Sàng lọc và định hình

Là người nhiều năm tham gia đầu tư bất động sản và chứng kiến nhiều thăng trầm của thị trường bất động sản, nhà đầu tư Nguyễn Anh Tuấn (ngụ tại TP.Thủ Đức, TP.HCM) nhìn nhận, hiện tại, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ với cả bên mua lẫn bên bán. Trong đó, bên cạnh những người đã phải rời cuộc chơi, cũng có những người vẫn “sống khỏe” nhờ quản trị tốt các nguồn lực.

Trên thực tế, dù thị trường khó khăn, song không ít chủ đầu tư với nền tảng tài chính vững vàng đã không ngần ngại tung ra sản phẩm mới đi kèm các chính sách thanh toán linh hoạt như chia nhỏ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu lớn cho khách hàng…, từ đó gia tăng cơ hội sở hữu bất động sản dành cho người có nhu cầu ở thực và cả nhà đầu tư vốn nhỏ muốn gia nhập thị trường.

Báo cáo phân tích mới đây của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho rằng, sau quá trình sàng lọc, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam được chia thành 4 nhóm chính, đó là rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản theo số liệu báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.

Thứ nhất là các doanh nghiệp ở nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng hơn thông qua việc tái cơ cấu nợ và bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Thứ hai là nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Giải pháp của nhóm doanh nghiệp này là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Thứ ba là nhóm chủ đầu tư bất động sản “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn. Nhóm doanh nghiệp này thường tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Thứ tư là nhóm “người chơi mới”, xuất phát từ những tổ chức tài chính, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản thông qua mua bán - sáp nhập (M&A) hoặc tự thành lập doanh nghiệp để phát triển sản phẩm riêng.

“Không chỉ với các doanh nghiệp bất động sản, những đứt gãy của thị trường thời gian qua đã hình thành nên xu hướng đầu tư bền vững. Có nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng từ các sản phẩm có rủi ro cao như đất nền vùng ven, đất rẫy… sang các sản phẩm an toàn hơn như nhà phố, căn hộ chung cư… Tất nhiên, họ đánh giá sản phẩm không chỉ ở yếu tố dòng tiền, mà còn trông chờ vào khả năng tăng giá của từng loại hình sản phẩm. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực đang nằm trong tầm ngắm của giới đầu tư”, nhà đầu tư này chia sẻ thêm.

Cơ hội cho người sẵn tiền

Thị trường địa ốc đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất. Ảnh: Dũng Minh

Khác với số đông có tâm lý chờ giá bất động sản giảm sâu hơn mới tham gia thị trường, ông Nguyễn Anh Tuấn cho rằng, những sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, có kết nối hạ tầng tốt và đặc biệt là giá bán đã giảm khoảng 15-20% so với trước là rất phù hợp để mua vào lúc này, bởi các sản phẩm nhà đất có chất lượng rất khó giảm sâu hơn.

Trên thị trường sơ cấp, đây cũng là giai đoạn mà các chủ đầu tư tung ra các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi, chiết khấu cao để kích cầu tiêu dùng bất động sản. Khi thị trường khởi sắc trở lại, các chủ đầu tư sẽ dừng các chương trình khuyến mại, điều chỉnh giá bán, kéo ngắn các chương trình ân hạn nợ gốc và lãi suất. Thực tế, những sản phẩm bất động sản pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực… sẽ luôn tăng giá, cho nên người mua sẽ thiệt thòi nếu tham gia thị trường muộn.

Theo ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc SeaHoldings, trong những thời điểm lượng tiền trên thị trường dồi dào, nhà đầu tư thường có xu hướng “chạy đua” mua cho bằng được và bất động sản là tài sản được săn lùng gắt gao nhất. Tuy nhiên, đến khi thị trường khó khăn, các đầu mối cấp vốn bị kiểm soát chặt, giới đầu tư bất động sản mới cảm nhận rõ áp lực của việc thiếu hụt dòng tiền và không ít người trong đó bắt đầu rao bán những bất động sản không tạo ra nhiều giá trị để thu hồi vốn, tái cơ cấu đầu tư…, nhưng không kịp.

“Thị trường đang tạo ra nhiều cơ hội cho những ai có sẵn tiền mặt hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ thấp có thể mua được các bất động sản giá tốt. Thời gian tới, nguồn cung mới bất động sản vẫn khan hiếm. Về dài hạn, giá bất động sản vẫn tăng khi có sự hỗ trợ từ nền tảng chính sách”, ông Phương nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản cho rằng, nguồn lực tài chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định việc xuống tiền mua bất động sản lúc này. Tuy nhiên, với người có tiền nhàn rỗi, có kinh nghiệm đầu tư, dù thị trường trong hoàn cảnh nào thì họ vẫn tìm ra cơ hội, đặc biệt là rất nhạy bén trong việc xác định bất động sản giảm giá do chủ sở hữu gặp áp lực tài chính, mà trên thị trường vẫn gọi là “hàng ngộp”. Hiện tượng này không bây giờ mới có, mà đã xuất hiện từ quý cuối năm ngoái.

Theo ông Hoàng, hiện tại, có nhiều chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản như Nghị định 08/2023 về xử lý trái phiếu như hoãn, hoán đổi nợ…, Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, trong đó có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.

“Đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn, đầu tư cho tương lai và niềm tin vào sự phục hồi của thị trường địa ốc tới từ những chính sách hỗ trợ của Chính phủ, điều này sẽ giúp thị trường vận động tích cực hơn”, ông Hoàng nói và đồng thời nhấn mạnh, khi thị trường còn khó khăn, những nhà đầu tư có kinh nghiệm và am hiểu thị trường vẫn có những quyết định đầu tư phù hợp. Còn hiện tại, khi giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi, cơ hội đã rộng hơn, nhất là với người có nguồn tài chính dồi dào.