Mức định giá gấp 4 lần của một dự án

ĐHĐCĐ thường niên năm 2023 vừa diễn ra ngày 12/4 của CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Vinahud (UpCOM: VHD) đã thông qua kế hoạch nhận chuyển nhượng 83% phần vốn trong Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Friends.

Friends hiện sở hữu 50,9867% cổ phần trong CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Phú Hải.

Giá trị thương vụ là 987,5 tỷ đồng, trong đó, Ngân hàng TPCM Tiên Phong (TPBank) sẽ tài trợ 80%, tương đương 790 tỷ đồng.

Tài sản đảm bảo cho khoản vay với TPBank là quyền phát sinh từ hợp đồng nhận chuyển nhượng 83% vốn góp tại Công ty Friends; toàn bộ 28,55 triệu cổ phần của Friends sở hữu tại Xuân Phú Hải; 100% phần vốn góp tại Friends thuộc sở hữu của Vinahud (sau khi hoàn thành chuyển nhượng). Bên chuyển nhượng là CTCP Tập đoàn R&H (R&H Group).

Xuân Phú Hải là chủ đầu tư dự án Grand Mercure Hội An quy mô hơn 70.000m2. Sau khi hoàn tất mua 83% phần vốn trong Friends, Vinahud sẽ sở hữu gần như tuyệt đối dự án nghỉ dưỡng tại Quảng Nam này.

Vào đầu tháng 3 vừa qua, Vinahud đã nhận chuyển nhượng 17% phần vốn trong Friends. Ngược về năm 2021, Vinahud đã chi 285,6 tỷ đồng để mua 27,44 triệu cổ phiếu, tương đương 49% vốn Xuân Phú Hải, tương ứng mức định giá doanh nghiệp dự án này ở mức hơn 580 tỷ đồng.

Với thương vụ mua 83% phần vốn Friends nêu trên, các bên trong thương vụ định giá Xuân Phú Hải vào mức hơn 2.300 tỷ đồng.

Mức định giá gấp 4 lần sau 2 năm, đúng vào giai đoạn downtrend của thị trường bất động sản cho thấy mức độ tự tin của các bên trong thương vụ, cụ thể là Vinahud lẫn R&H Group, và cả TPBank.

Lưu ý rằng, mức định giá tăng lên cũng sẽ mở ra dư địa tín dụng cho Vinahud, khi mà theo kế hoạch, pháp nhân này sẽ vay TPBank tới 790 tỷ đồng để mua vốn Công ty Friends.

Đáng chú ý là, cũng trong ĐHĐCĐ vừa qua, cổ đông Vinahud đã thông qua một tờ trình vay vốn TPBank khác, với giá trị 760 tỷ đồng để mua 100% vốn điều lệ Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng - cổ đông lớn nắm 40% CTCP Đầu tư Bất động sản Prime Land - chủ sở hữu 3 dự án trên địa bàn Hà Nội. Tổng giá trị thương vụ là 950 tỷ đồng, ngoài khoản vay TPBank, Vinahud dự kiến bỏ ra 190 tỷ đồng vốn tự có.

Đằng sau sự "hào phóng" của TPBank

Trong 2 thương vụ M&A trên, Vinahud dự định vay TPBank tổng cộng 1.550 tỷ đồng. Con số khổng lồ này tương đương 1/10 vốn điều lệ của TPBank, gấp 4 lần vốn điều lệ và gấp 2,6 lần tổng tài sản của Vinahud tới cuối năm 2022.

Những con số này cho thấy sự tin tưởng không nhỏ của ban lãnh đạo TPBank, mà đứng đầu là Chủ tịch HĐQT Đỗ Minh Phú, đối với những doanh nghiệp bất động sản như Vinahud hay R&H Group.

Ít người biết rằng, TPBank cùng công ty chứng khoán con TPS trên thực tế đã là đối tác thân thiết đồng hành, và phần nào giải thích cho sự nổi lên nhanh chóng của R&H Group trong vài năm qua (thành lập năm 2019).

Ở một mối liên hệ trực tiếp, ông Trần Sơn Hải, Thành viên HĐQT và từng là Tổng giám đốc TPS đã có hơn nửa năm ngồi ghế Phó Chủ tịch HĐQT Vinahud, trước khi được miễn nhiệm tại ĐHĐCĐ bất thường cuối năm ngoái.

Tại ngày 31/12/2022, TPS sở hữu 263 tỷ đồng trái phiếu R&H, và có khoản phải thu dịch vụ 290 tỷ đồng với tập đoàn này; ngoài ra còn khoản doanh thu chưa thực hiện 174 tỷ đồng với R&H Group, lớn nhất trong số các khách hàng của TPS.

Theo tìm hiểu của Người Đưa Tin, gần như tất cả các dự án, cổ phần dự án hiện nay của nhóm R&H Group đều đã và đang được thế chấp một/ nhiều lần tại TPBank, chẳng hạn dự án Viên Nam 65ha và dự án Parahills tại Hoà Bình; dự án KĐT AIC Mê Linh 94ha và dự án KĐT Làng Hoa Tiền Phong 40ha tại Hà Nội; dự án Khu khách sạn, dịch vụ 3,2ha tại Hạ Long, Quảng Ninh...

TPBank cùng TPS cũng là bên thu xếp cho R&H Group phát hành tới 8.150 tỷ đồng trái phiếu chỉ trong ít tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022; số dư đang lưu hành hiện là 7.500 tỷ đồng.

Trong số nhiều dự án/ khu đất của nhóm R&H Group được thế chấp tại TPBank, có khu đất rộng hơn 4.000m2 tại phường Xuân Đỉnh (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) thuộc sở hữu của Công ty Bất động sản AIC được thế chấp các quyền phát sinh tại TPBank vào trung tuần tháng 10/2022.

Đáng chú ý là theo Kết luận điều tra đại án AIC, Cơ quan điều tra Bộ Công an (C03) đã ra Lệnh kê biên lô đất nói trên vào ngày 21/9/2022. Tại phiên xét xử sơ thẩm đại án AIC vào cuối năm ngoái, đại diện Công ty Bất động sản AIC khẳng định công ty và lô đất nêu trên không còn liên quan gì đến bà Nguyễn Thị Thanh Nhàn cũng như vụ án, do đó đề nghị huỷ kê biên đối với lô đất này.

Trở lại với 7.500 tỷ đồng trái phiếu đang lưu hành của R&H Group, thì có 5.000 tỷ đồng đáo hạn vào cuối năm 2024, và đặc biệt là có 3 lô sẽ đáo hạn vào tháng 4-5/2023, gồm lô RHGCH2123002 mệnh giá 1.000 tỷ đồng đáo hạn ngày 14/4/2023, lô RHGCH2123003 mệnh giá 1.000 tỷ đồng đáo hạn ngày 25/4/2023 và lô RHGCH2123004 mệnh giá 500 tỷ đồng đáo hạn ngày 3/5/2023.

Tài sản đảm bảo của cả 3 lô trái phiếu sắp sửa đáo hạn này, thật trùng hợp, cũng là cổ phần tại Phú Xuân Hải, Friends, ngoài ra còn có quyền sử dụng đất dự án Grand Mercure Hội An.

Theo nguồn tin riêng của Người Đưa Tin, ngay sau khi được AGM 2023 thông qua, Vinahud trong cùng ngày 12/4/2023, tức là chỉ 2 ngày trước ngày đáo hạn lô trái phiếu RHGCH2123002, đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng phần vốn còn lại trong Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Friends, tất nhiên đi kèm với đó là dòng vốn tín dụng được giải ngân từ TPBank.

Với diễn biến này, không loại trừ khả năng thương vụ M&A Mê Linh Thịnh Vượng cũng sẽ sớm diễn ra trong những ngày tới. Mà lưu ý rằng, Mê Linh Thịnh Vượng chỉ sở hữu 40% CTCP Đầu tư Bất động sản Prime Land - doanh nghiệp sở hữu 3 dự án bất động sản tại Hà Nội. Hai pháp nhân khác chia nhau sở hữu gần 60% phần vốn còn lại trong Prime Land, cũng được thành lập cùng ngày với Mê Linh Thịnh Vượng, là Công ty TNHH Giverny Hà Nội và Công ty TNHH Mê Linh Star.

Hoa Liên