận Thu nhập cố định khu vực châu Á - Thái Bình Dương của UBS Asset Management, nhận định chính sách mới là “mảnh ghép cuối cùng còn thiếu”. Ông cho rằng, khi các chủ đầu tư tự tin về khả năng nhận được những lô đất chất lượng, họ sẽ giảm hoạt động đầu cơ.

Ông Christopher Yip, Giám đốc cao cấp về xếp hạng doanh nghiệp tại S&P Global Ratings, bình luận rằng với chính sách mới, các công ty bất động sản nhỏ hơn sẽ phải tham gia đấu giá một cách chọn lọc hoặc tìm cách khác để sở hữu đất, chẳng hạn như tham gia vào những dự án cải tạo đô thị.

Nguồn SCMP, WSJ, Sixth Tone, Business Time