Cuối tháng 3, khi mùa đại hội cổ đông năm 2022 đi được non nửa chặng đường, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã lần lượt công bố kịch bản doanh thu, lợi nhuận sau hai năm 2020-2021 vật lộn với đại dịch.

Theo công bố tờ trình đại hội cổ đông, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland - NVL) đặt mục tiêu năm 2022 thu hơn 35.970 tỷ đồng, tăng 21.000 tỷ đồng so với năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp dự kiến lập kỷ lục 6.500 tỷ đồng, tăng 88% so với năm trước. Nếu thành công, đây là mức doanh thu và lợi nhuận cao nhất kể từ khi công ty thành lập đến nay.

Mục tiêu doanh thu và lợi nhuận khủng được Novaland hoạch định dựa trên nguồn thu dự kiến đến từ việc bàn giao 22 dự án tại TP HCM, Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu trong năm nay

Tại đại hội cổ đông thường niên diễn ra hôm 26/3, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng vừa trình cổ đông kế hoạch năm 2022 với doanh thu 10.700 tỷ đồng, gấp 3 lần năm trước. Doanh nghiệp đặt mục tiêu lợi nhuận sau thuế 2.908 tỷ đồng, tăng 56% so với năm 2021.

Kế hoạch lợi nhuận này được lãnh đạo Phát Đạt đưa ra dựa trên 4 dự án lớn: khu đô thị du lịch Nhơn Hội – Bình Định, dự án cao tầng phân khu 9 Nhơn Hội New City (Bình Định), Astral City (Bình Dương) và Serenity Phước Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Một đại gia khác là Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng vừa công bố dự thảo tài liệu đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 với kế hoạch doanh thu thuần hợp nhất lên đến 11.000 tỷ đồng. Riêng lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt 1.400 tỷ đồng, tăng 20,98% so với năm ngoái.

Trong khi đó, tại đại hội cổ đông thường niên 2022, lãnh đạo Công ty Khải Hoàn Land (KHG) công bố kỳ vọng doanh thu thuần đạt 2.600 tỷ đồng và lãi sau thuế 800 tỷ đồng, lần lượt tăng 102% và 93% so với với năm 2021. Môi giới bất động sản vẫn là mảng chủ chốt mang lại nguồn thu cho doanh nghiệp song song với phát triển dự án, hợp tác với các chủ đầu tư khác, M&A hoặc mua sỉ bán lẻ một số dự án.

Là doanh nghiệp trẻ có tốc độ phát triển nhanh trong vài năm gần đây, Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) cũng đặt kế hoạch thu năm nay là 5.500 tỷ đồng gấp 3 lần thực hiện 2021. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 500 tỷ đồng, vượt 19% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng ông trùm nhà vừa túi tiền như Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) dù chưa có động thái công bố kế hoạch kinh doanh năm 2022 nhưng một đơn vị tư vấn chứng khoán đã dự phóng doanh thu NLG có thể đạt 6.814 tỷ, lãi ròng 1.300 tỷ đồng năm nay.

Đánh giá về bức tranh kinh doanh màu hồng của các công ty bất động sản, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát cho biết, nếu chỉ nhìn bề nổi là các đại gia địa ốc đang niêm yết trên sàn chứng khoán, kịch bản doanh thu, lợi nhuận khủng vẫn khả thi trong năm 2022.

Ông Nam phân tích, tâm lý thị trường bất động sản đến cuối tháng 3 vẫn diễn biến khá tốt nhìn từ khía cạnh giá tài sản tăng, nguồn cung ít hơn so với lực cầu. Bên cạnh đó, lạm phát có biểu hiện lên cao càng tạo lực hút các dòng vốn vào kênh này là yếu tố thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạch định kế hoạch kinh doanh xán lạn.

Thực tế, trong quý đầu năm khách đầu tư và tiêu dùng đi xem dự án khá nhiều, các bất động sản chào bán năm 2022 đều đã thiết lập mặt bằng giá mới. Vì vậy, nếu các doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn có rổ hàng dồi dào, mục tiêu doanh thu hàng nghìn tỷ đồng, lãi ròng chạm mốc kỷ lục không phải là bài toán khó do giá trị tài sản tăng.

Tuy nhiên, ông Nam cảnh báo khi giá tất cả sản phẩm chào bán đã neo ở mức cao, các doanh nghiệp phải vượt qua thách thức thanh khoản thấp. Họ cần phải bán hàng nhanh mới tối ưu hóa được doanh thu và lợi nhuận. Bất động sản tăng giá khắp nơi chắc chắn kích thích sự quan tâm của nhiều người, lượng xem dự án tăng cao nhưng trở ngại là lượng giao dịch thành công chưa tăng tương ứng với mức độ quan tâm.

"Nếu bán hàng chậm, nguồn cung này sẽ trở thành hàng tồn kho và chi phí tài chính tăng lên. Trong trường hợp ghi nhận doanh thu từ dự án cũ, vấn đề đặt ra là thách thức cho rổ hàng mới trong những năm sau sẽ lớn hơn", ông Nam nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa dự báo thị trường bất động sản suốt quý I vẫn tăng sức hấp dẫn cho đến quý II nên các doanh nghiệp bất động sản vẫn có tâm lý lạc quan với mục tiêu lợi nhuận cao so với 2 năm trước. Tuy nhiên, trạng thái hưng phấn của thị trường thường không duy trì lâu.

Nhiều khả năng cuối năm nay, thị trường bất động sản sẽ có điều chỉnh nhẹ sau những đợt nóng, sốt râm ran đầu năm. Điều này có thể phân hóa các doanh nghiệp bất động sản thành 2 thái cực. Nhóm bán được hàng có thể đạt được lợi nhuận kỳ vọng năm 2022. Nhóm bán ít hàng, có thể sẽ phải "trở lại mặt đất" và nhìn vào thực tế để điều chỉnh mục tiêu doanh thu, lợi nhuận.

Theo ông Quang, dù tất cả kỳ vọng vào kịch bản màu hồng với diễn biến "bất động sản chưa xảy ra khủng hoảng năm 2022", ước tính khoảng 70% doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên sàn có thể cán đích doanh thu, lợi nhuận khủng. 30% số doanh nghiệp còn lại có thể bắt đầu cảm nhận đôi chút áp lực từ việc thanh khoản thấp, gặp khó khăn nếu muốn đạt kế hoạch đề ra.

CEO Việt An Hòa nhận định, đằng sau việc tối ưu hóa doanh thu và lợi nhuận là những toan tính có chủ đích. Nguyên nhân doanh nghiệp đang chạy đua cố gắng đạt thành tích kinh doanh khủng năm 2022 nhằm mục đích tạo lực đỡ tăng trưởng giá trị cổ phiếu, nâng cao giá trị vốn hoá, phục vụ cho mắt xích kinh doanh tài chính, là bước phòng thủ cho giai đoạn thị trường đi xuống.

Lấy ví dụ giả định viễn cảnh năm 2023 có khả năng bất động sản sẽ không còn đà tăng trưởng tốt, ước tính sẽ có 30-40% doanh nghiệp địa ốc niêm yết phải điều chỉnh kế hoạch lợi nhuận giảm. Nếu có sẵn của để dành từ năm 2022 để trích lập dự phòng rủi ro, doanh nghiệp sẽ đảm bảo được sự phát triển bền vững và ít phụ thuộc vào chu kỳ lên xuống, nóng sốt rồi đóng băng của bất động sản.

Một chuyên gia có gần 30 năm quan sát thị trường địa ốc đánh giá, xu thế chung của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là bán nhanh, chốt lời nhanh và phân phối lợi nhuận nhanh. Chiến lược này nhằm tranh thủ "hái quả" cho kịp vòng quay tăng trưởng nhân lúc mùa vụ vẫn rộn ràng, chu kỳ thị trường nhà đất chưa nguội lạnh.

"Ngay khi vượt qua cú sốc đại dịch, các công ty địa ốc đều tăng tốc săn tìm lợi nhuận khủng để lấy lại những gì đã mất 2 năm Covid vừa qua. Kết quả kinh doanh năm 2022 sẽ là bước ngoặt như bài kiểm tra sức khỏe để phát triển ổn định những năm sau", ông nhận xét

Vũ Lê