1. Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02-8-2021
. Nhà đất là tài sản chung của ông A, bà B. Ông A giả chữ ký bà B để chuyển nhượng cho bà C, sau đó vợ chồng ông A vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng. Bà C sau khi nhận chuyển nhượng đã dùng nhà đất đó để thể chấp ngân hàng vay tiền. Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không?
Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất mà không được bà B đồng ý nên giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu.
Sau khi nhận chuyển nhượng, bà C đem tài sản đi thế chấp tại ngân hàng, ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này.
Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 nên hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.
. Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán tài sản, thế chấp tài sản... Tòa án có phải đưa tổ chức hành nghề công chứng hợp đồng vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Công chứng 2014 thì Công chứng viên có nghĩa vụ giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng.
Trong trường hợp từ chối yêu cầu công chứng thì phải giải thích rõ lý do cho người yêu cầu công chứng và chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình.
Do đó, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng có liên quan đến nghĩa vụ giải thích của Công chứng viên, trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng của tổ chức hành nghề công chứng thì Tòa án xem xét đưa tổ chức hành nghề công chứng vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Ảnh: NGUYỄN CHÂU
2. Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30-6-2020
. Đất đai của hộ gia đình bị một thành viên là ông A lén kê khai đăng ký cấp sổ sau đó đã chuyển nhượng cho ông B, ông B tiếp tục chuyển nhượng cho ông C. Cả hai ông B và C đều đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay hộ gia đình phát hiện và khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho ông C. Vậy Tòa chỉ hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho ông C hay phải hủy cả Giấy chứng nhận đứng tên ông A, ông B?
Trường hợp này, Tòa án phải xem xét đánh giá về tính hợp pháp của các quyết định hành chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A, ông B, ông C.
Nếu việc chuyển nhượng đất giữa ông B với ông C là ngay tình và đúng theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng đất thì Tòa án bác yêu cầu khởi kiện hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông C theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai và khoản 2 Điều 133 của BLDS.
. Tranh chấp liên quan đến ranh giới đất, một trong hai bên đã được cấp sổ lần đầu. TAND cấp huyện thụ lý, xem xét yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp này, Tòa án xác định diện tích, ranh giới đất và đề nghị UBND điều chỉnh diện tích đất phù hợp với thực tế sử dụng mà không cần hủy Giấy chứng nhận thì có được không?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính cá biệt, mà theo quy định của BLTTDS thì thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính.
Cụ thể, Khoản 4 Điều 32 của Luật Tố tụng hành chính quy định: TAND cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án.
Pháp luật chỉ quy định thẩm quyền của Tòa án là hủy quyết định cá biệt hoặc bác yêu cầu khởi kiện của đương sự mà không quy định Tòa án có thẩm quyền đề nghị cơ quan hành chính nhà nước điều chỉnh quyết định.
Do vậy, đối với tranh chấp liên quan đến ranh giới đất bị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn, nếu thấy cần thiết phải xem xét việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp tỉnh.
3. Công văn số 79/TANDTC-PC ngày 12/4/2019
. Xác định thẩm quyền như thế nào khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền hoặc đã được xác nhận nội dung biến động?
Khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp TAND cấp tỉnh đã thụ lý thì tiếp tục giải quyết theo thủ tục chung; trường hợp TAND cấp tỉnh đã nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo nhưng chưa thụ lý thì chuyển đơn và tài liệu chứng cứ cho TAND cấp huyện có thẩm quyền hoặc tiến hành thụ lý, giải quyết nếu thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 37 BLTTDS.
(Còn tiếp…)