Quý I/2022, thị trường nhà ở tại TP HCM rộ lên làn sóng các chủ đầu tư bẻ kèo, hủy cọc với khách mua nhà tại những dự án hình thành trong tương lai (còn gọi là nhà trên giấy).

Hiện loại nhà này có tỷ trọng khá lớn trên tổng nguồn cung toàn thị trường nhà chung cư TP HCM (rất ít chủ đầu tư xây xong nhà mới mở bán hoặc bán khi xây xong móng). Đa số dự án nhà trên giấy đều chào hàng khi "chạy" pháp lý dưới hình thức nhận tiền đặt cọc thông qua hợp đồng cọc.

Theo các chuyên gia, có nhóm nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan khiến nhiều người vẫn chi hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng để đặt cọc mua nhà trên giấy dù có không ít trường hợp gặp rủi ro.

Luật sư Lương Ngọc Đinh, Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí đánh giá, không phải người mua nào cũng có kiến thức đầy đủ về pháp luật để tự bảo vệ mình tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai.

Xét nguyên nhân chủ quan, đa số khách hàng mua nhà chạy theo tâm lý đám đông, thiếu kiến thức pháp lý nhưng không được tư vấn ở thời điểm ký kết các loại hợp đồng với chủ đầu tư. Tương tự, người mua cũng không ý thức được hoặc không có điều kiện tiếp cận đầy đủ các quy định pháp luật ở thời điểm giải quyết tranh chấp khi chủ đầu tư bẻ kèo.

Nhiều người cũng chưa ý thức được hợp đồng là mấu chốt quan trọng nhất để các bên bảo vệ quyền lợi chính đáng và giải quyết tranh chấp với nhau. Quan sát từ thực tế cho thấy, từ khi đặt bút ký hợp đồng, người mua chỉ xem qua loa, để chủ đầu tư tùy ý phát hành các hợp đồng có lợi cho doanh nghiệp. Khi có tranh chấp xảy ra, luật sư tiếp cận các hợp đồng do chủ đầu tư soạn để hỗ trợ pháp lý cho người mua nhà, đều ghi nhận khách hàng yếu thế hơn rất nhiều.

Luật sư Đinh xác nhận, đi sâu vào tìm hiểu các hợp đồng do bên bán nhà soạn sẵn cho thấy, thị trường TP HCM đang có rất nhiều chủ đầu tư bán căn hộ tiền tỷ nhưng làm ăn theo kiểu "chộp giật, thất tín". Thế nhưng doanh nghiệp chỉ bị phạt một khoản tiền rất nhỏ (không đủ tính răn đe); đồng thời không có bất kỳ chế tài tương xứng hay quy định ngăn chặn nào từ cơ quan Nhà nước.

Theo luật sư Đinh, người mua nhà trên giấy bị chủ đầu tư bẻ kèo thể hiện rất nhiều hình thức, không chỉ bẻ cọc mà còn có cả chiếm dụng vốn. Một số chủ đầu tư thương hiệu lớn, chạy marketing mở bán rất nhiều dự án nhưng không thực hiện, do vướng pháp lý kéo dài, tài chính yếu. Khi khách muốn nhận lại bằng chính số tiền họ đã thanh toán sau nhiều năm vì doanh nghiệp không triển khai, chủ đầu tư không trả tiền cọc hoặc trả nhỏ giọt thành nhiều đợt hoặc viện cớ phạt tiền khách hàng.

Nhiều trường hợp, luật sư phải làm việc nhiều lần với đủ các biện pháp mạnh, chủ đầu tư mới chịu trả lại tiền cho khách, có những tình huống phải khởi kiện ra Tòa để đề nghị xử lý rất lâu.

Xét nguyên nhân khách quan, theo luật sư Đinh, pháp luật Việt Nam chưa mạnh tay với việc huy động vốn trái luât của chủ đầu tư và các đơn vị môi giới. Đơn vị môi giới nhìn thấy hoa hồng cao cũng chạy theo chủ đầu tư để bán hàng dù biết đó là vi phạm luật. Và khi hình phạt do pháp luật quy định không đủ tính răn đe, các doanh nghiệp bất động sản sẽ xem thường. Các vụ bẻ kèo, bắt nạt, bắt chẹt người mua nhà hình thành trong tương lai vì vậy vẫn là chuyện dài nhiều tập lặp đi lặp lại.

Rủi ro mua nhà trên giấy trong trường hợp bị lật kèo, chỉ có người mua chịu thiệt, còn doanh nghiệp có lợi nên xu hướng này ngày càng tăng. Thiệt nhất là các nhà đầu tư thứ cấp phải mua chênh lệch qua nhiều đời F2, F3 khi số tiền chênh lệch mua nhà càng lớn, thiệt hại càng nghiêm trọng.

"Với các trường hợp mua thứ cấp, người mua chênh lệch cần phải yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Trong trường hợp này, không phải người mua nào cũng biết để đấu tranh đòi quyền lợi chính đáng cho mình", luật sư Đinh nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cũng cho biết, nguyên nhân khách quan là trên thị trường có nhiều chủ đầu tư chào bán các sản phẩm này và không bị cơ quan quản lý tuýt còi. Khi có người bán thì người mua tìm đến, hình thành nên thị trường. Nếu muốn ngăn chặn, Nhà nước phải giám sát, siết chặt các hình thức "bán lúa non" (bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý).

Nguyên nhân chủ quan theo ông Hạnh là bên mua ít tiền, lại được các chủ đầu tư chào mời rất nhiều ưu đãi khi bán nhà hình thành trong tương lai. Thanh toán theo tiến độ, các chính sách tài chính hỗ trợ người mua nhà hình thành trong tương lai khá nhiều, giúp những người ít tiền, cố với lên cao mua tài sản bằng các gói vay ưu đãi. Thanh toán 15-20% ân hạn nợ gốc, ân hạn lãi đến khi nhận nhà.

Thậm chí, bản thân người mua nhà trên giấy đôi khi biết có rủi ro nhưng vẫn chấp nhận vì tin tưởng vào lợi nhuận ước tính trên lý thuyết. Ông Hạnh giải thích, bẫy lợi nhuận xuất phát từ kỳ vọng mua nhà sớm trong đợt đầu, khi số lượng nhà chào bán ra thị trường có hạn, các đợt mở bán sau giá nhà có thể tăng lên. Mua sớm lúc dự án chưa hình thành, hoặc mua ngay từ đợt mở bán đầu tiên, theo thời gian, dự án dần hình thành, giá nhà có thể tăng 10-20% thậm chí cao hơn...Trong khi giá vốn bỏ ra tầm 15-20% giá trị căn nhà nhưng lợi nhuận có thể đạt được 100% giá vốn nên nhiều người vẫn chọn mua nhà trên giấy.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản tại khu Nam TP HCM cho biết thêm, thực trạng thị trường hiện nay cứ 10 dự án chào bán, có đến 8-9 dự án bán nhà trên giấy, tương ứng 80-90% nguồn cung. Vì vậy, người mua chủ quan nghĩ rằng bán nhà trên giấy là bình thường, từ đó họ ít nghi ngại, xuống tiền dễ dàng không chút đắn đo. Đến khi bị lật kèo, nhiều lỗ hổng phơi bày, khách hàng đã trở thành bên yếu thế trong cuộc chơi đầy rủi ro.

Chuyên gia này nhìn nhận, thị trường nhà ở hình thành trong tương lai đang được chia thành 2 giai đoạn. Giai đoạn thứ nhất, chủ đầu tư cần bán và cần khách hàng nên cách hành xử của doanh nghiệp lúc này hoàn toàn khác với giai đoạn sau khi giá nhà đất tăng cao, cung ít cầu nhiều (tức bên mua cần bên bán hơn). Theo đó, lúc chủ đầu tư cần khách hàng thì không doanh nghiệp nào bẻ kèo, hủy cọc với bên mua.

Thế nhưng, đến lúc dự án đã vào guồng, khách hàng khó khăn, nộp chậm tiền chủ đầu tư lại phạt nặng, đòi huỷ hợp đồng. Nếu dự án trễ, chủ đầu tư chỉ xin lỗi miệng hoặc cùng lắm xin lỗi bằng "tâm thư", trong khi khách hàng nộp tiền trễ lại bị doanh nghiệp phạt tiền. "Cuộc chơi bán nhà trên giấy ngay từ đầu đã ở thế không công bằng, người mua là bên lép vế hoàn toàn so với chủ đầu tư", ông nói.

Vũ Lê