Song hành với các đợt sốt đất là những dự án phân lô, bán nền nở rộ hàng loạt. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho những dự án ma, tự vẽ phân lô trên giấy để dẫn dụ người mua. Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng cần có quy định siết chặt hoạt động phân lô, bán nền.

Thị trường Đà Nẵng đang khởi sắc ở loại hình đất nền, đất nền dự án.
Ảnh: TẤN VIỆT

Sau sốt đất, nhiều khu đô thị bỏ hoang

Thời gian thị trường nóng sốt đã đẩy các dự án phân lô, bán nền mọc lên khắp nơi, giới đầu cơ và cò đất thi thau thổi giá tăng cao. Qua nhiều lần sốt, giá đất ngày càng tăng nhưng sau đó những khu vực này vẫn bỏ hoang, ít được đầu tư hạ tầng hay xây dựng nhà ở. Lý do là với mức giá cao như vậy, chỉ giới đầu tư mới có thể mua được đất nền chứ không dành cho người dân có nhu cầu ở thực.

Như câu chuyện bất động sản (BĐS) Nhơn Trạch (Đồng Nai), sau nhiều lần sốt dựa hơi thông tin sẽ xây cầu Cát Lái, hàng chục dự án phân lô, bán nền, biệt thự, nhà phố xuất hiện. Thế nhưng sau gần 20 năm, nhiều dự án khu dân cư giờ vẫn chỉ là những bãi đất trống cỏ mọc um tùm, người dân còn chăn thả trâu bò trên đó. Trong các khu này dễ dàng bắt gặp những căn nhà phố, biệt thự bỏ không, xuống cấp không có người ở.

Điển hình nhất về phân lô, bán nền trái phép là vụ việc Công ty Địa ốc Alibaba thu gom hàng trăm hecta đất nông nghiệp tại nhiều địa phương như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Thuận, thậm chí tại TP.HCM, vẽ ra hàng chục dự án ma. Hậu quả là hàng trăm khách hàng bị chiếm đoạt đến hàng ngàn tỉ đồng.

Tại Long An, sau những đợt tăng giá đất sôi động thì nhiều dự án ở đây vẫn bỏ không. Như một dự án khu đô thị lớn ở huyện Cần Giuộc với hơn 700 nền đất của dự án đã được bán hết nhưng đến nay vẫn không có người ở. Ở nhiều địa phương khác như Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc… đều có tình trạng dự án phân lô, bán nền bị bỏ hoang sau những đợt sốt đất.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, đánh giá những cơn sốt đất hiện nay cũng chỉ là sốt ở phân khúc đất nền. Từ năm 2003, việc phân lô, bán nền mới được áp dụng rộng rãi ở một số nơi, chỉ trừ những đô thị trung tâm đặc biệt. Việc phát triển nhiều dự án phân lô, bán nền chỉ phục vụ cho giới đầu cơ chờ tăng giá bán chứ không xây nhà ở gây lãng phí đất đai, phá vỡ quy hoạch, cảnh quan.

Theo ông Võ, cần phải có công cụ để quản lý, loại trừ các trường hợp vi phạm pháp luật. Cơ chế chia lô, bán nền phải tạo lợi ích cho người thu nhập thấp mua đất, ba năm sau xây được móng, nền. Những dự án phân lô, bán nền nhưng không xây nhà thì phải thu hồi, đánh thuế.

Ràng buộc trách nhiệm trong hợp đồng

Để dẹp sốt đất vẫn đang diễn ra ở nhiều nơi, theo TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia BĐS, thì cơ quan chính quyền địa phương quận, huyện phải công bố thông tin quy hoạch rõ ràng trên website để người dân có thể nắm được. Vì hiện nay có những chủ đầu tư ngang nhiên vẽ dự án trên đất quốc phòng, đất công của UBND quận/huyện… để phân lô, bán nền. Căn nguyên là do người dân không nắm đầy đủ thông tin nên các công ty này lợi dụng sốt đất và thông tin quy hoạch mù mờ để lừa đảo.

UBND tỉnh cần chỉ đạo quận, huyện công bố quy hoạch rõ ràng, đồng thời phải công bố những doanh nghiệp đang được đầu tư trên địa bàn, dự án được cấp phép hay chưa, tình trạng thủ tục pháp lý mà chủ đầu tư đã làm.

Còn về dự án BĐS, khi được UBND tỉnh giao đất thì chủ đầu tư phải triển khai dự án trong vòng 12 tháng, nếu không sẽ bị thu hồi. Việc dự án khu đô thị bỏ hoang không xây dựng, trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Vấn đề là chủ đầu tư có thực thi đúng pháp luật và chính quyền địa phương có kiểm tra, giám sát hay không.

“Chính quyền địa phương cần quản lý việc phân lô, tách thửa theo quy hoạch được duyệt, kiểm tra sát sao, chế tài nghiêm dự án sai phạm” - ông Nhân nói.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Asian Holding, cho rằng đối với các dự án phân lô, bán nền thì quản lý theo quy hoạch tổng thể 1/2.000, 1/500. Các dự án phân lô, bán nền với hạ tầng hoàn thiện sẽ đáp ứng nhu cầu an cư của người dân và khiến bộ mặt đô thị tại các địa phương khang trang hơn nếu cơ quan quản lý có mô hình giám sát doanh nghiệp chặt chẽ, minh bạch hơn.

Hiện cũng có nhiều doanh nghiệp BĐS nói không với giới đầu cơ, mua đất không xây nhà khiến dự án bỏ hoang bằng việc ghi rõ điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng mua bán đất. Cụ thể, điều khoản quy định thời gian bao lâu sau khi mua đất nền, khách hàng phải xây nhà ở. Nếu không tiến hành xây dựng, công ty sẽ thu hồi lại nền đất đó và trả lại toàn bộ số tiền theo giá trị hợp đồng cùng với lãi suất ngân hàng.