Lãi suất cho vay giảm nhưng vẫn ở ngưỡng cao

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có văn bản số 2308/NHNN-TD ngày 01/4/2023 hướng dẫn một số nội dung và yêu cầu triển khai Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ.

Đáng chú ý trong đó là thông tin về lãi suất cho vay khi kể từ nay đến hết ngày 30/6/2023, lãi vay hỗ trợ ở ngưỡng 8,7%/năm đối với chủ đầu tư (áp dụng trong 3 năm) và 8,2%/năm đối với người mua nhà (áp dụng trong 5 năm). Từ ngày 1/7 trở đi định kỳ mỗi 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi đến các ngân hàng thương mại tham gia chương trình này. Nguyên tắc xác định lãi suất theo Nghị quyết 33 của Chính phủ, thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi vay trung dài hạn bằng VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước.

Chương trình có quy mô tối đa 120.000 tỷ đồng, triển khai đến 31/12/2030 hoặc kết thúc sớm hơn nếu giải ngân hết gói. Khách hàng vay là chủ đầu tư dự án và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc danh mục do Bộ Xây dựng công bố.

Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước cho biết, mỗi người mua nhà chỉ được tham gia vay vốn theo quy định tại chương trình này 1 lần để mua 1 căn hộ tại dự án thuộc danh mục quy định, mỗi dự án của chủ đầu tư cũng chỉ được tham gia vay vốn 1 lần.  

Ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, quy định trên giúp tránh tình trạng trục lợi. Song song với đó, cơ chế cho vay cũng sẽ thông thoáng khi phía ngân hàng cũng không đặt ra các điều kiện gì khác nhưng người vay phải thuộc các đối tượng mua nhà ở các phân khúc nói trên.  

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, ông Nguyễn Hoàng Nam - Giám đốc chiến lược Công ty Cổ phần Lendbiz chia sẻ với Reatimes: “Tôi hy vọng việc tái khởi động các dự án nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn và khôi phục phần nào niềm tin của nhà đầu tư, tuy nhiên ưu đãi lãi suất không nhiều nên gói 120.000 tỷ đồng cũng chưa thể phát huy hết hiệu quả”.

Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, lãi vay nên thấp hơn để giúp người dân “sáng cửa” an cư: "Tôi cho rằng khi kinh tế khó khăn, chỉ cần giảm từ 1 - 2% lãi suất cũng đã là rất quý, tuy nhiên đã là dự án được thực hiện vì mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội thì mức lãi suất vay phải thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Tôi cho rằng mức lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội nên ở mức khoảng 5 - 6%/năm thì người thu nhập thấp mới dễ tiếp cận”.

Cũng theo ông Nguyễn Thế Điệp, bên cạnh câu chuyện lãi suất thì cũng nên gia tăng số lượng nhà ở xã hội với diện tích nhỏ gọn. Lý do là bởi khi căn hộ có diện tích lớn thì giá sẽ cao hơn, những người lao động thu nhập thấp rất khó tiếp cận. Vấn đề này cần phải có tầm nhìn quy hoạch và tính toán theo mật độ dân số trong tương lai.

Như vậy, mức lãi suất cho vay mới được Ngân hàng Nhà nước công bố là 8,2% áp dụng với người dân và 8,7% với doanh nghiệp triển khai dự án, áp dụng từ nay đến giữa năm 2023 đều đã thấp hơn ngưỡng 10%/năm. Tuy nhiên, người lao động nghèo - đối tượng phục vụ chính của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn khó tiếp cận, với họ đây vẫn là con số cao ngất ngưởng và chốn an cư chỉ là giấc mơ.

Những “giấc mơ” chưa thành…

Chia sẻ với Reatimes, anh Nguyễn Hữu Chiến (26 tuổi, nhân viên một công ty kinh doanh thiết bị trường học trên địa bàn phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, sau nhiều năm bám trụ sinh sống và làm việc ở Thủ đô, giấc mơ có nhà vẫn là quá xa vời với người lao động như anh.

“Với đồng lương hiện giờ, tôi chỉ mong có thể mua được một căn ở các dự án xã hội chứ không thể mua nổi nhà ở thương mại. Tôi cũng biết là với tình hình hiện nay thì mức lãi suất 8,2%/năm đã giảm nhiều so với mặt bằng chung, nhưng có lẽ tôi vẫn phải thuê trọ một thời gian nữa vì tiền vay nhiều nên tính ra lãi cũng không hề ít", anh Chiến cho biết.

Cụ thể, anh Nguyễn Hữu Chiến nêu bài toán của mình: “Lãi suất này chỉ áp dụng trong thời hạn 5 năm thì người lao động bình dân như tôi gần như không thể trả nợ kịp. Giả cử với một căn hộ có giá 1 tỷ đồng, tôi sẽ cần vay 70% tức là 700 triệu. Như vậy, mỗi năm tôi phải trả gần 60 triệu tiền lãi chưa kể tiền gốc và tính bình quân phải trả cả gốc và lãi khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng. Chi phí này đã hết sạch tiền lương tháng của tôi và không còn chi phí cho sinh hoạt tối thiểu nữa. Đó là tính toán dựa trên sự thuận lợi, còn nếu công việc bất ổn thì tôi có thể sẽ vi phạm nghĩa vụ trả nợ, thậm chí mất khả năng trả nợ".

Trước thực trạng này, PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo - Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ với: “Có những dự án nhà ở xã hội yêu cầu người mua phải có thu nhập dưới 7 triệu đồng/tháng, mức thu nhập của người dân chỉ cần cao hơn chút ít là đã không đủ điều kiện tiếp cận. Vậy nhưng kể cả những người có mức thu nhập đạt 8 - 10 triệu đồng/tháng, hoặc thậm chí trên 10 triệu đồng/tháng, trừ các chi phí sinh hoạt, cũng chưa biết đến mấy chục năm nữa mới có thể mua được nhà”.

Trên thực tế, ở TP. Hà Nội mới đây còn xuất hiện dự án nhà ở xã hội với giá bán thậm chí còn vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/căn như anh Chiến nêu ví dụ. Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, dự án nhà ở xã hội tại ô đất HH-02A thuộc dự án nhóm nhà Đông Nam, đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm có giá bán khoảng 19,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT). Như vậy, để sở hữu căn nhỏ nhất với diện tích 69,9m2 tại dự án này thì người mua cần bỏ ra khoảng 1,4 tỷ đồng, trong khi với căn lớn nhất có diện tích 76,8m2 thì cần khoảng 1,5 tỷ đồng.

Đây là mức giá bán dự án nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Trước kia, mức giá được phê duyệt thường dao động 13 - 17 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ở TP.HCM, giá bán nhà ở xã hội hiện đang dao động từ 14 - 20 triệu đồng/m2. Dù đã “dễ chịu” hơn khi so sánh với giá các phân khúc khác nhưng đây vẫn là con số đầy thách thức đối với giấc mơ an cư của người dân khi theo Sở Lao động Thương binh và Xã hội TP.HCM, tiền lương trung bình thực trả cho lao động năm 2022 là hơn 11 triệu đồng/tháng. Chưa kể trong quý I/2023, làn sóng cắt giảm nhân sự, cho công nhân nghỉ việc luân phiên của nhiều doanh nghiệp ở địa phương này vẫn chưa dừng lại.

Câu chuyện của doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động nhất ở TP.HCM là một ví dụ điển hình. Từ cuối năm 2022 đến nay, Công ty TNHH PouYuen Việt Nam (quận Bình Tân, TP.HCM) đã nhiều lần phải cắt giảm nhân sự hoặc giảm giờ làm của công nhân. Đến ngày 19/2, đơn vị này thông báo do ít đơn hàng sản xuất nên sẽ không tiếp tục ký hợp đồng lao động (khi hợp đồng lao động hết hạn) với khoảng 3.000 lao động có thâm niên từ 1 - 3 năm.

Khi cơm áo gạo tiền vẫn còn là nỗi lo thường trực mỗi ngày thì người lao động nghèo không dám mơ đến chuyện vay tiền mua nhà, có lẽ cần thêm những chính sách hỗ trợ để gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng thực sự phát huy được hiệu quả đề ra. Nói như chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu: "Mức hợp lý theo tôi phải là 5% - 7%/năm, nhưng các ngân hàng rất khó để cho vay ở mức ưu đãi này. Có lẽ nên xem xét trở lại với cách làm như gói 30.000 tỷ đồng đã áp dụng trước đây, đó là Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng với lãi suất thấp 3% để các ngân hàng thương mại cho vay ra 5%/năm. Bên cạnh đó, lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng 5 năm, sau đó ngân hàng sẽ thỏa thuận lãi suất mới thì rất rủi ro cho người đi vay nếu lãi suất ở tương lai cao"./.