Sáng 12/4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khai mạc Phiên họp chuyên đề pháp luật Tháng 4/2023, cho ý kiến về nhiều nội dung quan trọng trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV.

Bổ sung hàng loạt hành vi bị nghiêm cấm

Tại phiên họp, trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết dự thảo luật gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như: Dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Ngoài ra là sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. Trong đó là sửa đổi, bổ sung nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; nghĩa vụ của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh và nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở.

Về kinh doanh dịch vụ bất động sản, dự thảo Luật Bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn; đăng ký hoạt động của sàn; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; điều kiện thành lập đối với cơ sở đào tạo…

Giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng trung gian, chi phí

Thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), liên quan đến quy định bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết Thường trực Uỷ ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.

Tuy nhiên Thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn.

Giải thích lý do cho đề nghị này, Thường trực Uỷ ban Kinh tế cho rằng quy định bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư .

"Quy định về "giấy xác nhận giao dịch qua sàn" còn chung chung, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế", báo cáo thẩm tra nêu.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết Thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn

Ngoài ra, đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Thường trực Uỷ ban Kinh tế cho rằng việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.

Cùng với đó là tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Cũng về nội dung này, góp ý về dự thảo luật, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản? Theo ông Cường, qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.

Bảo vệ bên "yếu thế"

Liên quan đến nội dung bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực Uỷ ban Kinh tế cho rằng quy định việc bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua, thường là bên "yếu thế".  

Thường trực Uỷ ban Kinh tế cho rằng quy định việc bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua, thường là bên "yếu thế" (Ảnh minh hoạ)

Tuy nhiên, Thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh.

"Đề nghị quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác. Bổ sung các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng. Cùng với đó là tăng cường quản lý nhà nước, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe", báo cáo thẩm tra nêu.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!