Càng gỡ vướng càng rối

Năm 2018, tại một cuộc họp của Ban đô thị HĐND TP.HCM, khi biết việc các quận, huyện áp dụng quy định chuyển mục đích đối với quy hoạch dân cư xây dựng mới khác nhau, chủ tịch HĐND TP lúc đó là bà Nguyễn Thị Quyết Tâm nói không thể chấp nhận chuyện có những nhận thức và cách làm khác nhau ở trong cùng một thành phố.

Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP Nguyễn Thanh Nhã nói sẽ tổng rà soát lại toàn bộ nội dung. Bà Quyết Tâm yêu cầu phải đưa ra thời hạn, ông Nhã suy nghĩ một lát và xin 3 tháng. Bà Quyết Tâm nói không ép thời hạn, nhưng cũng không thể kéo dài quá lâu và nhất định phải hoàn thành trong thời gian đã hứa.

Từ năm 2019, Văn phòng UBND TP truyền đạt thường trực UBND TP cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang đất ở đối với khu quy hoạch được duyệt là đất ở nhưng chưa có quyết định thu hồi và chưa có kế hoạch sử dụng đất để Nhà nước thu hồi.

Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Xây dựng TP sau đó cũng có công văn đề xuất giải quyết để "gỡ vướng" cho người dân. Tuy nhiên, sau khi họp bàn chung giữa các sở, ngành lại vướng về quan điểm.

Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM Nguyễn Thanh Nhã cho biết trong đồ án quy hoạch khu dân cư xây dựng mới có các chỉ tiêu đất ở, đất cây xanh, đất công trình công cộng… khác nhau. Trách nhiệm của quận, huyện phải lập phương án tổng mặt bằng hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 để phân khu quy hoạch đó ra từng khu vực đất. Nếu đất người dân thuộc khu vực đất ở mới cho chuyển mục đích.

Tuy nhiên, các quận, huyện lại "kêu khó" khi không đủ lực để thực hiện quy hoạch 1/500 cho toàn bộ diện tích đất quy hoạch dân cư xây dựng mới. Hiện các cơ quan chức năng vẫn loay hoay trong việc thực thi một loại quy hoạch không đúng luật, trong khi người dân có nhu cầu và thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đúng luật lại không được giải quyết.

Trong văn bản mới nhất về giải quyết vướng mắc đối với vấn đề này (ban hành tháng 3-2021), phó chủ tịch UBND TP lúc đó là ông Lê Hòa Bình chỉ đạo UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc tổng rà soát, đánh giá hiện trạng và đề xuất điều chỉnh quy hoạch để chậm nhất cuối năm 2021 tháo gỡ cho người dân. Tuy nhiên, đến nay việc này chưa được thực hiện. Và chẳng biết khi nào "phép vua" mới hơn "lệ làng".

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM):

Bản chất là đất ở, cần cho phép chuyển mục đích

Đối với đất dân cư xây dựng mới, bản chất là đất ở, do đó các cơ quan chức năng cần cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang đất ở đối với khu quy hoạch được duyệt là đất ở nhưng chưa có quyết định thu hồi và chưa có kế hoạch sử dụng đất để Nhà nước thu hồi.

Tại TP.HCM, việc phát triển các khu dân cư, khu đô thị phải đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quy hoạch dân số. Do đó, việc giải quyết các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở cần phải tính toán kỹ lưỡng. Theo tôi, đối với những khu vực quy hoạch thực hiện không khả thi cần đề xuất điều chỉnh quy hoạch, xóa quy hoạch, trả lại quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đối với khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới còn tính khả thi, đề xuất kêu gọi đầu tư. Sở, ngành, địa phương cần quản lý chặt chẽ trật tự xây dựng, xử lý nghiêm các trường hợp xây dựng không phép, sai phép, tự ý phân lô hộ lẻ, để phát triển các khu dân cư theo định hướng đô thị mới.

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Tự thành phố vẽ ra, không thể nói là vướng

Khái niệm đất dân cư xây dựng mới là tự TP trong quá trình làm quy hoạch vẽ ra, không có trong luật. Quy định này đưa ra một cách chủ quan, nói là mềm hóa quy hoạch, tạo điều kiện để làm dự án nhưng không sát thực tiễn, không đáp ứng nhu cầu của người dân. Mặt khác, cách quan niệm không cho người dân chuyển đổi mục đích sang đất ở hay xây dựng tạm để giảm bớt khó khăn khi kêu gọi phát triển các dự án sau này hiện cũng không còn phù hợp với xu hướng chung.

Cụ thể, hiện trừ các dự án công cộng, còn lại, các chủ đầu tư phải tự đi thương lượng với người dân để có đất làm dự án. Như vậy, một khu đất dù là đất nông nghiệp hay đất ở, chủ đầu tư cũng đều phải đi thương lượng giá mua bán hợp lý với người dân. Từ những bất cập trên, TP cần bãi bỏ các cụm khái niệm này trong các văn bản của TP chứ không thể nói đến vướng mắc.