Với tính chất đặc thù của bất động sản, các cơn sốt đất luôn gắn liền với một từ khóa: QUY HOẠCH.

Theo thống kê của batdongsan.com.vn từ năm 2005 đến nay, trạng thái lượng tìm kiếm từ khóa "Quy hoạch" tăng vọt luôn đi cùng với các cơn sốt đất. Cũng chưa bao giờ, thông tin quy hoạch nhiều tỉnh thành trên cả nước được đưa ra nhiều như vừa qua.

Thực tế, thông tin quy hoạch được cơ quan quản lý đưa ra là một trong các nguyên nhân chính tạo nên sức nóng cho thị trường bất động sản. Nhưng quan trọng hơn với mỗi cá nhân, làm thế nào để không "chết" trong các thương vụ đầu tư theo quy hoạch?

Phổ biến trong giới mua bán đất đai là cách đầu tư "nhìn theo quy hoạch", trong đó nghệ thuật tiêu biểu là "theo chân Vingroup" - cái tên nổi tiếng nhất trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Với lịch sử "tạo lập" hạ tầng mà doanh nghiệp này làm nên với các dự án của mình, "theo chân Vingroup" chính là một bài học được các nhà đầu tư rút ra.

Có thể thấy, chiến lược của Vingroup là sau khi hoàn thành cơ bản các khu đô thị hiện đại, sầm uất bậc nhất, họ bắt tay vào làm hạ tầng. Các dự án đường và cầu xung quanh khu vực đó được xây dựng và mở rộng, tạo ra vị thế đặc biệt cho dự án. Không khó hiểu khi mà bất cứ khi nào, bất cứ nơi nào phong phanh thông tin Vingroup đang xin dự án là đất tại khu vực đó trở nên sôi động.

Không chỉ với các dự án của Vingroup, chiến lược nói trên được dùng để "theo chân" nhiều "ông lớn" bất động sản khác.

"Ban đầu giá trị dự án không cao nhưng sau khi hạ tầng ổn định, Chính phủ thấy phù hợp với quy hoạch tổng thể, mới bắt đầu đưa ra chính sách để cụ thể hóa quy hoạch, đẩy giá trị dự án lên rất cao. Từ việc đầu tư ban đầu, các hoạt động sau đó trên thị trường thứ cấp đều phát triển rất tốt" - Ông Nguyễn Thành Dũng – Chủ tịch HĐQT Công ty bất động sản Thiên Khôi chia sẻ về cách thức đầu tư gọi là "nhìn theo quy hoạch".

Tuy nhiên, nhiều người đầu tư theo cách thứ 2 là vừa nghe tin quy hoạch, bèn đầu tư luôn.

Ông Nguyễn Thành Dũng đánh giá, cách thức này đồng nghĩa với việc: Nếu như tin quy hoạch ra sớm mà tốc độ triển khai hạ tầng còn chậm thì giá trị thực sự của bất động sản đó sẽ không tăng trưởng kịp.

"Khi không tăng trưởng kịp thì không đáp ứng được kỳ vọng của nhà đầu tư, dẫn đến bong bóng rất nhanh và xì hơi cũng rất nhanh" - CEO của Thiên Khôi nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, xu hướng của người Việt Nam là ngay khi nghe tin quy hoạch đã vội vàng tìm mua đất, bất chấp khu vực đó chưa có cơ sở hạ tầng gì, chưa xác định được thông tin quy hoạch có chuẩn hay không. Do đó, giá đất bị thổi lên rất nhanh.

Ông Vũ Đức Ngọc - Giám đốc khối kinh doanh, Kosy Group chia sẻ, quy hoạch là thông tin quan trọng bậc nhất với việc phát triển các dự án. Khi chủ đầu tư lựa chọn địa điểm xây dựng, đều phải quan tâm đến chính trị và quy hoạch đất đai của địa phương, sau đó mới xin dự án tại các vị trí được định hướng phát triển.

Tuy nhiên, khi nhà đầu tư chọn dạng đầu tư thứ 2 sẽ phải đối mặt với rủi ro.

"Có những tin quy hoạch được đưa ra nhưng tầm nhìn phải 10 năm mới đi vào thực tế. Nhiều dự án đi trước đón đầu quy hoạch, nhưng đi… sớm quá nên giá không tăng mạnh" - Ông Ngọc nhắc nhở.

Tóm lại, các chuyên gia khẳng định, để không "chết" khi mua bán bất động sản, nhà đầu tư phải có khả năng nhìn nhận, đánh giá tiềm năng quy hoạch trong tương lai của khu vực mà mình nhắm đến. Và nếu thực sự có quy hoạch đó thì phải tiếp tục đánh giá khả năng phát triển hạ tầng đi theo có tương xứng không? Nếu không có kiến thức, kinh nghiệm và thông tin, nhà đầu tư luôn ở thế đi sau, bị chậm thu hồi vốn hoặc ngược lại, sẽ đi trước quy hoạch nhưng hạ tầng chậm triển khai, nhà đầu tư bị chôn vốn.

Ông Nguyễn Thành Dũng nhấn mạnh: "Nếu nhà đầu tư đủ vốn và đủ tầm nhìn với vấn đề quy hoạch, nếu nhà đầu tư có đủ tiền để đầu tư trước khi cơ sở hạ tầng được xây dựng và hoàn thiện thì việc bất động sản tăng giá chỉ là vấn đề thời gian. Còn nếu đi sau, chạy theo quy hoạch, lại còn tận dụng đòn bẩy tài chính (vay nợ) thì chỉ có thể trông chờ vào may mắn".

N.M