Bộ Xây dựng đã soạn thảo đề xuất 2 phương án. Phương án 1, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình theo pháp luật về xây dựng (theo niên hạn công trình). Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Chẳng hạn nếu chọn phương án 1 (thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình), nhà chung cư sẽ được sở hữu có thời hạn tùy thuộc cấp công trình (ví dụ: 50 năm với công trình cấp II).

Chấm dứt quyền sở hữu tài sản có căn cứ

Bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận "kép": Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở).

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đối với dự án kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Nếu quy định căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn, cơ quan soạn thảo có thể đề xuất sửa đồng bộ quy định tại Điều 126 Luật Đất đai, để quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở chấm dứt cùng thời điểm (tránh trường hợp quyền sử dụng đất vẫn còn nhưng quyền sở hữu nhà ở (tài sản trên đất) đã hết).

Tuy nhiên nếu sửa đổi theo hướng này, cơ quan chủ trì soạn thảo 2 dự án luật cần xem xét căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản theo pháp luật dân sự và đánh giá tác động thật kỹ để bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư và người dân. Điều 237 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 237. Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu

Quyền sở hữu chấm dứt trong trường hợp sau đây:

Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu của mình cho người khác.

Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình.

Tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy.

Tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu.

Tài sản bị trưng mua.

Tài sản bị tịch thu.

Tài sản đã được xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định của Bộ luật này.

Trường hợp khác do luật quy định".

Theo quy định tại Điều 237 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu chấm dứt trong một số trường hợp nhưng tựu trung lại, có thể chia làm 3 nhóm. Nhóm 1 là trường hợp chủ sở hữu tự nguyện, có thỏa thuận chấm dứt chuyển quyền sở hữu bằng ý chí của mình (các khoản 1, 2, 3, 4). Nhóm 2 là trường hợp chủ sở hữu tuy không tự nguyện chấm dứt chuyển quyền sở hữu nhưng luật có quy định chấm dứt (do có vi phạm pháp luật nên tài sản bị tịch thu; do Nhà nước trưng mua vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia; do xác lập quyền sở hữu cho chủ thể khác).

Với nhóm 3 (trường hợp khác do luật quy định), đây là "cánh cửa ngỏ" để dự liệu các tình huống nảy sinh mà luật chuyên ngành cần phải quy định về chấm dứt quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên không thể coi "cánh cửa ngỏ" này là chiếc chìa khóa vạn năng và càng không thể tùy tiện áp dụng. Trái lại, nếu sử dụng, cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động thật kỹ để đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể trong xã hội trong mối tương quan với lợi ích Nhà nước.

Bảo vệ quyền sở hữu theo Hiến pháp, pháp luật

Trong hệ thống pháp luật của mọi nhà nước pháp quyền, quyền sở hữu tài sản thuộc về quyền con người, quyền cơ bản của công dân. Tại Việt Nam, quyền sở hữu tài sản là quyền hiến định, được Hiến pháp công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm.

Hiến pháp năm 2013 quy định: "Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ".

Mặc dù Hiến pháp có quy định về một số trường hợp có thể hạn chế quyền con người, quyền công dân (bao gồm quyền sở hữu tài sản). Tuy nhiên, khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013 cũng quy định chặt chẽ việc hạn chế quyền con người, quyền công dân phải theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Như vậy, việc sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở để giới hạn về quyền sở hữu tài sản (giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và thời hạn sử dụng đất) chỉ hợp hiến, hợp pháp nếu thuộc một trong các lý do theo khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013. Tờ trình của cơ quan soạn thảo cần làm rõ lý do cần thiết phải đặt ra quy định giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và thời hạn sử dụng đất. Và việc hạn chế phải thuộc một trong các lý do: quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Ngược lại, nếu không làm rõ được vấn đề nêu trên thì việc đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn không phù hợp với nguyên tắc công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo tinh thần nhân văn, đổi mới của Hiến pháp năm 2013.

Theo THS. NGUYỄN VĂN ĐỈNH