Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị Chính phủ hàng loạt giải pháp khơi thông nguồn cung nhà ở, trong đó tập trung vào 6 gói giải pháp gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, phân khúc có nhu cầu lớn nhất nhưng thiếu hụt sản phẩm nhất hiện nay.

Chia sẻ với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, nhà ở xã hội và nhà vừa túi tiền đang bị khan hiếm nguồn cung trầm trọng trong nhiều năm qua đang rất cần nhà làm luật xem xét bổ sung các quy định phù hợp với thực tiễn để giải cơn khát nhà giá rẻ. Đây là thị phần phục vụ nhu cầu an cư cho người có thu nhập thấp đô thị bao gồm cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Theo ông Châu, có ít nhất 6 nhóm giải pháp có thể khơi thông được thị trường nhà giá rẻ đang bị tắc nguồn cung thời gian qua.

Đấu thầu quỹ đất công làm nhà ở xã hội

Theo ông Châu, với trường hợp sử dụng đất công là đất sạch để phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng có thể xem xét chỉ đạo các địa phương thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trong đó, ưu tiên chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê với các phần diện tích đất công thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quy hoạch để phát triển khu lưu trú công nhân, khu nhà ở chuyên gia theo hình thức cho thuê nhà ở xã hội.

Giảm thủ tục pháp lý

HoREA kiến nghị Chính phủ giao Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp xây dựng trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội thành quy trình chuẩn để các địa phương thống nhất thực hiện gồm 4 bước.

Bước 1: Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư tại Sở Kế hoạch Đầu tư. Bước 2: Thực hiện thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc).

Bước 3: Thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất tại Sở Tài nguyên Môi trường song song với bước công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (nếu có) và thủ tục cấp giấy phép xây dựng" tại Sở Xây dựng. Bước này đồng thời cũng song song với thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án tại Sở Tài nguyên Môi trường theo quy trình phối hợp với Sở Tài chính, Hội đồng thẩm định giá đất để trình UBND cấp tỉnh quyết định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho dự án nhà ở xã hội.

Bước 4: Thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất" cho chủ đầu tư, khách hàng tại Sở Tài nguyên Môi trường (Văn phòng đăng ký đất đai).

Cho phép hoán đổi quỹ nhà xã hội một cách linh hoạt

Ông Châu đề xuất cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi quota 20% quỹ nhà ở hoặc quỹ đất ở của dự án nhà ở thương mại bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương tính theo căn hộ. Các hình thức hoán đổi khác gồm dùng diện tích sàn xây dựng căn hộ, hoặc diện tích đất ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoán đổi để sử dụng làm nhà ở xã hội theo quy định.

Phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Bản kiến nghị của HoREA cũng đề cập đến việc Bộ Xây dựng nên xem xét cho phép doanh nghiệp được đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho thuê là phòng trọ, nhà trọ. Hiệp hội ủng hộ mô hình hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình đồng thời cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê là phòng trọ, nhà trọ.

Tăng ưu đãi phát triển nhà vừa túi tiền

Hiện Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ (với mức độ ưu đãi phù hợp) để khuyến khích và tạo điều kiện phát triển nhà ở giá phù hợp với người có thu nhập trung bình thấp. Đây là loại nhà ở không hoàn toàn là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội. Để phát triển loại nhà này, cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ với mức độ ưu đãi phù hợp, bằng khoảng 50% mức ưu đãi hỗ trợ nhà ở xã hội.

Theo rà soát của HoREA, có rất nhiều người có thu nhập thấp ở các đô thị và người có thu nhập trung bình thấp (có thể chiếm đến khoảng một phần tư số người trưởng thành) thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân nhưng không được hưởng chính sách ưu đãi nhà ở xã hội. Đây là nhóm dân số không đủ khả năng tài chính, hoặc không có tài sản đủ để thế chấp để vay tín dụng với lãi suất thương mại để mua nhà ở thương mại.

Do đó, giải pháp phát triển phân khúc nhà ở này là cần hỗ trợ giảm thuế giá trị gia tăng, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và áp dụng chính sách dành cho nhà vừa túi tiền bằng phân nửa so với nhà ở xã hội.

Hỗ trợ tín dụng cho nhà vừa túi tiền

Chủ tịch HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét cho vay ưu đãi với lãi suất khoảng 7,5 % một năm trong khoảng 5 năm (hoặc 10 năm) cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp với thu nhập. Đồng thời nên cho phép người mua nhà ở giá vừa túi tiền sau 5 năm được quyền bán, chuyển nhượng mà không phải nộp lại tiền sử dụng đất đã được hỗ trợ khi mua nhà.

Ông Châu nhận xét, hiện nay quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội đang diễn biến theo hướng phức tạp, bất hợp lý. Bằng chứng là trong giai đoạn 2011- 2020, cả nước chỉ thực hiện được 41,4% kế hoạch đề ra phân khúc nhà ở này. Riêng TP HCM, trong giai đoạn 2016-2020, điểm nóng của thị trường nhà ở, cũng chỉ thực hiện khoảng 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã đề ra.

Thống kê của HoREA cho thấy, hiện nay doanh nghiệp thực hiện nhà ở xã hội vướng hàng loạt quy định, thủ tục như: xác định giá bán, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, cấp phép dự án... Với thực trạng khó khăn này, phân khúc nhà ở xã hội khó có thể tăng sản lượng nhà giá rẻ phục vụ người thu nhập thấp.

Nhiều chuyên gia cũng nêu ra hàng loạt những bất cập trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội. Tại buổi tọa đàm Gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết nhiều năm qua ông xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu bằng nguồn tiền của mình nhưng vấp phải thách thức rất lớn. Lợi nhuận thấp, thời gian thực hiện lâu, có dự án kéo dài đến 5 năm, quy trình, thủ tục còn vướng mắc ở rất nhiều khâu.

Theo chia sẻ của ông Nghĩa, khi thực hiện nhà ở xã hội, công ty cần pháp lý phải nhanh, ưu đãi hợp lý cho nhà đầu tư và cuối cùng là người mua nhà khi xin hồ sơ mua nhà ở xã hội không bị áp lực bởi thủ tục xin cho. Nhưng thực tế thủ tục đầu tư nhà ở xã hội bị vướng rất nhiều luật. Đơn cử, quy trình Luật Đầu tư và Luật Nhà ở trái ngược nhau khiến doanh nghiệp gặp khó khăn.

Còn ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, để thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cần tháo gỡ các vướng mắc gồm: công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài do giá đất tăng cao, các dự án có khu đất trên 10 ha chủ đầu tư chưa triển khai nhà ở xã hội. Quy định pháp luật về hoàn trả chi phí bồi thương chưa có hướng dẫn cụ thể và nguồn vốn ưu đãi cho chủ đầu tư vay chưa ổn định cũng đẩy phân khúc nhà ở này vào thế khó.

Trong khi đó, quy định các dự án dành 20% căn hộ cho thuê làm ảnh hưởng việc thu hồi vốn và cuối cùng là các thủ tục pháp lý. Hiện TP HCM đã phải thành lập các tổ công tác phối hợp với các sở, ngành và doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho loạt dự án nhà ở xã hội đang gặp phải.

Theo Bộ Xây dựng, kết quả triển nhà ở xã hội thời gian qua chưa đạt kỳ vọng. Hiện cả nước đã hoàn thành 275 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 147.000 căn hộ (tương đương 7,35 triệu m2 sàn) song nguồn cung vẫn thấp hơn nhu cầu rất nhiều. Trên cả nước đang tiếp tục triển khai 339 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 371.500 căn hộ (tương đương khoảng 18,58 triệu m2 sàn) nhưng thời gian về đích của các dự án này không đồng đều.

Còn theo Sở Xây dựng TP HCM, trên địa bàn có 34 dự án nhà ở xã hội, nếu xây dựng được sẽ có trên 70.000 căn nhà ở xã hội song thực tế rất nhiều dự án vướng pháp lý bị đình trệ kéo dài.

Vũ Lê