Caleb Hommel và Chuck Sotelo quen nhau từ khi còn là học sinh cấp 3. Sau khi tốt nghiệp và học đại học vào năm 2021, cả 2 bị “mắc kẹt” ở nhà vì dịch bệnh và đó là lúc họ nghĩ đến việc đầu tư vào bất động sản.
Chuck cho biết: “Tôi đọc sách vì thấy buồn chán và quyết định đọc cuốn ‘Cha giàu cha nghèo’, tôi thấy hay nên đưa nó cho Caleb. Đó là lúc chúng tôi quyết định đầu tư bất động sản là con đường mình nên đi, nhưng lúc đó cũng không chắc chắn lắm.”
Caleb và Chuck khi đó không có bất kỳ khoản tiết kiệm nào ngoại trừ trong ví có vài trăm USD. Họ cũng chẳng có chút kinh nghiệm nào, nên quyết định tìm đến các cộng đồng đầu tư bất động sản ở địa phương để tìm hướng đi.
"Khoanh vùng" mục tiêu
Tại đó, một người cố vấn đã khuyên 2 nhà đầu tư trẻ nên tập trung vào việc tìm kiếm một thoả thuận thuận lợi, sau đó mới xét đến việc làm thế nào để có tiền mua bất động sản. Qua đó, Caleb và Chuck rút ra được rằng “thoả thuận luôn là yếu tố được ưu tiên hàng đầu”.
Để tìm kiếm, 2 bạn trẻ sẽ tập trung vào một thị trường cụ thể. Họ giải thích, ví dụ, San Diego là một thị trường khá khó khăn và đắt đỏ nếu thâm nhập, bởi vậy họ đã nghiên cứu nhiều thị trường khác nhau trên khắp nước Mỹ.
Caleb nói: “Chúng tôi tìm kiếm nơi nào đó có nhiều bất động sản tồn kho, có giá không quá đắt và bắt đầu tăng lên cùng với luật thuận lợi về chủ nhà. Do đó, chúng tôi đã đế Texas và Florida, quyết định lựa chọn Texas vì gần nơi đang ở.”
Sau khi thu hẹp phạm vi ở Texas, họ bắt đầu theo dõi các bất động sản được niêm yết. Họ đặt ra 3 yêu cầu thụ thể: muốn đầu tư bất động sản cho nhiều gia đình vì chúng “có khả năng mở rộng hơn nhiều”, họ muốn tiếp quản cả người thuê nhà và người bán phải sẵn sàng thoả thuận với cách thức hỗ trợ tài chính từ người bán (seller financing).
Lý do chính khiến cả 2 muốn mua bất động sản đã có người thuê vì muốn nhận dòng tiền dương ngay từ đầu. Chuck giải thích, nếu căn nhà đó không có hoặc ít người thuê, thì rất có thể tỷ lệ dòng tiền/vốn đầu tư không đạt mức 10%.
Đối với cách thức hỗ trợ tài chính từ người bán, điều cần thiết là cân nhắc về độ tuổi và tình hình tài chính. Chuck nói: “Chúng tôi làm việc ở DoorDash và kiếm 400 USD/tháng nên không thể đi vay ngân hàng.”
Caleb lưu ý, việc tìm người bán sẵn sàng hỗ trợ không phải là điều dễ dàng, đặc biệt là ở khoảng thời gian đầu khi họ không thực sự tự tin. Phải mất khoảng 6 tháng và hơn 500 cuộc điện thoại, 2 nhà đầu tư trẻ mới đạt được thoả thuận đầu tiên.
Dùng “tiền của người khác” để mua 3 bất động sản cho nhiều gia đình
Sau khi đã có được thoả thuận đúng ý, Caleb và Chuck cần huy động đủ tiền để mua bất động sản. Căn nhà họ muốn mua trị giá 900.000 USD, bao gồm 10 căn hộ, ở phía nam Texas. Các điều khoản chính của người bán bao gồm thanh toán trước 10%, vì thế họ cần 90.000 USD.
Họ bắt đầu tìm kiếm nguồn tiền sau khi ký hợp đồng và thời hạn là khoảng 60 ngày. Cả 2 liên hệ với bạn bè, gia đình và các nhà đầu tư bất động sản khác. Cuối cùng họ cũng huy động được đủ tiền, với 3 nhà đầu tư mỗi người đóng góp 30.000 USD. Họ chốt giao dịch vào tháng 9/2022.
Caleb giải thích về cách thanh toán cho các nhà đầu tư: “Chúng tôi trả lãi 8%/năm và trả góp hàng tháng. Sau đó chúng tôi cũng thực hiện các đợt mua thôn tính (buy-out) ở một thời điểm trong năm, để có thể mua lại vốn chủ sở hữu của mình.”
Bởi vậy, họ sẽ sở hữu hoàn toàn bất động sản của mình dù không bỏ ra chút vốn nào.
Caleb và Chuck đã sử dụng chiến lược này để mua thêm 2 bất động sản nữa vào năm 2022. Bất động sản thứ 2 là gồm 8 căn hộ trị giá 700.000 USD và một căn nhà gồm 10 căn hộ với 725.000 USD. Cả 2 thương vụ đều được người bán hỗ trợ và họ cũng tìm được nhà đầu tư mới cho từng bất động sản. Hiện tại, 2 nhà đầu tư 20 tuổi này sở hữu 28 căn hộ trong 3 bất động sản.
Theo Chuck, các bất động sản đều có khả năng sinh lời nhưng họ vẫn chưa có lợi nhuận. Cả 2 đang tiếp tục tích luỹ thêm và muốn tái đầu tư vào các bất động sản khác. Để chi trả tiền thuê nhà và chi phí hàng ngày, cả 2 họ cũng được nhận tiền từ việc bán một số bất động sản cho chương trình cố vấn ban đầu đã tham gia.
Chuck nhấn mạnh nếu họ có thể thì ai cũng đầu tư được vào bất động sản. Anh nói: “Chúng tôi chẳng có tiền hay kinh nghiệm, mối quan hệ khi đầu tư bất động sản. Chúng tôi thực sự bắt đầu từ con số 0. Điều quan trọng là cứ hành động thôi.”
Tham khảo BI