Sở Xây dựng TP.HCM vừa có báo cáo về tình hình quản lý, sử dụng, vận hành chung cư trên địa bàn TP.HCM năm 2022. Trong báo cáo này có đề xuất đến Bộ Xây dựng biện pháp chế tài cứng rắn với các chủ đầu tư (CĐT) cố tình vi phạm nhiều lần trong quản lý, vận hành tòa nhà.
Cấm chủ đầu tư vi phạm làm dự án mới
“Bổ sung quy định theo hướng cấm hoặc không chấp thuận dự án đầu tư xây dựng chung cư mới đối với những doanh nghiệp đã là CĐT các dự án nhà chung cư có vi phạm nhiều lần về công tác quản lý, sử dụng, quản lý vận hành nhà chung cư” - văn bản của Sở Xây dựng TP nêu kiến nghị đối với Bộ Xây dựng.
 |
Vấn đề tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng tồn tại lâu nay ở các chung cư. |
Theo đó, các vi phạm được Sở Xây dựng đề cập là quy định về bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, bàn giao công tác quản lý vận hành...
Sở Xây dựng TP cho biết khoản 1 Điều 39 quy chế kèm theo Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng quy định: “Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành”.
“Tuy nhiên, thực tế rất khó xử lý đối với việc CĐT, chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ không đóng kinh phí quản lý nên cần có chế tài, quy định mức phạt cụ thể để xử lý hành vi này” - văn bản nêu.
Trong khi chờ phản hồi của Bộ Xây dựng, trước mắt đối với các CĐT - đơn vị quản lý vận hành có nhiều vi phạm gây tranh chấp, bức xúc cho cư dân và Thanh tra Sở Xây dựng đã ban hành quyết định xử lý vi phạm hành chính thì sở sẽ đăng tải các nội dung vi phạm của các doanh nghiệp trên cổng thông tin điện tử của sở để người dân được biết.
Cấm là hợp lý và đúng quy định pháp luật
“Hiện nay, hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư đối với CĐT được quy định tại Nghị định 16/2022 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng dưới hình thức phạt tiền là chủ yếu” - luật sư Phạm Hoài Nam, Đoàn Luật sư TP.HCM, trao đổi với PV báo Pháp Luật TP.HCM.
Theo ông Nam, chính vì chỉ xử phạt bằng tiền nên chưa thể hạn chế, ngăn chặn đối với những sai phạm của CĐT. Điều này vô tình khiến cho các CĐT càng chủ quan, thậm chí cố ý thực hiện hành vi vi phạm để đánh đổi lợi ích khác. Từ đó, không chỉ làm ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của cư dân mà còn gây khó khăn trong công tác quản lý về hành chính của địa phương.
“Việc Sở Xây dựng TP đề xuất Bộ Xây dựng nên bổ sung quy định theo hướng cấm hoặc không chấp thuận dự án đầu tư xây dựng chung cư mới đối với những doanh nghiệp là CĐT có vi phạm nhiều lần trong quản lý, vận hành nhà chung cư theo quan điểm của tôi là hợp lý và đúng với quy định pháp luật” - ông Nam chia sẻ.
Ngoài ra, ông Nam cho rằng cơ quan nhà nước có thể xem xét thêm biện pháp công bố rộng rãi thông tin những CĐT có sai phạm để công chúng được biết. Ví dụ như xây dựng sai phép, không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, đem căn hộ đã bán cho khách hàng đi cầm cố ngân hàng để vay tiền, xây dựng chậm so với tiến độ cam kết trong hợp đồng… gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua.
“Riêng việc CĐT không bàn giao quỹ bảo trì còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, thực tế hiện nay chưa có CĐT nào bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì sai phạm này. Đây là một lỗ hổng rất lớn, ảnh hưởng đến quyền lợi, nhu cầu của người tiêu dùng nếu như việc sai phạm này cứ tái lại nhiều lần” - ông Nam thẳng thắn.
Ngoài ra, luật sư Nam góp ý khi bị cơ quan nhà nước phát hiện, xử phạt vi phạm hành chính nhưng CĐT nhiều lần trốn tránh, không thực hiện thì cần phải xem xét, xử lý họ theo quy định của pháp luật hình sự về hành vi lừa dối khách hàng theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Hình sự hiện hành.
Nêu ý kiến của mình, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng ngoài các biện pháp nêu trên thì cơ quan quản lý nhà nước trong phạm vi nhiệm vụ được giao, phân công phải thực hiện tốt chức năng của mình.
“Hiện nay rất nhiều trường hợp mâu thuẫn kéo dài trong tranh chấp nhà chung cư do các cơ quan nhà nước không quyết liệt vào cuộc xác minh, xử lý dứt điểm vấn đề nên gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự chung” - ông Cường phân tích.
Từ đầu năm đến nay, liên quan đến vi phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư, Thanh tra Bộ Xây dựng đã xử phạt vi phạm hành chính 12/19 CĐT với tổng số tiền 13,3 tỉ đồng; buộc 10/12 CĐT phải mở và gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì số tiền hơn 254 tỉ đồng; buộc sáu CĐT quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị số tiền hơn 513 tỉ đồng.
Hiện TP có 1.635 chung cư (huyện Bình Chánh chưa có báo cáo). Sở Xây dựng TP đã thống kê về các loại tranh chấp, khiếu nại phổ biến tại các chung cư như sau:
- CĐT chậm hoặc không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc tổ chức hội nghị không thành công nhưng không có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức.
- CĐT xây dựng không đúng theo giấy phép được phê duyệt; tự ý thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung tại chung cư.
- CĐT chậm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ; vi phạm các quy định về phòng cháy, chữa cháy.
- Tranh chấp về việc đóng góp, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì và kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư…