Do nhu cầu sử dụng, vợ chồng chị Đỗ Mỹ Vân (Thanh Xuân, Hà Nội) lên kế hoạch tìm mua căn chung cư mới. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu các dự án xung quanh khu vực Thanh Xuân đang mở bán, anh chị thấy mức giá đã cao hơn rất nhiều so với khả năng tài chính gia đình. Với căn hộ 60m2-70m2 mới ở khu vực quận Thanh Xuân, anh chị cần phải có tài chính từ 3 tỷ -3,5 tỷ. (tương ứng khoảng 50 triệu/m2). Cá biệt có dự án mở bán với giá lên tới 55-60 triệu/m2.
Thông tin căn hộ được rao bán trên trang Batdongsan.com.vn
Vì vậy, chị Vân quyết định tìm dự án đã qua sử dụng. Với tài chính khoảng 2,2 tỷ, anh chị đã tìm được một căn hộ 60m2 ở chung cư GoldSeason (cùng phân khúc chung cư trung cấp).
Bài toán tài chính mua nhà cũng khiến anh Tùng (Cổ Nhuế) "đau đầu". Giá các căn hộ chung cư mới hiện đã tăng quá cao. Nếu anh Tùng chấp nhận mua thì sẽ phải vay ngân hàng một khoảng tiền lớn ước tính từ 30% -50% giá trị căn hộ. Tiền lãi và tiền gốc hàng tháng vượt quá khả năng chi trả của anh chị ở thời điểm hiện tại. Với mức lãi từ 7%-9% tuỳ chính sách của ngân hàng ký với chủ đầu tư, tính ra căn hộ mua về sau khi cộng các khoản lãi trả theo thời gian cũng chênh lên hàng trăm triệu. Tham khảo lời khuyên từ bạn bè đồng nghiệp, anh chị quyết định tìm hiểu các chung cư đã qua sử dụng.
Theo tìm hiểu của phóng viên, giá nhà chung cư đã qua sử dụng mặc dù tăng theo xu hướng giá chung của bất động sản nhưng vẫn có giá mềm hơn so với các dự án chung cư mới. Cụ thể, cùng diện tích, vị trí và phân khúc, giá khu chung cư cũ sẽ mềm hơn từ 20% -25% so với mức giá chung cư mới. Đơn cử, các dự án Rivera Park (Vũ Trọng Phụng, bàn giao quý III/2018), Khu chung cư An Bình City (Phạm Văn Đồng, bàn giao quý IV/2018) có giá từ 2,5 tỷ- 3 tỷ cho căn 60 m2 – 70 m2.
Với phân khúc căn hộ giá rẻ như các dự án tại Khu Xa La (Hà Đông, bàn giao khoảng 2013-2015), Kim Văn Kim Lũ (Hoàng Mai, bàn giao khoảng 2015 -2016) có mức giá từ 1,4 tỷ – 1,6 tỷ cho căn hộ 70m2 – 76 m2 (theo thông tin rao bán trên trang tin Batdongsan.vn).
Một số tin đăng bán chung cư cũ trên trang Batdongsan.vn
Với các chung cư đang mở án, dự án Harmony Square (Nguyễn Tuân) có giá dao động từ 2,8 tỷ - 3 tỷ trở lên đối với căn 60m2 hay dự án the Nine (Phạm Văn Đồng) có giá từ 3,8 tỷ trở lên cho căn 75m2.
Ghi nhận chung, sự thiếu hụt dự án chung cư mới và mức giá tăng là một trong những nguyên nhân khiến người mua gặp khó khăn để lựa chọn căn hộ mới. Theo thống kê của CBRE trong quý I/2022, có khoảng 3.500 căn mở bán mới tại Hà Nội, giảm 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án mới mở trên địa bàn thủ đô thì có 6 dự án đã mở bán (kéo dài từ năm 2021) và chỉ có 2 dự án mở bán lần đầu. Sự khan hiếm của các sản phẩm bình dân được dự báo vẫn tiếp diễn do kết nối hạ tầng đến các khu vực ngoại thành xa hơn ngoài đường Vành đai 4 sẽ mất nhiều thời gian để hoàn thiện.
3 điểm lợi khi mua chung cư cũ
Như vậy, điểm cộng lớn nhất khi mua chung cư cũ ở thời điểm hiện tại đó là có nhiều dự án để người mua lựa chọn với mức giá phải chăng, dễ dàng xuống tiền. Bên cạnh đó, nếu mua các chung cư cũ, pháp lý căn hộ cũng sẽ được đảm bảo hơn khi phần lớn các dự án đều đã được chủ đầu tư trả sổ cho người mua.
Cơ sở hạ tầng của các khu chung cư cũ cũng đã hoàn thiện nên người mua dễ dàng hình dung về sự phù hợp với yêu cầu cá nhân. Đối với dự án chung cư mới, phần lớn không gian sống tiện ích vẫn đang trên hợp đồng mua bán hoặc quảng cáo của chủ đầu tư.
Sau khi trả tiền, người mua có thể dọn về ở luôn mà không cần đợi hoàn thiện căn hộ/dự án.
Thường giá mua căn hộ cũ sẽ bao gồm một số nội thất/ toàn bộ nội thất mà gia chủ cũ để lại. Tuỳ vào tình hình thực tế và nhu cầu sử dụng, người mua có thể tận dụng những nội thất như đồ gia dụng sàn gỗ/ thiết bị điện... Đối với căn chung cư mới, phần lớn người mua sẽ phải bỏ thêm một số tiền khoảng 100 triệu - 200 triệu để hoàn thiện nội thất sau khi nhận nhà.
Một số lưu ý khi mua chung cư cũ
Tuy nhiên, mua chung cư cũ cũng tồn tại nhiều rủi ro. Trước mắt là chất lượng căn hộ đi xuống cùng với thời gian đã qua sử dụng. Người mua cần phải chú ý đến mức độ, tình trạng sử dụng căn hộ, kiểm tra kĩ số diện tích căn hộ tương ứng với thông tin trên các giấy tờ pháp lý/sổ hồng. Từ đó định lượng được giá trị thực của sản phẩm chung cư cũ. Tiến hành những bước thương lượng về giá cả một cách hợp lý.
Về mặt pháp lý, cần tìm hiểu kĩ về giấy tờ căn hộ vì hiện tại một số dự án chung cư dù đã bàn giao cho người dân nhiều năm nhưng chủ đầu tư vẫn chưa cấp sổ hồng.
Ngoài những yếu tố trên, người mua cũng cần đọc kỹ các quy định và điều khoản trong hợp đồng…Không ít trường hợp, nhiều chủ sở hữu vẫn đang vay gói các gói vay ưu đãi của chủ đầu tư liên kết với ngân hàng nhưng chưa trả xong. Vì lẽ đó, cũng cần trao đổi cụ thể để chốt phương án trả lãi và gốc. Lựa chọn phương án theo hướng có lợi nhất cho người mua.
Điều quan trọng không kém mà người mua cần làm là kiểm tra năng lực chủ đầu tư. Đây là cách nhận biết đầu tiên về chất lượng dự án. Người mua nên tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư qua những người dân đã và đang sinh sống tại chung cư để cân nhắc về lựa chọn mua căn hộ. Thông tin về chủ đầu tư bao gồm: những dự án đã và đang triển khai, chất lượng dự án, phong cách quy hoạch, thiết kế, tình trạng bàn giao giấy tờ pháp lý, hệ thống an ninh – phòng cháy chữa cháy.
An Nhiên
Theo Nhịp Sống Kinh Tế