Ngay sau khi Ngân hàng (NH) Nhà nước ban hành kế hoạch hành động của ngành NH, trong đó yêu cầu các NH không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng và kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp (DN)... đã có NH thương mại thông báo tạm ngừng giải ngân cho vay bất động sản từ nay tới cuối tháng 6-2022.

Nơi ngừng, chỗ vẫn cho vay

Cụ thể, trong văn bản gửi toàn hệ thống chi nhánh, phòng giao dịch về kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2022 mới đây, tổng giám đốc một NH cổ phần ở TP HCM đã yêu cầu "không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho cán bộ, nhân viên và người thân vay mua/xây/sửa bất động sản để ở".

Với thông báo trên, NH này cũng tạm ngừng cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân mua/xây/sửa nhà để ở, áp dụng từ nay đến ngày 30-6. Thay vào đó, NH sẽ tập trung cho vay với các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên gồm nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, DN nhỏ và vừa, DN ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics...

Theo tìm hiểu của phóng viên, một NH thương mại khác cũng đã tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận trong những ngày cuối tháng 3 vừa qua nhằm bảo đảm tuân thủ quy định của NH Nhà nước về tăng trưởng tín dụng.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên, tính đến ngày 4-4, nhiều NH thương mại trên địa bàn TP HCM vẫn duy trì hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản tùy phân khúc và nhu cầu của khách hàng.

Tại một phòng giao dịch của NH TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) ở quận 3, nhân viên tư vấn cho biết nếu khách có nhu cầu vay mua nhà để ở hoặc vay đầu tư bất động sản đối với nhà đất đã có sổ, thu nhập đủ khả năng trả nợ, NH vẫn giải ngân bình thường. Mức lãi suất cho vay có nhiều loại dao động từ 8%-9,5%/năm.

NH TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho biết dù siết tín dụng vào bất động sản nhưng với nhóm khách hàng cá nhân mua nhà để ở hoặc những cá nhân đã từng mua 2-3 căn nhà nhưng có việc làm và thu nhập ổn định, năng lực trả nợ tốt…, NH vẫn sẵn sàng cho vay để mua thêm nhà đất. Dù vậy, do thời gian qua giá bất động sản ở khu vực nông thôn gần như tăng nóng và có dấu hiệu "giá ảo" nên NH chỉ chấp nhận tài sản thế chấp là bất động sản ở những đô thị đã hình thành từ nhiều năm trước.

Riêng với các DN vay tiền để đầu tư xây dựng dự án nhà đất, Vietcombank tăng cường khâu thẩm định năng lực tài chính của bên vay, rà soát kỹ lưỡng tính pháp lý của dự án, nếu đủ điều kiện là cho vay.

Lãnh đạo NH TMCP Á Châu (ACB) khẳng định từ nhiều năm qua và hiện nay, ACB không cho DN vay tiền để đầu tư, xây dựng dự án bất động sản, cũng không cho vay đối với những người không có việc làm ổn định nhưng chuyên lướt sóng trên thị trường nhà đất mà chỉ cho cá nhân vay tiền mua nhà để ở.

Với những người có xu hướng tích sản bất động sản, tức là người đã có nhà ở, có việc làm và thu nhập ổn định nhưng muốn vay tiền để mua thêm nhà rồi chờ đến một thời điểm thích hợp sẽ bán lại thu về lợi nhuận, ACB vẫn giải ngân cho vay với điều kiện người vay sinh sống và làm việc ở tỉnh, thành nào thì mua nhà đất ở tỉnh, thành phố đó.

Anh Hoàng Việt, một nhà đầu tư chuyên mua - bán nhà đất ở TP Thủ Đức, TP HCM, cho hay hiện tại, rất khó vay NH để mua bất động sản vì giá nhà đất gần đây quá hỗn loạn. Nhiều nơi sốt đất, giá đất tăng liên tục trong thời gian ngắn nên việc định giá, thẩm định giá bất động sản để giải ngân cũng bị siết nhiều.

Vẫn có cửa "lách"?

Giải thích về chủ trương hạn chế, thậm chí ngừng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các NH, phó tổng giám đốc một NH thương mại nói chính sách được áp dụng trong từng thời điểm, phù hợp với tình hình thực tế về tăng trưởng tín dụng các lĩnh vực, chứ không phải cấm hẳn cho vay bất động sản.

Theo vị này, hiện một số NH không cho vay bất động sản do đã sử dụng hết hạn mức (room) tín dụng được NH Nhà nước cấp trong quý I, quý II. Đến nay, vì chưa được cấp mới hoặc chưa được nới hạn mức nên không dám mạnh tay giải ngân vốn vào bất động sản mà chỉ tập trung vào những lĩnh vực ưu tiên. Riêng với những NH dồi dào về vốn, đang cần tăng trưởng dư nợ cho vay thì các cá nhân, DN vẫn tiếp cận bình thường; kể cả những người đang sở hữu 2 - 3 căn nhà, cần vay tiền để mua thêm nhà và có khả năng trả nợ đều được giải ngân.

Tổng giám đốc một DN bất động sản lớn tại TP HCM nhìn nhận việc NH siết cho vay bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn tới dòng tiền quan trọng của thị trường bất động sản, nhất là những dự án đang triển khai rất cần vốn. Tuy nhiên, vị này cho rằng siết không hẳn là chặn đứng mà NH chỉ giảm hạn mức tín dụng, họ sẽ lựa chọn dự án, chủ đầu tư uy tín để cho vay. Ở góc độ khác, đây có thể xem là điều tích cực với thị trường bất động sản vì nó buộc các DN phải thay đổi tư duy làm dự án đàng hoàng, minh bạch nếu muốn được giải ngân vốn tín dụng.

Đáng lưu ý, theo tìm hiểu của phóng viên, dù NH thắt chặt cho vay đầu tư bất động sản nhưng một số DN nói họ vẫn có thể sử dụng vốn tín dụng để kinh doanh nhà đất. Đơn cử, chủ một DN nhỏ chuyên về hoạt động dịch vụ - thương mại cho biết năm nay, công ty mở thêm dịch vụ kinh doanh nhà đất. Do việc vay tiền NH với mục đích mua bất động sản không dễ nên công ty phải tìm lý do khác để được NH chấp thuận cho vay.

"Thay vì dùng tiền tự có của công ty, tôi đã vay hết hạn mức được cấp là 18 tỉ đồng rồi NH sẽ chuyển vào tài khoản của các đối tác với mục đích thanh toán tiền mua hàng hóa, dịch vụ. Sau đó, tôi sẽ dùng tiền của công ty để mua bất động sản, nghĩa là gián tiếp vay tiền để "lướt sóng" nhà đất" - chủ DN tiết lộ.

Tương tự, ông Hoàng Tân - nhà ở quận Bình Tân, TP HCM - cũng cho biết lâu nay ông vẫn vay tiền NH để mua nhà đất nhưng "lách" sang mục đích sản xuất, kinh doanh để được NH chấp thuận giải ngân, đồng thời được hưởng lãi suất rẻ hơn. Điều quan trọng là phải chứng minh được dòng tiền sản xuất đó.

"Dù vay sản xuất, kinh doanh hay vay bất động sản thì các NH vẫn thích khách hàng thế chấp bằng bất động sản nên cũng khó có thể nói siết hoàn toàn. Chỉ những người vay vốn để mua bán bất động sản dạng "lướt sóng", kinh doanh kiểu phân lô, bán nền hay làm những dự án không rõ ràng pháp lý... thì mới lo bị siết vay vốn" - ông Tân bày tỏ.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nhận định với mức tăng trưởng tín dụng trên 10% mỗi năm đối với lĩnh vực bất động sản là không đáng lo ngại. Có điều, dòng vốn này phải được kiểm soát để vào đúng phân khúc nhà đất đem lại lợi ích cho nền kinh tế, không chảy vào những phân khúc rủi ro như cho vay dự án "ma", đầu cơ, lướt sóng ở những vùng có sốt đất...