Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đáng lẽ ra phải chứng kiến thị trường trở nên khả quan hơn, khi doanh số bán nhà được cải thiện và Bắc Kinh cũng nới lỏng quy định với cả ngành. Kể từ cuối năm ngoái, chính phủ nước này đã thúc đẩy việc bình ổn thị trường nhà ở, thực hiện chiến dịch “3 mũi tên” để giúp các nhà xây dựng tư nhân có thể tiếp cận nguồn vốn và huy động vốn từ trái phiếu, vốn cổ phần dễ dàng hơn.
Tuy nhiên, theo Bloomberg, nhà đầu tư lại đang tỏ ra lạnh nhạt với lĩnh vực này. Một số quỹ phòng hộ có thành tích tốt nhất Trung Quốc đã đóng các vị thế với trái phiếu bất động sản, vốn được cho là lãi lớn trước đó. Trong những ngày gần đây, đợt bán tháo tồi tệ chưa từng có lại xảy ra ở một số doanh nghiệp được đánh giá là an toàn, chẳng hạn như tập đoàn điều hành trung tâm thương mại lớn nhất Trung Quốc, Dalian Wanda Commercial Management Group Co.
Hiện tại, nhà đầu tư lo ngại rằng “3 mũi tên” được thực hiện song vẫn không được thúc đẩy mạnh mẽ. Họ cho biết, nếu Bắc Kinh không đưa ra những chính sách hỗ trợ hiệu quả hơn, thì các nhà phát triển vẫn khó có thể sống sót, khi cuộc khủng hoảng tín dụng của họ vẫn đang ở trạng thái căng thẳng.
Đầu tiên, hãy xem xét biện pháp chính được đưa ra để giúp các nhà xây dựng tư nhân tiếp cận thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước. Tháng 8 năm ngoái, chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu nhà cung cấp tín dụng thuộc sở hữu nhà nước - China Bond Insurance (CBICL), bảo lãnh cho các trái phiếu của một nhóm các nhà phát triển phát hành. Country Garden Holdings Co., Cifi Holdings Group Co., và Seazen Holdings Co. đều tận dụng cơ hội này ngay sau khi có sự chấp thuận của cơ quan quản lý.
Tuy nhiên, bước đi đầu tiên dường như lại không mấy hiệu quả. Theo dữ liệu của Bloomberg, các nhà phát triển tư nhân chỉ huy động được 5,9 tỷ NDT (857 triệu USD) từ trái phiếu được đảm bảo trong năm nay.
Cifi ban đầu nhắm mục tiêu phát hành trái phiếu này vào giữa tháng 1. Đợt phát hành được thực hiện theo kế hoạch, với tổng trị giá 1,5 tỷ NDT sau nhiều lần bị trì hoãn do Cifi gặp khó khăn trong việc thuyết phục Ngân hàng Công thương Trung Quốc (CBC) và Ngân hàng Trung Quốc (BOC) trở thành nhà đầu tư chính. Các nhà băng này thận trọng và chùn bước, sau khi Cifi bất ngờ vỡ nợ trái phiếu nước ngoài vào tháng 10 năm ngoái.
Trong khi đó, Country Garden đã thu về 2,5 tỷ NDT từ chương trình trên. Song, thương vụ bán 1,7 tỷ NDT trái phiếu mới nhất lại cho thấy việc nhận được sự bảo lãnh từ các ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước không hề dễ dàng. Theo Debtwire, để kế hoạch này được thực hiện, một LGFV sẽ cung cấp hỗ trợ tín dụng cho CBICL để thực hiện đợt phát hành trái phiếu mới cho doanh nghiệp. Ngược lại, Country Garden phải cầm cố một số tài sản thương mại của mình cho LGFV đó.
Bloomberg nhận định, chương trình phát hành trái phiếu được nhà nước bảo lãnh thông qua CBICL không còn phù hợp nữa. Những khó khăn trong quá trình này cho thấy Bắc Kinh không còn tin tưởng vào bảng cân đối kế toán của các nhà phát triển và cũng không muốn vướng vào các khoản vay của họ.
Trong khi đó, việc tạo điều kiện tăng vốn chủ sở hữu, một “mũi tên” khác nhằm cải thiện dòng tiền cho các nhà phát triển, cũng đang đặt ra câu hỏi lớn. Dalian Wanda cho biết rằng đợt IPO của 1 công ty con quản lý tài sản của họ sẽ không sớm diễn ra, vì cơ quan giám sát chứng khoán cần xây dựng chính sách chi tiết cho ngành bất động sản trước, theo Detbwire.
Đây là một “đòn giáng” mạnh đối với Wanda khi họ đặt mục tiêu niêm yết Zhuhai Wanda Commercial Management Group Co. vào cuối năm nay. Nếu thương vụ này không thể thực hiện, các nhà phát triển sẽ phải hoàn trả cho các nhà đầu tư đã đổ vốn vào trước đợt IPO từ khoảng 2 năm trước, với tổng số tiền là 6 tỷ USD cùng lợi nhuận hàng năm 8%.
Một yếu tố khác cũng quan trọng đó là tín dụng ngân hàng. Trong những tháng gần đây, các nhà băng đã phê duyệt nhiều khoản vay hơn cho các nhà phát triển. Tuy nhiên, ngân hàng đã giải ngân bao nhiêu để các nhà phát triển có thể tiếp tục hoàn thiện dự án và bàn giao nhà cho người mua? Có thể thấy, các nhà phát triển vẫn hoàn thành dự án, nhưng không xây dựng mới.
Theo Bloomberg, chiến dịch “3 mũi tên” không phải là bước đi hiệu quả. Doanh số bán nhà trên khắp Trung Quốc không tăng đủ nhanh và bước đi mới cũng chỉ được thực hiện một cách nửa vời. Cuộc khủng hoảng thanh khoản của ngành bất động sản - vốn chiếm tới 1/4 GDP, cho đến nay vẫn chưa kết thúc.
Tham khảo Bloomberg