Cảnh báo về các hệ lụy từ 'cơn sốt' đất nền

Vân Phong

(KTSG Online) – Tình trạng “sốt” đất nền có thể khiến thị trường này đóng băng sau khi “cơn sốt” đất đi qua, đồng thời khiến hệ thống tài chính chịu ảnh hưởng tiêu cực do phần lớn nguồn vốn đầu tư vào kênh này là vốn đi vay, theo các chuyên gia.

Tình trạng "sốt" đất nền đã xuất hiện ở nhiều địa phương trên cả nước những tháng gần đây. Ảnh minh hoạ: H. Thắng.

Nhiều hệ lụy từ tình trạng đầu cơ đất đai

Cơn sốt đất nền không quan trọng bằng hệ quả do hiện tượng “sốt” đất gây ra. Một trong những hệ lụy đó chính là sự đóng băng của thị trường này. TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, đã đưa ra lời cảnh báo như vậy trong buổi toạ đàm “Phân lô bán nền: Quản hay Cấm?” do báo điện tử Dân Trí tổ chức ngày 7-4 tại Hà Nội. 

Theo ông Ánh, hiện tượng sốt đất khiến hệ thống tài chính chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực, do phần lớn nguồn vốn đầu tư vào kênh bất động sản là vốn đi vay. Bên cạnh đó, một bộ phận nhà đầu tư cũng chịu thiệt hại nặng khi rơi vào tình trạng mua đỉnh, rồi bán đáy.

Tương tự, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, dẫn câu chuyện hiện tại nhiều người tham gia mua đất ở những khu vực được phép phân lô bán nền, nhưng không muốn xây nhà ở mà lại chờ giá trị đất đai tăng lên để bán. Điều này, theo ông Võ, khiến nguồn vốn đầu tư vào đất đai tăng cao hơn nhiều so với nhu cầu của thị trường.

“Tiền chôn ở đó không phát triển thêm, lại làm nảy sinh tình trạng phá vỡ quy hoạch, cảnh quan”, ông Võ cho biết.

Còn bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng đất nền là sản phẩm đầu tư có yếu tố tăng giá nên tình trạng đầu cơ xảy ra rất nhiều. Điều này dẫn tới tình trạng đất đai bỏ hoang do Nhà nước không thể thu hồi đất đã nhận chuyển nhượng.

Quy định pháp luật chồng chéo, tâm lý muốn nhanh chóng kiếm tiền tỉ

Lý giải nguyên nhân, bà Hoàng Thị Vân Anh của Tổng cục Quản lý đất đai, cho biết hiện các quy định pháp luật có sự chồng chéo khiến nhiều dự án không triển khai được. Ngoài ra, nguồn cung bất động sản trên thị trường bị hạn chế cũng gây ra tình trạng tăng giá bất động sản. Trong khi đó, các chủ đầu tư thường có tâm lý "găm hàng" khi giá bất động sản có xu hướng tăng. “Họ ra hàng rất dè dặt để đẩy giá cao hơn”, bà Vân Anh nói.

Với các nhà đầu tư, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế thuộc Tổng cục Quản lý đất đai cho biết nhiều người tham gia thị trường thiếu kiến thức về pháp luật và thông tin pháp lý của dự án, nhưng vẫn đầu tư, đến khi rủi ro thì họ mới kêu Nhà nước.

Tương tự, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng tâm lý muốn kiếm tiền nhanh của một bộ phận người dân là một phần nguyên nhân gây tình trạng "sốt" đất liên tiếp diễn ra trên diện rộng. “Nhiều người có lòng tham nên dự án ma mới xuất hiện. Đôi khi chúng ta tham quá nên nhẹ dạ. Những cái dự án như Alibaba được đầu tư mấy nghìn tỉ đồng cơ mà, đấy là toàn tiền của người dân”, ông Võ phân tích.

Bên cạnh đó, ông Võ đánh giá tình trạng “sốt” đất có một phần nguyên nhân từ quy định cho phép phân lô bán nền. Theo ông Võ, việc thực hiện dự án phân lô bán nền thường mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn cho các chủ đầu tư, giúp rút ngắn thời gian thu hồi vốn. Nhưng việc phát triển các dự án này không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất. Thậm chí có thể dẫn đến tình trạng cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho đầu tư phát triển trong tương lai.

“Phần lớn dự án phân lô bán nền chủ yếu được mua với mục đích đầu cơ, không đưa vào sử dụng làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội”, ông Võ nhận xét.

Sẽ siết các địa bàn đuợc phân lô bán nền

Đề xuất giải pháp, bà Hoàng Thị Vân Anh cho biết Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã đưa ra một dự thảo văn bản quy phạm pháp luật theo hướng siết chặt hơn các địa bàn được phân lô bán nền.

“Chúng tôi cũng dự định đưa Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ vào danh sách hạn chế phân lô bán nền. Hy vọng đây sẽ là điểm để đánh giá tổng kết, từ đó có chính sách phù hợp cho thời gian tiếp theo", bà Vân Anh cho biết.

Cũng theo bà Vân Anh, các quy định pháp luật cần được xây dựng để nhà đầu tư, người thi hành công vụ không thể vi phạm hoặc làm ngơ cho vi phạm xảy ra. Lý giải đề xuất này, bà cho biết Luật đất đai đã quy định chính quyền cơ sở là nơi đầu tiên phát hiện và ngăn chặn sai phạm. Nhưng có những trường hợp chủ đầu tư san lấp phân lô bán nền trên diện rộng mà chính quyền không có phản ứng.

“Địa phương bật đèn xanh làm ngơ thì người phát triển mới có thể làm được. Việc xây 1 bức tường có thể khó phát hiện, nhưng san lấp cả một diện tích lớn không thể nào không phát hiện”, bà Vân Anh nhấn mạnh.
Ngoài ra, bà Vân Anh cho rằng cần công khai thông tin về quy hoạch và dự án sau khi được phê chuẩn.

Bên cạnh đó, các đối tượng tham gia thị trường cần phải có kiến thức và tự chịu trách nhiệm với hành vi của mình.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cơ chế phân lô bán nền chỉ nên áp dụng cho đối tượng có thu nhập thấp nhằm giúp mua được đất và xây nhà. Với những đối tượng mua đất nhưng không xây nhà thì tiến hành đánh thuế.

“Mua nền mà chưa có nhà thì phải đánh thuế cao, hoặc tham gia mua đất nền, nhưng chưa có nhà đã đem bán thì không được chuyển nhượng”, ông Võ nói.

Bên cạnh đó, ông Đặng Hùng Võ cho rằng phân lô bán nền chỉ nên áp dụng cho đô thị do phần lớn người dân nông thôn không đủ điều kiện tài chính để đầu tư đất nền.